【正文】 范例：富力陽光美居 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 范例：廣州雅居樂 范例：新城海濱花園 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 范例： 時代花園 Laguna 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 4. Y字形 。 一梯六戶的組合在保持凸字形和工字形優(yōu)點的同時 ， 進一步提高了土地利用率 。 范例：和平家園 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 范例：駿景花園 范例：麗江花園左岸 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 3. 蝶 形 適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯六戶 適用于用地方正且較寬松 、 南北兩向皆有良好外向資源的地塊 。 范例： 廣州萬科城市花園 E棟、 F棟 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 2. 工字形 適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯四戶 適用于用地方正且較寬松 、 南北兩向皆有良好外向資源的地塊 。 范例： 某項目一梯五戶 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 范例： 某項目一梯六戶 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 一 . 高層住宅平面形態(tài) 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 1. 凸字形 適用戶數(shù)：一梯三戶至一梯四戶 常用戶數(shù)：一梯四戶 大進深小面寬的凸字形 適用于用地方正，或南北兩向皆有良好外向資源的地塊。與前兩種相比，該核心筒更具備生長性， 住宅單元的 “ 部件化 ” 更明顯。該平面由于用地的限制，需要將三棟住宅 塔樓以環(huán)型緊湊地拼接，造成部分次要用房面 向開口天井。 范例：時代玫瑰園一期 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 4. 新型高層核心筒 新光城市廣場北區(qū) 優(yōu)點：開放核心筒，優(yōu)點類同 ，但區(qū)別在于 將三個電梯筒分開，形成三個一梯兩戶的布 局，隔層設(shè)置的居住鄰里單元公共空間停留性 更強。住宅單元擁 有充足的通風(fēng)采光面。凌空的無柱連廊交通空間面積折半計 算，提高了住宅實用率。 適用于 12至 18 層的中高層和 19層及 19層以上的高層住宅 。 范例： 協(xié)和新世界 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 范例： 富力順意花園 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 形態(tài)特征：電梯筒與樓梯筒拉開一定的距離 ， 形成一定的角度 ， 利用無柱連廊形成交通空 間 。 范例： 薈雅苑 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 3. 高層核心筒 范例： 金羊花園 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 協(xié)和新世界、富力順意花園 優(yōu)點：通過旋轉(zhuǎn)核心筒，利用旋轉(zhuǎn)后的核心筒 與住宅之間的空隙，組織交通及住宅的輔助空 間，有效利用轉(zhuǎn)角位，核心筒通風(fēng)采光明顯改 善，廳房布局合理，朝向、視野俱佳。 薈雅苑、金羊花園 優(yōu)點：結(jié)構(gòu)方正 缺點：核心筒通風(fēng)采光差，部分客廳位于死角 位，朝向、視野差。 形態(tài)特征：由兩部或三部電梯 （ 其中一部為消 防電梯 ） 和兩部防煙樓梯組成 ， 通常消防電梯 和其中一部防煙樓梯合用一個前室 ， 另一部防 煙樓梯單獨設(shè)置前室 。 范例： 新城海濱花園 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 范例： 時代花園 LAGUNA 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 范例： 朗晴居 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 朗晴居 優(yōu)點：兩部電梯與樓梯長邊背靠背布置，交通 空間呈 “ 凹 ” 字形，各戶間結(jié)合緊密。為士字形一梯六戶的中高層最典 型的核心筒組織方式。 缺點：多棟拼接時位于天井內(nèi)的用房視野較 差。 麗江花園 優(yōu)點：緊湊，分攤面積少，用地效率高；形式 類似 ，但由于增加了一部電梯，使 核心筒內(nèi)空間增大，而且利用兩部電梯與一部 樓梯的寬度差，組織核心筒（合用前室）的通 風(fēng)采光，一舉兩得。 范例：錦繡香江 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 范例：萬科城市花園 E棟 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 形態(tài)特征：由兩部電梯（其中一部為消防電 梯）和一部防煙樓梯組成，通常消防電梯和防 煙樓梯合用一個前室。 范例：和平家園 錦繡香江、萬科城市花園 E棟 優(yōu)點：核心筒有直接的通風(fēng)采光；嵌入兩戶之 間的樓梯增加了長翼的面寬，利于改善多棟拼 接時位于天井內(nèi)的用房視野。 和平家園 優(yōu)點：緊湊，分攤面積少，用地效率高。同時，可以嘗試相對概括地模擬出其典型家庭行為。屬新型的平面形態(tài) ， 可作為小區(qū)住宅平面主形態(tài)或補充形態(tài) 。近年來的發(fā)展有逐漸取代井字形平面的趨勢 。成為廣州近年高層多戶的主流平面形態(tài) 。傳統(tǒng)主流平面形態(tài) ， 由于其合理性而經(jīng)久不衰 。適用于用地的轉(zhuǎn)角部位 ，或特殊形狀的用地 。適用于較高密度和容積率的地塊 。適用于用地方正且較寬松的地塊 。適用于用地方正且較寬松的地塊。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊 。