【正文】 2023年 1月 28日星期六 5時(shí) 6分 49秒 17:06:4928 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 28日星期六 下午 5時(shí) 6分 49秒 17:06: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :06:4917:06Jan2328Jan23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 28, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 28日星期六 5時(shí) 6分 49秒 17:06:4928 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :06:4917:06:49January 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :06:4917:06Jan2328Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , January 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 1月 28日星期六 5時(shí) 6分 49秒 17:06:4928 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :06:4917:06:49January 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :06:4917:06Jan2328Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 28, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? 觀念決定思路，思路決定出路。 ? 人生是尊貴的。 17:062023年 1月 28日 5時(shí) 6分 ? 創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否則競(jìng)爭(zhēng)將淘汰我們。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。 17:0617:06:492023年 1月 ? 誠(chéng)懇待人是邁向成功的唯一途徑。 ? 如果強(qiáng)調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。 ? 最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時(shí)機(jī)發(fā)掘開(kāi)拓的人。我們?cè)谑赖亩虝旱囊簧?，我不知道還有什么比這種服務(wù)更好的了。 ? 有非凡志向，才有非凡成就。 ? 我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說(shuō)，我活了七十五歲，沒(méi)有那一個(gè)月過(guò)的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來(lái)又推上去。 ? 只要有堅(jiān)強(qiáng)的持久心，一個(gè)庸俗平凡的人也會(huì)有成功的一天，否則即使是一個(gè)才識(shí)卓越的人，也只能遭遇失敗的命運(yùn)。 17:0617:06::06 ? 靠制訂和管理標(biāo)準(zhǔn)吃飯的，有什么樣的判斷就會(huì)有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)有什么樣的人才。 ? 我知道什么是勞動(dòng) :勞動(dòng)是世界上一切歡樂(lè)和一切美好事情的源泉。 ? 業(yè)精于勤，荒于嬉。 ? 因?yàn)橛辛烁兄x之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂(lè)，心理保持平衡，在待人接物時(shí)自然能免去許多無(wú)謂的對(duì)抗與爭(zhēng)執(zhí)。 ? 對(duì)人才的運(yùn)用，僅僅限于收羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是對(duì)人才不僅要善于識(shí)別其長(zhǎng)處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。有效的激勵(lì)是朝五晚九，無(wú)效的激勵(lì)是朝九晚五。 ? 3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長(zhǎng)； 13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。 ? 珍惜今天的擁有，明天才會(huì)富有。 ? 這個(gè)世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來(lái)的成績(jī)，然后再去強(qiáng)調(diào)你的感受。 ?突發(fā)情況： 若出現(xiàn)某一客戶突然改變了預(yù)選的意向，選走了后面客戶的意向房源，置業(yè)顧問(wèn)要盡快幫助后面的這組客戶重新選定房源（一般該房源為客戶預(yù)選時(shí)的備選房源），不要讓客戶再流連于已被買走的房源中。 ?置業(yè)顧問(wèn)： 置業(yè)顧問(wèn)全程陪同客戶購(gòu)房，購(gòu)房過(guò)程中不要再給客戶猶豫的時(shí)間。 ?預(yù)銷控 ：當(dāng)天的最后時(shí)間，做最后一輪的預(yù)銷控工作，將客戶按排號(hào)順序一個(gè)蘿卜一個(gè)坑地梳理到對(duì)應(yīng)房號(hào)中。 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 開(kāi)盤前一天 ?