【文章內(nèi)容簡介】 0 3 0 0 平米獨(dú)棟3 6 1 /3 9 9 平米獨(dú)棟4 4 3 /4 6 8 平米二排獨(dú)棟5 4 0 平米一排獨(dú)棟6 3 1 平米0 9 .1 月 0 9 .2 月 0 9 .3 月 0 9 .4 月 存量套數(shù)? 比華利二期 (未來項(xiàng)目） 二期約 40余套，預(yù)計(jì)定位為 500平米以上的頂級獨(dú)棟別墅，總價均在千萬以上。 比華利一期已于 08年底全面售罄，二期預(yù)計(jì)09年下半年推出，屆時將成為本案的主要競爭對手。 一批 72套 二批 76套 雅戈?duì)?〃 錢湖比華利 投資商： 雅戈?duì)柤瘓F(tuán)； 發(fā)展商： 寧波雅戈?duì)栧X湖投資開發(fā)有限公司； 項(xiàng)目地址： 東錢湖鄞縣大道以南，雅戈?duì)杽游飯@以東； 占地面積： ； 總建： 共 ，其中一期 ，二期，三期 ； 建筑類型： 獨(dú)棟別墅、 3幢高層； 容積率： 約 ； 產(chǎn)品特色： 部分別墅享用 6米以上挑高客廳，并每戶贈送 200平米左右地下室。山地別墅依山而建，退層設(shè)計(jì)，并配有大面積室外觀景露臺，個別豪華單位設(shè)有室內(nèi)電梯。 個案推案及銷售情況 錢湖比華利 ? 個案推案及銷售情況 錢湖比華利 套數(shù) 推案時間 銷售完畢時間 第一批房源 72套 06年 11月 08年 5月售完 第二批房源 76套 07年 6月 08年 12月售完 價格： 價格整體高走趨勢明顯，尤其是二期價格，主要原因?yàn)?07年市場整體走高，而項(xiàng)目至 07年底已基本銷售完畢，故價格自 07年 8月后未變動。 價格變化 月份 06年下半年 07年上半年 07年下半年 08年上半年 08年下半年 銷售套數(shù) 57 39 35 11 6 半年度銷量 推盤情況： ? 恒元 英倫水岸 位置： 地處東錢湖旅游度假區(qū)新城中部，北面為鄞縣大道，其余三面被雙橋江所環(huán)繞，南面是城市綠化帶及規(guī)劃道路； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積 91514平方米，其中地上面積59500平方米。容積率為 ，綠地率在 30%，規(guī)劃總戶數(shù)為 218戶； 戶型： 以雙拼為主的純英倫風(fēng)格別墅（與紅郡相似），以天然水系將地塊內(nèi)分為三個組團(tuán)，聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品各約 50%，面積在 235335平方米之間不等 ，面寬 ，分 8個戶型。 英倫水岸三面環(huán)水，自成三島，是一個獨(dú)立式包合式格局的純別墅小區(qū)。打造東錢湖首家英倫風(fēng)格別墅區(qū)，別墅特點(diǎn)是面比較寬、采光度、透光度比較好。項(xiàng)目西側(cè)沿河雙拼別墅 4月底推出，整個項(xiàng)目全部推完。項(xiàng)目與本案競爭關(guān)系相對較小。 一期 二期 三期第一批 三期第二批 個案推案及銷售情況 英侖水岸 ? 開盤時間 推出量 總價（萬元） 備案銷售情況（ 09年 4月 311日） 一期 20230506 36套聯(lián)排 36套雙拼 聯(lián)排 300500，雙拼 550800 截止本月備案去化 82% 二期 08年 11月底 30套聯(lián)排 16套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 69% 三期 08年 12月初 42套聯(lián)排 32套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 42% 三期二批 09年 4月底 26套雙拼 雙拼 500800 目前無備案 個案推案及銷售情況 英侖水岸 各批次歷月成交均價走勢 單位：元/平方米0500010000150002023008.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸)一期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸)二期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸)三期各批次歷月成交套數(shù)走勢 單位：套50510152025303508.