開放核心筒 ， 有良好的通風(fēng)采光 ， 豎向上可存在小的居住鄰里單元公共空間。傳統(tǒng)核心筒 ，有通風(fēng)采光 。傳統(tǒng)核心筒 ，有通風(fēng)采光 。傳統(tǒng)核心筒 ， 有或沒有通風(fēng)采光。 但拼接時位于天井內(nèi)的用房視野一般較好好 。通過開放核心筒的設(shè)計 ，在核心筒內(nèi)完成對轉(zhuǎn)角的處理 。主要特點是將傳統(tǒng)封閉的核心筒打開 。在總平面組合上 ， Y 字形可通過各單元的拼接 ， 組合成較為自由的形態(tài) ； 也可獨立為塔式布置 。由蝶身和蝶翅組成 ， 蝶翅斜向伸出 。 土地屬性 一核戶數(shù) 客戶類型 戶數(shù) 戶型面積 居衛(wèi)數(shù) GOLDEN 8 青年持家 2+2 110+90 32+32 小太陽 2 90 31 青之 1 2 75 21 產(chǎn)品選擇流程 產(chǎn)品系列 City 客戶產(chǎn)品組合 組合選擇 產(chǎn)品選擇表（高層） A B C D （青年群體） 土地屬性 City City Golden Golden 一核幾戶 4 6 8 7/8 客戶選擇 孩子三代 /小太陽 青年持家 /小太陽 青持 /小太陽 /青之 1 青之 戶型面積 2X120平 +2X90平 2X110平+2X90平+2X75平（青持） 2X110平 +2X90平 +2X90平 +2X75平 2x90+2x80 +2x70+2x55 居衛(wèi)數(shù) 32+31 32+31+21 32+32+31+21 3+2+2+1 單體物理特征（拼接性、單雙向） 雙向 /可拼接 雙向 /可拼接 多向 /可拼接 多向 /可拼接 一核 4選擇簡述 ?土地屬性： City是項目發(fā)展重點 ?一核戶數(shù)： City中一核 4和 6的聚類最突出 ?客戶選擇： （ 1） City一核 4為核心客群的主流選擇（排斥度） （ 2） City一核 4自身條件好，適合相對舒適的產(chǎn)品；孩子三代對面積需求最大 （ 3）考慮 9070，小太陽的面積需求向下兼容性更強；青之選擇在 Golden解決 ?戶型比例： 孩三和小太的客群比重接近 七、設(shè)計可能性研究 廣州高層單體類型形態(tài)研究 單體類型的比較研究（高層） 板式 凸字形 工字形 蝶形 士字形 Y 字形 風(fēng)車形 C 字形 K 字形 通廊式 選擇標準可選可選可選可選可選小進深大面寬 。 組合比例（根據(jù)土地屬性區(qū)分） ?對于客戶組合的比例關(guān)系，可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系考慮。 ?銷售市場判斷：市場上需求量最大的組合；我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。 ?相對純化：組合時，避免超過 3種以上客戶在同一組合中出現(xiàn)，以求簡單。 片區(qū)名稱 發(fā)展狀況 戰(zhàn)略地位 規(guī)劃容積率區(qū)間 土地屬性 D東部新城 土地充裕，市場成熟 重點戰(zhàn)略區(qū)域 1~2 T/C C城西發(fā)展 2~4 C B白云山南湖 ~ C J舊城西 土地稀缺，市場成熟 機會布點區(qū)域 3~5 G I舊城中心 3~5 G G中心景觀 3~6 G/高檔 P東圃 4~6 G/C T天河商務(wù) 4~6 G Z海珠西 ~4 G F海珠發(fā)展 ~4 G/C H黃埔 ~4 G W花地灣 2~5 C/G X1番禺 土地充裕，市場欠成熟 潛力發(fā)展區(qū)域 ~2 C/T Y1南沙 ~2 C/T X3花都中心 2~4 G/C Y2增城中心 2~4 G/C Y3從化中心 2~4 G/C R蘿崗白云北 1~2 T S花都非新華及南部 土地稀缺，市場欠成熟 一般關(guān)注區(qū)域 ~ T L增城非荔城 ~ T K從化非街口 ~ T 廣州公司項目發(fā)展策略及趨勢 備注 : G代表 Golden系列； C代表 City系列； T代表 Town系列 發(fā)展關(guān)鍵詞： (中 )高容積率； City為主， Golden為輔 容積率區(qū)間劃分： 中低容積率 中高容積率 ~ 高容積率 三、廣州產(chǎn)品資料庫 客戶與土地的關(guān)聯(lián)性 土地與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 市場中的產(chǎn)品分布狀況 產(chǎn)品資料庫的分析內(nèi)容 客戶類型 + 土地屬性 300 200300 150200 100150 50100 2550 ?在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價格下， City是主流客戶最主流的供應(yīng)和選擇， Town居其次 ?小太陽和后小太陽對于 Town和 Golden的排斥不太大 ?青年持家和中年之家在 Golden中很少量，可能和老人及支付能力有關(guān) ?青年之家在 Golden的量少，與其支付能力有一定關(guān)系，如果戶型面積減少，有增加的可能 City Town Golden 高檔青年之家 402 77 46 1 526青年持家 326 126 8 6 466小太陽 719 209 126 13 1067后小太陽 554 135 107 13 809孩子三代 325 86 9 420中年之家 383 130 24 537富貴之家 261 238 45 51 595土地屬性Total家庭結(jié)構(gòu)土地屬性 + 單體類型 City Town Golden 高檔1 單向 5 2 14 21單向 34 10 36 80雙向 5 4 9 18多向 2 1 3單向 16 5 21雙向 67 17 2 86多向 6 6單向 16 16雙向 186 41 77 42 346多向 52 16 8 13 89單向 3 3雙向 45 19 28 92多向 45 25 70單向 2 2雙向 106 21 61 188多向 75 37 49 161雙向 12 21 33多向 32 10 42雙向 62 44 106多向 78 24 102雙向 12 12多向 12 1210 多向 5 512 多向 2 4 6878 155 430 57 1520% % % %Total比重一核戶數(shù) 單體形態(tài)456789土地屬性Total23 300 200300 150200 100150 50100 2550 ?目前廣州市場中， City的比重較高（在中高容積率下） ?City和 Golden土地中的單體類型主要是雙向的一核 4