【正文】 朱家角新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 戶外巡展現(xiàn)場(chǎng) 中信泰富 朱家角新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 東方帕堤歐項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告 同策 SP活勱現(xiàn)場(chǎng) 中信泰富 朱家角新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 虹橋樞紐設(shè)立外接待，導(dǎo)入市匙客戶。朱家角新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 拓展 西匙客 客源導(dǎo)入 以“虹橋樞紐”為爆破點(diǎn)，以“滬青平 延安高架”為紐帶，打開西區(qū)客戶通道。 “ 區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主”的精準(zhǔn)拓展，頭羊的挖掘，引起項(xiàng)目的吸附效應(yīng)。朱家角新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 行銷策略 客源導(dǎo)入 深耕 匙域客 拓展 西匙客 中信泰富 朱家角新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 東斱帕堤歐項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告 客戶類型 置業(yè)動(dòng)機(jī) 馬斯洛需求 置業(yè)次數(shù) 主要特征 主流產(chǎn)品需求 朱家角土著 分戶婚房 歸屬需求 首次置業(yè) 中等收入人群，相對(duì)年輕化，注重教育配套，首購 行為，剛性需求 公寓 改善型 尊重需求 自我實(shí)現(xiàn) 二次或二次以 上 高層管理者或自營(yíng)業(yè)者，收入水平較高，為自我實(shí) 現(xiàn)產(chǎn)生的改善需求，注重社區(qū)氛圍及品質(zhì) 疊加、聯(lián)排 西區(qū)客 分戶型 歸屬需求 首次置業(yè) 分戶婚房或父母分戶宜居，剛性需求，一般為子女 名下首購 公寓 改善型 尊重需求 二次置業(yè) 以新三代同堂為主，改善生活品質(zhì)，注重社區(qū)規(guī)劃 和產(chǎn)品品質(zhì) 疊加、聯(lián)排 西區(qū)外地客 婚房 歸屬需求 首次置業(yè) 具有一定的價(jià)格承受能力，追求生活氛圍和品質(zhì)， 注重教育和交通配套，首購行為，剛性需求 公寓 改善型 尊重需求 自我實(shí)現(xiàn) 上海首置 具有很高的價(jià)格承受能力，對(duì)生活氛圍和居住品質(zhì) 尤為重視 疊加、聯(lián)排 客戶定位 細(xì)分 客戶 特征 中信泰富 朱家角新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 基亍產(chǎn)品癿異質(zhì)化 客源癿異質(zhì)化 疊加、聯(lián)排 公寓 首次 置業(yè)客戶為主 事次 置業(yè)客戶為主 客戶定位 客戶定位 僅產(chǎn)品出収，丌同產(chǎn)品，具有 丌同 癿客源 客戶定位 中信泰富 朱家角新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 客戶定位 有 資格 乣房癿 人 上海人：首套 + 首改 外地人：上海首套 中信泰富 朱家角新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 東斱帕堤歐項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告 業(yè) 務(wù) 執(zhí) 行 篇 銷 售 策 略 推 案 順 序 資釐回籠 ?客戶策略 ?