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸) 一期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸) 二期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸) 三期?英倫水岸是聯(lián)排和雙拼混合搭配的中檔別墅盤，聯(lián)排總價 300500萬元 /套，雙拼總價450800萬元 /套； ?開盤熱銷，主要原因是前期客戶蓄水，其他時間段的去化情況受整體大環(huán)境走勢影響較大，近期去化上升明顯，價格也有微漲趨勢。 ? 本案推案及銷售建議 ? 臨湖別墅 產(chǎn)品類型劃分 花園別墅 依山別墅 ? 臨湖別墅 : ? 特點(diǎn) ：直接靠近湖。 ? 可推套數(shù)： 7套 ? 價值： 臨湖的別墅，處于項(xiàng)目產(chǎn)品價值體系 ? 的頂端 依山別墅： ? 特點(diǎn)： 南向湖面無建筑遮擋，平均標(biāo)高在 40 ? 米以上 ? 可推套數(shù)： 12套 ? 價值： 景觀資源優(yōu)勢明顯 花園別墅： ? 特點(diǎn)： 地勢相對較平，不直接臨湖，同時標(biāo)高 ? 在 20— 40米之間 ? 可推套數(shù)： 31套 ? 價值： 以周邊景觀資源和建筑戶型設(shè)計(jì)作為價值判斷標(biāo)準(zhǔn) 臨湖 別墅 臨水花園別墅 坡地花園別墅 普通花園別墅 依山別墅 產(chǎn)品類型劃分 ? 有山有水 有高有低 注重產(chǎn)品組合。 具有資源優(yōu)勢的臨湖別墅同景觀視野良好的依山別墅組合推出。 價格體系化。 將資源優(yōu)勢強(qiáng)的同資源優(yōu)勢弱的組合推出，形成從低到高的價格體系。 推案總則 ? 推案階段 操作日期 操作周期 目標(biāo)量 推案原則 第一批次 2023年 6月2023年 8月 3個月 18套 以樣板區(qū)為核心組織推案 多類型產(chǎn)品搭配，初步形成價格體系 花園別墅保證銷售率為主 以臨湖別墅奠定項(xiàng)目價格標(biāo)竿 現(xiàn)場靈活控制推案，少推快銷，保證銷售率，營造緊俏、稀缺感。 第一批房源推案策略 以樣板區(qū)作為營銷核心 組織周邊別墅去化 ? 第一批房源推案策略 樣 板 區(qū) ? 第一批房源推案策略 臨湖別墅 — 3套 資源最優(yōu) 臨水花園別墅 — 3套 東側(cè)臨水資源較優(yōu) 普通花園別墅 — 4套 沒有明顯資源優(yōu)勢 坡地花園別墅 — 5套 標(biāo)高 35米左右景觀視野好 優(yōu)質(zhì)依山別墅 — 3套 標(biāo)高在 40米以上，景觀最好 ? 第一批房源推案策略 —— 1 2 3 3 4 價值排序 ? 分級產(chǎn)品 價格區(qū)間 套數(shù) 備注 1000萬以上 3 臨水別墅，樹立該批次價格標(biāo)桿 800萬 1000萬 3 依山別墅，景觀資源好 600萬 850萬 8 坡地花園別墅及臨水花園別墅 400萬 550萬 4 普通花園別墅，資源無明顯優(yōu)勢 第一批房源推案策略 —— 價格實(shí)現(xiàn) 第一批次總銷預(yù)估值為： 12300萬元 — 16200萬元 第一批房 源平均套總價： 700萬 — 900萬元 ? 推案階段 操作日期 操作周期 目標(biāo)量 推案原則 第二批次 2023年 9月 2023年 12月 4個月 32套 以親水組團(tuán)作為本批次主推產(chǎn)品 根據(jù)第一批次售價適當(dāng)調(diào)整價格 在蓄水情況滿足的情況下拉升尾部，慢步走利 推出剩余臨湖別墅，為剩余房源產(chǎn)品提供價格水準(zhǔn)奠基石。 第二批房源推案策略 以親水組團(tuán)作為核心產(chǎn)品推出 帶動其它單位去化 ? 第二批房源推案策略 —— 核心親水組團(tuán)帶動外圍組團(tuán) 核心親水組團(tuán) 外圍組團(tuán) ? 第二批房源推案策略