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某地產(chǎn)營(yíng)銷殺手锏從客戶到產(chǎn)品的產(chǎn)品庫(kù)構(gòu)建(參考版)

2025-01-24 01:28本頁(yè)面
  

【正文】 范例:富力陽(yáng)光美居 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 范例:廣州雅居樂 范例:新城海濱花園 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 范例: 時(shí)代花園 Laguna 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 4. Y字形 。 一梯六戶的組合在保持凸字形和工字形優(yōu)點(diǎn)的同時(shí) , 進(jìn)一步提高了土地利用率 。 范例:和平家園 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 范例:駿景花園 范例:麗江花園左岸 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 3. 蝶 形 適用戶數(shù):一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù):一梯六戶 適用于用地方正且較寬松 、 南北兩向皆有良好外向資源的地塊 。 范例: 廣州萬(wàn)科城市花園 E棟、 F棟 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 2. 工字形 適用戶數(shù):一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù):一梯四戶 適用于用地方正且較寬松 、 南北兩向皆有良好外向資源的地塊 。 范例: 某項(xiàng)目一梯五戶 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 范例: 某項(xiàng)目一梯六戶 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 一 . 高層住宅平面形態(tài) 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 1. 凸字形 適用戶數(shù):一梯三戶至一梯四戶 常用戶數(shù):一梯四戶 大進(jìn)深小面寬的凸字形 適用于用地方正,或南北兩向皆有良好外向資源的地塊。與前兩種相比,該核心筒更具備生長(zhǎng)性, 住宅單元的 “ 部件化 ” 更明顯。該平面由于用地的限制,需要將三棟住宅 塔樓以環(huán)型緊湊地拼接,造成部分次要用房面 向開口天井。 范例:時(shí)代玫瑰園一期 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 4. 新型高層核心筒 新光城市廣場(chǎng)北區(qū) 優(yōu)點(diǎn):開放核心筒,優(yōu)點(diǎn)類同 ,但區(qū)別在于 將三個(gè)電梯筒分開,形成三個(gè)一梯兩戶的布 局,隔層設(shè)置的居住鄰里單元公共空間停留性 更強(qiáng)。住宅單元擁 有充足的通風(fēng)采光面。凌空的無(wú)柱連廊交通空間面積折半計(jì) 算,提高了住宅實(shí)用率。 適用于 12至 18 層的中高層和 19層及 19層以上的高層住宅 。 范例: 協(xié)和新世界 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 范例: 富力順意花園 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 形態(tài)特征:電梯筒與樓梯筒拉開一定的距離 , 形成一定的角度 , 利用無(wú)柱連廊形成交通空 間 。 范例: 薈雅苑 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 3. 高層核心筒 范例: 金羊花園 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 協(xié)和新世界、富力順意花園 優(yōu)點(diǎn):通過(guò)旋轉(zhuǎn)核心筒,利用旋轉(zhuǎn)后的核心筒 與住宅之間的空隙,組織交通及住宅的輔助空 間,有效利用轉(zhuǎn)角位,核心筒通風(fēng)采光明顯改 善,廳房布局合理,朝向、視野俱佳。 薈雅苑、金羊花園 優(yōu)點(diǎn):結(jié)構(gòu)方正 缺點(diǎn):核心筒通風(fēng)采光差,部分客廳位于死角 位,朝向、視野差。 形態(tài)特征:由兩部或三部電梯 ( 其中一部為消 防電梯 ) 和兩部防煙樓梯組成 , 通常消防電梯 和其中一部防煙樓梯合用一個(gè)前室 , 另一部防 煙樓梯單獨(dú)設(shè)置前室 。 范例: 新城海濱花園 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 范例: 時(shí)代花園 LAGUNA 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 范例: 朗晴居 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 朗晴居 優(yōu)點(diǎn):兩部電梯與樓梯長(zhǎng)邊背靠背布置,交通 空間呈 “ 凹 ” 字形,各戶間結(jié)合緊密。為士字形一梯六戶的中高層最典 型的核心筒組織方式。 缺點(diǎn):多棟拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野較 差。 麗江花園 優(yōu)點(diǎn):緊湊,分?jǐn)偯娣e少,用地效率高;形式 類似 ,但由于增加了一部電梯,使 核心筒內(nèi)空間增大,而且利用兩部電梯與一部 樓梯的寬度差,組織核心筒(合用前室)的通 風(fēng)采光,一舉兩得。 范例:錦繡香江 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 范例:萬(wàn)科城市花園 E棟 廣州萬(wàn)科產(chǎn)品庫(kù) 高層住宅核心筒分析 形態(tài)特征:由兩部電梯(其中一部為消防電 梯)和一部防煙樓梯組成,通常消防電梯和防 煙樓梯合用一個(gè)前室。 