置業(yè)顧問(wèn) ：通知客戶來(lái)接待處看價(jià)格，先只告訴客戶他預(yù)選的幾套房源價(jià)格，觀察客戶的意向是否還會(huì)變化，確認(rèn)客戶到目前為止最終的理想房源。預(yù)銷控的工作用于指導(dǎo)置業(yè)顧問(wèn)對(duì)客戶進(jìn)行分流引導(dǎo)，另外在臨近開(kāi)盤前三天可以開(kāi)始安排內(nèi)部客戶的換號(hào)工作。 ?置業(yè)顧問(wèn)： 盡量邀請(qǐng)客戶到接待處，通知客戶推盤區(qū)域，對(duì)于所選房源不在推盤區(qū)域的客戶進(jìn)行引導(dǎo)，進(jìn)一步明確客戶的首選房源。） ?預(yù)銷控： 每天的最后時(shí)間，對(duì)當(dāng)天客戶的意向房源進(jìn)行預(yù)銷控，通過(guò)銷控反映的情況來(lái)指導(dǎo)推盤區(qū)域和調(diào)整每個(gè)戶型的價(jià)格。另外可以再通知未付過(guò)誠(chéng)意金的客戶來(lái)參觀樣板區(qū)，看是否能在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的促進(jìn)下轉(zhuǎn)化為付誠(chéng)意金客戶。 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn) ：樣板區(qū)開(kāi)放，邀請(qǐng)客戶來(lái)參觀，并做意向排摸。③所有對(duì)關(guān)系客戶的內(nèi)部操作都不在事前透露給關(guān)系客戶和置業(yè)顧問(wèn)，包括號(hào)碼的調(diào)整，以避免不必要的麻煩。 （注意點(diǎn)：①預(yù)留的號(hào)段數(shù)量不能太多，也不能太少，太多會(huì)在開(kāi)盤當(dāng)天出現(xiàn)空號(hào)的情況，太少又不利于內(nèi)部調(diào)整。） ?現(xiàn)場(chǎng)氣氛： 集中收誠(chéng)意金當(dāng)天，要跟開(kāi)盤一樣重視，要營(yíng)造出客戶爭(zhēng)相搶前面號(hào)段的氣氛。②把當(dāng)天通知好的客戶進(jìn)行意向分類，分為 “ 肯定會(huì)來(lái) ” 、 “ 可能會(huì)來(lái) ” 、 “ 肯定不來(lái) ” 三類，對(duì)于 “ 可能會(huì)來(lái) ” 的客戶要進(jìn)一步確認(rèn)，一直追蹤到能給出肯定說(shuō)法。 ?置業(yè)顧問(wèn)： 提前三天與所有登記過(guò)的客戶聯(lián)系，告知客戶于近幾天要收誠(chéng)意金，且付誠(chéng)意金的先后決定著開(kāi)盤當(dāng)天購(gòu)房的先后，讓客戶安排一下這幾天的行程，若當(dāng)天本人不能到場(chǎng)的，要做好委托準(zhǔn)備，表示等具體時(shí)間確定好了會(huì)再打電話通知。 ?誠(chéng)意金金額： 10萬(wàn)元（目的：降低門檻，廣蓄客源） ?誠(chéng)意金形式 ：以發(fā)酒店消費(fèi)卡的名義，充入 10萬(wàn)元，若購(gòu)房可轉(zhuǎn)為定金，并可享受額外 10萬(wàn)元優(yōu)惠及優(yōu)先選房權(quán)；若不購(gòu)房可退，退時(shí)要提前十天預(yù)約。 ? 目前市場(chǎng)普遍運(yùn)用收誠(chéng)意金的方式來(lái)判斷客戶購(gòu)買的誠(chéng)意度，而且從客戶角度來(lái)看，誠(chéng)意金可享受 優(yōu)先選房權(quán) 和有別于普通客戶的 優(yōu)惠 ，客戶也樂(lè)于接受。 ? 蓄水情況小結(jié) ?目前蓄水量仍然不能完全滿足開(kāi)盤銷售要求。 客戶登記情況分析 ? 湖景別墅,49, 63%山景別墅,6, 8%坡地別墅,23, 29%客戶登記情況分析 目前客戶主要的意向在于景觀資源較好的湖景別墅和坡地別墅 這是客戶在對(duì)項(xiàng)目未全面了解和對(duì)價(jià)格細(xì)分不解的前提下，做出的著眼于眼球而作出的需求意向。以內(nèi), 26,21%客戶的面積需求與項(xiàng)目的面積配比相比偏小，供需存在錯(cuò)層 客戶在面積意向上延用老的思維，在面積需求上以 500700㎡的市場(chǎng)主流產(chǎn)品為主。以內(nèi), 31,25%600m178。 客戶登記情況分析 ? 800m178。 客戶登記情況分析 ? 寧波,158, 75%省內(nèi)(市外), 46,21%長(zhǎng)三角(省外 ),9, 4%其它地區(qū), 1,0%市四區(qū),134,84%余姚,1, 1%寧海,1, 1%鎮(zhèn)海,5, 3%北侖,4, 3%慈溪,5, 3%象山,7, 4%奉化,1, 1%總體區(qū)域分布 江東,59, 44%江北,20, 15%海曙,22, 16%鄞州,33, 25%寧波市意向客戶區(qū)域分布 市四區(qū)意向客戶區(qū)域分布 通過(guò)分析： 意向客戶的挖掘仍是要立足寧波、以市六區(qū)為核心兼顧發(fā)展慈溪。 第二批房源推案策略 以親水組團(tuán)作為核心產(chǎn)品推出 帶動(dòng)其它單位去化 ? 第二批房源推案策略 —— 核心親水組團(tuán)帶動(dòng)外圍組團(tuán) 核心親水組團(tuán) 外圍組團(tuán) ? 第二批房源推案策略 依山別墅 普通花園別墅 臨水花園別墅 臨湖別墅 坡地花 園別墅 ? 第二批房源推案策略 —— 價(jià)值排序 1 2 2 3 3 4 ? 分級(jí)產(chǎn)品 價(jià)格區(qū)間 套數(shù) 備注 臨湖別墅 1000萬(wàn)以上 4 樹(shù)立該批次價(jià)格標(biāo)桿 依山別墅 800萬(wàn) 1000萬(wàn) 9 景觀資源好 優(yōu)質(zhì)花園別墅 600萬(wàn) 850萬(wàn) 15 坡地花園別墅 臨水花園別墅 普通花園別墅 400萬(wàn) 550萬(wàn) 4 資源無(wú)明顯優(yōu)勢(shì) 第二批房源推案策略 —— 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 第二批次總銷預(yù)估值為： 23300萬(wàn)元 —