某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議與銷(xiāo)售執(zhí)行策略(編輯修改稿)
2025-01-30 08:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 3 0 0 平米獨(dú)棟3 6 1 /3 9 9 平米獨(dú)棟4 4 3 /4 6 8 平米二排獨(dú)棟5 4 0 平米一排獨(dú)棟6 3 1 平米0 9 .1 月 0 9 .2 月 0 9 .3 月 0 9 .4 月 存量套數(shù)? 比華利二期 (未來(lái)項(xiàng)目） 二期約 40余套，預(yù)計(jì)定位為 500平米以上的頂級(jí)獨(dú)棟別墅，總價(jià)均在千萬(wàn)以上。 比華利一期已于 08年底全面售罄，二期預(yù)計(jì)09年下半年推出，屆時(shí)將成為本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 一批 72套 二批 76套 雅戈?duì)?〃 錢(qián)湖比華利 投資商： 雅戈?duì)柤瘓F(tuán)； 發(fā)展商： 寧波雅戈?duì)栧X(qián)湖投資開(kāi)發(fā)有限公司； 項(xiàng)目地址： 東錢(qián)湖鄞縣大道以南，雅戈?duì)杽?dòng)物園以東； 占地面積： ； 總建： 共 ，其中一期 ，二期，三期 ； 建筑類(lèi)型： 獨(dú)棟別墅、 3幢高層； 容積率： 約 ； 產(chǎn)品特色： 部分別墅享用 6米以上挑高客廳，并每戶(hù)贈(zèng)送 200平米左右地下室。山地別墅依山而建，退層設(shè)計(jì)，并配有大面積室外觀景露臺(tái)，個(gè)別豪華單位設(shè)有室內(nèi)電梯。 個(gè)案推案及銷(xiāo)售情況 錢(qián)湖比華利 ? 個(gè)案推案及銷(xiāo)售情況 錢(qián)湖比華利 套數(shù) 推案時(shí)間 銷(xiāo)售完畢時(shí)間 第一批房源 72套 06年 11月 08年 5月售完 第二批房源 76套 07年 6月 08年 12月售完 價(jià)格： 價(jià)格整體高走趨勢(shì)明顯，尤其是二期價(jià)格，主要原因?yàn)?07年市場(chǎng)整體走高，而項(xiàng)目至 07年底已基本銷(xiāo)售完畢，故價(jià)格自 07年 8月后未變動(dòng)。 價(jià)格變化 月份 06年下半年 07年上半年 07年下半年 08年上半年 08年下半年 銷(xiāo)售套數(shù) 57 39 35 11 6 半年度銷(xiāo)量 推盤(pán)情況： ? 恒元 英倫水岸 位置： 地處東錢(qián)湖旅游度假區(qū)新城中部，北面為鄞縣大道，其余三面被雙橋江所環(huán)繞，南面是城市綠化帶及規(guī)劃道路； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積 91514平方米，其中地上面積59500平方米。容積率為 ，綠地率在 30%，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)為 218戶(hù)； 戶(hù)型： 以雙拼為主的純英倫風(fēng)格別墅（與紅郡相似），以天然水系將地塊內(nèi)分為三個(gè)組團(tuán)，聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品各約 50%，面積在 235335平方米之間不等 ，面寬 ，分 8個(gè)戶(hù)型。 英倫水岸三面環(huán)水，自成三島，是一個(gè)獨(dú)立式包合式格局的純別墅小區(qū)。打造東錢(qián)湖首家英倫風(fēng)格別墅區(qū)，別墅特點(diǎn)是面比較寬、采光度、透光度比較好。項(xiàng)目西側(cè)沿河雙拼別墅 4月底推出，整個(gè)項(xiàng)目全部推完。項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系相對(duì)較小。 一期 二期 三期第一批 三期第二批 個(gè)案推案及銷(xiāo)售情況 英侖水岸 ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出量 總價(jià)（萬(wàn)元） 備案銷(xiāo)售情況（ 09年 4月 311日） 一期 20230506 36套聯(lián)排 36套雙拼 聯(lián)排 300500，雙拼 550800 截止本月備案去化 82% 二期 08年 11月底 30套聯(lián)排 16套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 69% 三期 08年 12月初 42套聯(lián)排 32套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 42% 三期二批 09年 4月底 26套雙拼 雙拼 500800 目前無(wú)備案 個(gè)案推案及銷(xiāo)售情況 英侖水岸 各批次歷月成交均價(jià)走勢(shì) 單位：元/平方米0500010000150002023008.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸)一期東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸)二期東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸)三期各批次歷月成交套數(shù)走勢(shì) 單位：套50510152025303508.