行銷策略 中信泰富 虧感體驗(yàn)乀 “聽視” 第三階段活勱 (2023年 11月 ——12月 ) “惜湖”開盤活勱 2023年 8月 9月 10月 12月 11月 一次開盤 二次開盤 主題：“品位自然的味道” ——泋國(guó)依亍礦泉水品牉推介會(huì) 與依云礦泉水聯(lián)手，借其品牌推介會(huì)，邀請(qǐng)老業(yè)主與嘉賓品味依云礦泉水的清新淡雅，并發(fā)放禮物，以此達(dá)到“老帶新”的目的。 ■營(yíng)銷推廣方式： 事件營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷 以朱家角為核心，集中火力，做好陣地戰(zhàn)；集中覆蓋區(qū)域內(nèi)主干道的引導(dǎo)旗、內(nèi)中環(huán)高炮、區(qū)域內(nèi)所有流動(dòng)公車體，在項(xiàng)目周邊區(qū)域組織階段性巡展。 虧感體驗(yàn)乀 “嗅視” 第事階段活勱 (2023年 9月 ——11月 ) “惜湖”開盤活勱 2023年 8月 9月 10月 12月 11月 一次開盤 二次開盤 主題：“感受自然的風(fēng)速”車友會(huì) 利用國(guó)慶假期，與車友會(huì)、車友網(wǎng)站等機(jī)構(gòu)聯(lián)手，邀請(qǐng)其成員試駕大眾、一汽、榮威等品牌新車，由市中心駕車前往本案，感受上海黃金中軸之上的便利交通。 ■媒體通路： 朱家角區(qū)域：引導(dǎo)旗、區(qū)域中心區(qū)高炮 /看板、巡展、數(shù)據(jù)庫（區(qū)域短信、夾報(bào)等）、 DM、車體 推廣策略：軟性植入，認(rèn)同項(xiàng)目?jī)r(jià)值 第事階段 (2023年 9月 ——11月 ) 企劃推廣主題：上海黃釐中軸上，富豪級(jí)人生版圖 “惜湖”項(xiàng)目線 2023年 8月 9月 10月 12月 11月 一次開盤 二次開盤 主題：人 建筑 靈性 ——名人家居心得分享 邀請(qǐng)居住在上海的名人，如：陳道明、張國(guó)立、靳羽西等知名人士到場(chǎng)，與觀眾一起分享家居經(jīng)驗(yàn)和心得，區(qū)域品質(zhì)樓盤之勢(shì)立現(xiàn)。 第一階段活勱 (2023年 8月 ——9月 ) “惜湖”開盤活勱 目標(biāo) 灌輸產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目癿地域潛力，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ■營(yíng)銷推廣主題：惜湖，延續(xù)城市黃金軸之上 ■解決問題： 強(qiáng)化“惜湖” 在朱家角的的區(qū)域潛在力，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 ■媒體通路： 朱家角區(qū)域：引導(dǎo)旗、區(qū)域中心區(qū)高炮 /看板、巡展、數(shù)據(jù)庫（區(qū)域短信、夾報(bào)等）、 DM、車體 推廣策略：高丼高打，制造轟勱 第一階段 (2023年 8月 ——9月 ) 企劃推廣主題： 見證湖岸線 的 華麗蛻變 “惜湖”項(xiàng)目線 整體推廣策略 D17地塊推廣 第一階段活勱 (2023年 8月 ——9月 ) 2023年 8月 9月 10月 12月 11月 一次開盤 二次開盤 主題：時(shí)代蛻變，華麗轉(zhuǎn)身 ——朱家覘印象畫作展覓 征集淀山湖、大淀湖相關(guān)的朱家角印象畫作進(jìn)行展覽，并邀請(qǐng)?jiān)旒医堑拿藭痴劦砩胶拮儭? 2023年 8月 9月 10月 12月 11月 一次開盤 二次開盤 “上海西湖”整盤活勱 ——上海中軸線上的湖居生活 目標(biāo) 打開項(xiàng)目知名度，樹立項(xiàng)目在整盤以及匙域范圍內(nèi)癿地位影響力 ■營(yíng)銷推廣主題：惜湖， 60萬方復(fù)合地產(chǎn)旗艦的蛻變契機(jī) ■解決問題： 樹立“惜湖” 在朱家角區(qū)域以及整盤的項(xiàng)目知名度，樹立區(qū)域內(nèi)高端樓盤形象。 2023年 8月 9月 10月 12月 11月 一次開盤 二次開盤 “上海西湖”整盤活勱 ——上海中軸線上的湖居生活 主題：用優(yōu)雅凝固時(shí)光 ——室內(nèi)裝修奢侈品牉品鑒會(huì) 微博征集上海及長(zhǎng)三角地區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)工作室作品。 ■營(yíng)銷推廣方式： ?以朱家角為核心，輻射周邊區(qū)域，集中火力，做好陣地戰(zhàn)；集中覆蓋區(qū)域內(nèi)主干道的引導(dǎo)旗、內(nèi)中環(huán)高炮、區(qū)域內(nèi)所有流動(dòng)公車體；在區(qū)域中心，組織階段性巡展。 充分細(xì)化項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì) 明確產(chǎn)品稀缺、獨(dú)一無二性，擴(kuò)大潛在客戶范圍 推廣主題： ■營(yíng)銷推廣主題：城市黃金軸上絕無僅有的天然湖景城邦 ■解決問題： 第一階段（ 2023年 8月 —— 9月中旬）：項(xiàng)目品牌亮相，樹立項(xiàng)目品牌在朱家角的認(rèn)知度。 兩句上下關(guān)聯(lián)，如同詩句，帶給人一種山水畫的圖景，生態(tài)賣點(diǎn)一讀而出。同時(shí)，城市的磅礴之氣又躍然而上。 人生的每一處都是一道亮麗的風(fēng)景線。 恰如項(xiàng)目杭州西湖一般的水色斑斕生態(tài)環(huán)境，以悠然清韻的格調(diào)吸引了社會(huì)的中堅(jiān)力量。 整個(gè)系列感性柔美 ， 體系感強(qiáng)， 有利于項(xiàng)目推廣的延續(xù)性。 案名釋義 惜湖 (珍惜 ) 品湖 (賞味 ) 憶湖 (追憶 ) 夢(mèng)湖 (夢(mèng)回 ) 分案名系列 分案名系列，是以珍惜、賞味、追憶、夢(mèng)回的人物心里歷程作為系列案名 ， 體現(xiàn)項(xiàng)目的感性人文情懷。 D17地塊是整個(gè)項(xiàng)目中最靠近 800畝大淀湖的地方，加上淀山湖美景，“閱不盡荷塘月色湖如鏡，聽不盡漁舟唱晚碧波青”，從情感深處勾起人們“珍惜湖畔美好時(shí)光”的共鳴，從而表現(xiàn)為對(duì)大自然的熱愛，內(nèi)涵豐富。 SLOGAN釋義 惜湖 D17地塊案名 惜 ： 本意是愛，重視。 湖居生活 ： 雖不城為鄰，但是項(xiàng)目即又進(jìn)離喧囂， 位亍上海唯一擁有天然湖景 ——淀山湖癿朱家角 ， 水系豐富，環(huán)境 優(yōu)美， 詩意棲居 ，隱亍至境。 案名釋義 上海中軸上的湖居生活 全案 SLOGAN 上海中軸 ：又稱“黃金中軸”，是以延安路為軸線，橫跨上海東西的一條高端豪宅分布線。其高端、尊貴調(diào)性毋庸臵疑。本案位于大淀湖畔，朱家角擁有上海唯一的天然湖泊 —— 淀山湖，結(jié)合兩層含義是“請(qǐng)珍惜這上海罕有的美妙湖景”，從情感上引發(fā)客群對(duì)大自然的熱愛，內(nèi)涵豐富。 惜 ： 本意是愛，重視。象征著尊貴、富裕，獨(dú)一無二。 案名整體大氣直白，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的 地理 資源優(yōu)勢(shì)，有利二項(xiàng)目推廣的延續(xù)性。 西湖的聯(lián)想： 整體案名容易 使人聯(lián)想 到杭州西湖 美景 ： 楊柳夾岸，艷桃灼灼 ，湖波如鏡。 西上海，是傳統(tǒng)上海人 居住 地，高端 項(xiàng)目匯聚 ， 點(diǎn)出方位，從而 拔高項(xiàng)目 地理價(jià)值調(diào)性 。在威斯庩辛州癿一個(gè)小鎮(zhèn)，一個(gè)小女孩和家人住在密爾湖斳癿一個(gè)農(nóng)場(chǎng)里，周圍環(huán)繞著林地和湖泊，每當(dāng)夏天來到，他仧就丼家搬到湖邊去住，那里有水、湖邊草地和草原，森林和樹，風(fēng)、于、星星和太陽。 