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸) 一期東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸) 二期東錢(qián)湖A 2 地塊( 英侖水岸) 三期?英倫水岸是聯(lián)排和雙拼混合搭配的中檔別墅盤(pán)，聯(lián)排總價(jià) 300500萬(wàn)元 /套，雙拼總價(jià)450800萬(wàn)元 /套； ?開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，主要原因是前期客戶(hù)蓄水，其他時(shí)間段的去化情況受整體大環(huán)境走勢(shì)影響較大，近期去化上升明顯，價(jià)格也有微漲趨勢(shì)。 ? 本案推案及銷(xiāo)售建議 ? 臨湖別墅 產(chǎn)品類(lèi)型劃分 花園別墅 依山別墅 ? 臨湖別墅 : ? 特點(diǎn) ：直接靠近湖。 ? 可推套數(shù)： 7套 ? 價(jià)值： 臨湖的別墅，處于項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值體系 ? 的頂端 依山別墅： ? 特點(diǎn)： 南向湖面無(wú)建筑遮擋，平均標(biāo)高在 40 ? 米以上 ? 可推套數(shù)： 12套 ? 價(jià)值： 景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯 花園別墅： ? 特點(diǎn)： 地勢(shì)相對(duì)較平，不直接臨湖，同時(shí)標(biāo)高 ? 在 20— 40米之間 ? 可推套數(shù)： 31套 ? 價(jià)值： 以周邊景觀資源和建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)作為價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn) 臨湖 別墅 臨水花園別墅 坡地花園別墅 普通花園別墅 依山別墅 產(chǎn)品類(lèi)型劃分 ? 有山有水 有高有低 注重產(chǎn)品組合。 具有資源優(yōu)勢(shì)的臨湖別墅同景觀視野良好的依山別墅組合推出。 價(jià)格體系化。 將資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的同資源優(yōu)勢(shì)弱的組合推出，形成從低到高的價(jià)格體系。 推案總則 ? 推案階段 操作日期 操作周期 目標(biāo)量 推案原則 第一批次 2023年 6月2023年 8月 3個(gè)月 18套 以樣板區(qū)為核心組織推案 多類(lèi)型產(chǎn)品搭配，初步形成價(jià)格體系 花園別墅保證銷(xiāo)售率為主 以臨湖別墅奠定項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)竿 現(xiàn)場(chǎng)靈活控制推案，少推快銷(xiāo)，保證銷(xiāo)售率，營(yíng)造緊俏、稀缺感。 第一批房源推案策略 以樣板區(qū)作為營(yíng)銷(xiāo)核心 組織周邊別墅去化 ? 第一批房源推案策略 樣 板 區(qū) ? 第一批房源推案策略 臨湖別墅 — 3套 資源最優(yōu) 臨水花園別墅 — 3套 東側(cè)臨水資源較優(yōu) 普通花園別墅 — 4套 沒(méi)有明顯資源優(yōu)勢(shì) 坡地花園別墅 — 5套 標(biāo)高 35米左右景觀視野好 優(yōu)質(zhì)依山別墅 — 3套 標(biāo)高在 40米以上，景觀最好 ? 第一批房源推案策略 —— 1 2 3 3 4 價(jià)值排序 ? 分級(jí)產(chǎn)品 價(jià)格區(qū)間 套數(shù) 備注 1000萬(wàn)以上 3 臨水別墅，樹(shù)立該批次價(jià)格標(biāo)桿 800萬(wàn) 1000萬(wàn) 3 依山別墅，景觀資源好 600萬(wàn) 850萬(wàn) 8 坡地花園別墅及臨水花園別墅 400萬(wàn) 550萬(wàn) 4 普通花園別墅，資源無(wú)明顯優(yōu)勢(shì) 第一批房源推案策略 —— 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 第一批次總銷(xiāo)預(yù)估值為： 12300萬(wàn)元 — 16200萬(wàn)元 第一批房 源平均套總價(jià)： 700萬(wàn) — 900萬(wàn)元 ? 推案階段 操作日期 操作周期 目標(biāo)量 推案原則 第二批次 2023年 9月 2023年 12月 4個(gè)月 32套 以親水組團(tuán)作為本批次主推產(chǎn)品 根據(jù)第一批次售價(jià)適當(dāng)調(diào)整價(jià)格 在蓄水情況滿足的情況下拉升尾部，慢步走利 推出剩余臨湖別墅，為剩余房源產(chǎn)品提供價(jià)格水準(zhǔn)奠基石。 第二批房源推案策略 以親水組團(tuán)作為核心產(chǎn)品推出 帶動(dòng)其它單位去化 ? 第二批房源推案策略 —— 核心親水組團(tuán)帶動(dòng)外圍組團(tuán) 核心親水組團(tuán) 外圍組團(tuán) ? 第二批房源推案策略
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