容積率僅 D17二期酒店式公寓商業(yè) D17三期超市商業(yè) D17四期餐飲中心商業(yè) 區(qū)域 商業(yè) 中心 文苑(D16) 翠苑 Ⅰ 期 (A53) 翠苑 Ⅱ 期 (A51/2) 幼兒園 風(fēng)情商業(yè)街 A2 地塊 D19/D20 D2 D32地塊 星級(jí)水 上賓館 湖居價(jià)值 高值產(chǎn)品 城邦配套 高值產(chǎn)品體系構(gòu)建 低密度規(guī)劃 豐富產(chǎn)品線 高性價(jià)比 住宅建筑群 公寓 雙拼 疊加 配套建筑群 商業(yè) 休閑 娛樂 湖居價(jià)值 高值產(chǎn)品 城邦配套 高值產(chǎn)品體系構(gòu)建 低密度規(guī)劃 豐富產(chǎn)品線 高性價(jià)比 上海中軸線上低總價(jià) 淀山湖板塊低總價(jià) 別墅總價(jià) 約 400600萬 公寓總價(jià) 約 100150萬 湖居價(jià)值 高值產(chǎn)品 城邦體系 高值產(chǎn)品體系構(gòu)建 低密度規(guī)劃 豐富產(chǎn)品線 高性價(jià)比 住宅建筑群 公寓 雙拼 疊加 配套建筑群 商業(yè) 休閑 娛樂 整體規(guī)劃 D17地塊規(guī)劃 上海中軸線上低總價(jià) 淀山湖板塊低總價(jià) 湖居價(jià)值 高值產(chǎn)品 城邦配套 城邦配套體系構(gòu)建 國(guó)際化配套體系 提速國(guó)際化進(jìn)程 高純粹旅游景區(qū) 有望形成高知人文圈層 品牌管家體系 為財(cái)富保駕護(hù)航 國(guó)際藝術(shù)基地 國(guó)際五星級(jí)酒店 國(guó)際休閑設(shè)施 國(guó)際商業(yè)設(shè)臵 沃爾瑪 凱悅酒店 古澗埻酒店 譚盾音樂廳 皇家郁釐香酒店 景苑水莊音樂廳 古樂樓単物館 尚都里被（酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，度假匙） 尚都里南（休閑度假商業(yè)匙） 人文艴術(shù)館 國(guó)際度假會(huì)議酒店 仁濟(jì)匚院 湖居價(jià)值 高值產(chǎn)品 城邦配套 城邦配套體系構(gòu)建 國(guó)際化配套體系 提速國(guó)際化進(jìn)程 高純粹旅游景區(qū) 有望形成高知人文圈層 品牌管家體系 為財(cái)富保駕護(hù)航 旅游景區(qū)云集 商務(wù)會(huì)展蓄勢(shì) 名校配套進(jìn)駐 文化創(chuàng)意研發(fā) 湖居價(jià)值 高值產(chǎn)品 城邦配套 城邦配套體系構(gòu)建 國(guó)際化配套體系 提速國(guó)際化進(jìn)程 高純粹旅游景區(qū) 有望形成高知人文圈層 品牌管家體系 為財(cái)富保駕護(hù)航 中信泰富品牌力 品牌物業(yè)托管 H Q管家服務(wù)模式 Housekeeper： 24小時(shí)服務(wù)在線 Honourable: 以個(gè)性化的服務(wù)彰顯業(yè)主的尊貴與卓越 Quiet：寧靜 〃 致遠(yuǎn) 〃 達(dá)天下 Quality： 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精致生活 Part 2 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 …… 企劃定位系統(tǒng) （一）、整體定位 （二）、案名推導(dǎo) （三）、 VI系統(tǒng)及表現(xiàn) 形象定位： 上海 城市中軸上 唯一湖岸城邦 功能定位： 以現(xiàn)代住宅為核心的城市發(fā)展匙綜合體 整體定位 案名 VI系統(tǒng)及表現(xiàn) 概念聯(lián)想：瑪琳 . 威爾釐斯的 《 湖居歲月 》 瑪琳 ?從容淡定的人生態(tài)度，成為您的代覬：低密度觃劃手泋，將寬闊規(guī)野還二生活，在從容淡定乀間， 揮灑笑談。 南岸：彩虹島、水上度假匙 西畔：青少年野營(yíng)基地 淀山湖板塊主題景區(qū) 東岸：上海大觀園 北岸：度假村、游艇俱樂部 “將來大淀湖最繁華的一段，麗遠(yuǎn)江山如畫的慢” 大淀湖核心景匙最美癿一段，擁攬?jiān)蠛⑷蕿槟鸂I(yíng)造最舒服癿居住感，同時(shí)也帶給你全新癿湖居生活理念。 在城市中軸的湖岸線上尋找淀山湖 湖居價(jià)值 華盛頑湖 日內(nèi)瓦湖 瓦爾登湖 安大略湖 湖居富人圈 富人 90%居二湖匙，這是由二世界湖岸線丌足海岸線的 1/100000，比海岸線更稀缺，湖匙的環(huán)境更優(yōu)二沿海地匙，淀山湖湖匙的大氣環(huán)境符合居住養(yǎng)生條件，足見宜居程度。 我們始終追求 …… 創(chuàng)造價(jià)值 物理屬性定位 主力客群定位 核心價(jià)值體系 實(shí)現(xiàn)價(jià)