范例:和平家園 錦繡香江、萬(wàn)科城市花園 E棟 優(yōu)點(diǎn):核心筒有直接的通風(fēng)采光;嵌入兩戶之 間的樓梯增加了長(zhǎng)翼的面寬,利于改善多棟拼 接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野。 和平家園 優(yōu)點(diǎn):緊湊,分?jǐn)偯娣e少,用地效率高。同時(shí),可以嘗試相對(duì)概括地模擬出其典型家庭行為。屬新型的平面形態(tài) , 可作為小區(qū)住宅平面主形態(tài)或補(bǔ)充形態(tài) 。近年來(lái)的發(fā)展有逐漸取代井字形平面的趨勢(shì) 。成為廣州近年高層多戶的主流平面形態(tài) 。傳統(tǒng)主流平面形態(tài) , 由于其合理性而經(jīng)久不衰 。適用于用地的轉(zhuǎn)角部位 ,或特殊形狀的用地 。適用于較高密度和容積率的地塊 。適用于用地方正且較寬松的地塊 。適用于用地方正且較寬松的地塊。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊 。開放核心筒 , 有良好的通風(fēng)采光 , 豎向上可存在小的居住鄰里單元公共空間。傳統(tǒng)核心筒 ,有通風(fēng)采光 。傳統(tǒng)核心筒 ,有通風(fēng)采光 。傳統(tǒng)核心筒 , 有或沒有通風(fēng)采光。 但拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野一般較好好 。通過(guò)開放核心筒的設(shè)計(jì) ,在核心筒內(nèi)完成對(duì)轉(zhuǎn)角的處理 。主要特點(diǎn)是將傳統(tǒng)封閉的核心筒打開 。在總平面組合上 , Y 字形可通過(guò)各單元的拼接 , 組合成較為自由的形態(tài) ; 也可獨(dú)立為塔式布置 。由蝶身和蝶翅組成 , 蝶翅斜向伸出 。 土地屬性 一核戶數(shù) 客戶類型 戶數(shù) 戶型面積 居衛(wèi)數(shù) GOLDEN 8 青年持家 2+2 110+90 32+32 小太陽(yáng) 2 90 31 青之 1 2 75 21 產(chǎn)品選擇流程 產(chǎn)品系列 City 客戶產(chǎn)品組合 組合選擇 產(chǎn)品選擇表(高層) A B C D (青年群體) 土地屬性 City City Golden Golden 一核幾戶 4 6 8 7/8 客戶選擇 孩子三代 /小太陽(yáng) 青年持家 /小太陽(yáng) 青持 /小太陽(yáng) /青之 1 青之 戶型面積 2X120平 +2X90平 2X110平+2X90平+2X75平(青持) 2X110平 +2X90平 +2X90平 +2X75平 2x90+2x80 +2x70+2x55 居衛(wèi)數(shù) 32+31 32+31+21 32+32+31+21 3+2+2+1 單體物理特征(拼接性、單雙向) 雙向 /可拼接 雙向 /可拼接 多向 /可拼接 多向 /可拼接 一核 4選擇簡(jiǎn)述 ?土地屬性: City是項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn) ?一核戶數(shù): City中一核 4和 6的聚類最突出 ?客戶選擇: ( 1) City一核 4為核心客群的主流選擇(排斥度) ( 2) City一核 4自身?xiàng)l件好,適合相對(duì)舒適的產(chǎn)品;孩子三代對(duì)面積需求最大 ( 3)考慮 9070,小太陽(yáng)的面積需求向下兼容性更強(qiáng);青之選擇在 Golden解決 ?戶型比例: 孩三和小太的客群比重接近 七、設(shè)計(jì)可能性研究 廣州高層單體類型形態(tài)研究 單體類型的比較研究(高層) 板式 凸字形 工字形 蝶形 士字形 Y 字形 風(fēng)車形 C 字形 K 字形 通廊式 選擇標(biāo)準(zhǔn)可選可選可選可選可選小進(jìn)深大面寬 。 組合比例(根據(jù)土地屬性區(qū)分) ?對(duì)于客戶組合的比例關(guān)系,可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系考慮。 ?銷售市場(chǎng)判斷:市場(chǎng)上需求量最大的組合;我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。 ?相對(duì)純化:組合時(shí),避免超過(guò) 3種以上客戶在同一組合中出現(xiàn),以求簡(jiǎn)單。 片區(qū)名稱 發(fā)展?fàn)顩r 戰(zhàn)略地位 規(guī)劃容積率區(qū)間 土地屬性 D東部新城 土地充裕,市場(chǎng)成熟 重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域 1~2 T/C C城西發(fā)展 2~4 C B白云山南湖 ~ C J舊城西 土地稀缺,市場(chǎng)成熟 機(jī)會(huì)布點(diǎn)區(qū)域 3~5 G I舊城中心 3~5 G G中心景觀 3~6 G/高檔 P東圃 4~6 G/C T天河商務(wù) 4~6 G Z海珠西 ~4 G F海珠發(fā)展 ~4 G/C H黃埔 ~4 G W花地灣 2~5 C/G X1番禺 土地充裕,市場(chǎng)欠成熟 潛力發(fā)展區(qū)域 ~2 C/T Y1南沙 ~2 C/T X3花都中心 2~4 G/C Y2增城中心 2~4 G/C Y3從化中心 2~4 G/C R蘿崗白云北 1~2 T S花都非新華及南部 土地稀缺,市場(chǎng)欠成熟 一般關(guān)注區(qū)域 ~ T L增城非荔城 ~ T K從化非街口 ~ T 廣州公司項(xiàng)目發(fā)展策略及趨勢(shì) 備注 : G代表 Golden系列; C代表 City系列; T代表 Town系列 發(fā)展關(guān)鍵詞: (中 )高容積率; City為主, Golden為輔 容積率區(qū)間劃分: 中低容積率 中高容積率 ~ 高容積率 三、廣州產(chǎn)品資料庫(kù) 客戶與土地的關(guān)聯(lián)性 土地與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 市場(chǎng)中的產(chǎn)品分布狀況 產(chǎn)品資料庫(kù)的分析內(nèi)容 客戶類型 + 土地屬性 300 200300 150200 100150 50100 2550 ?在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下, City是主流客戶最主流的供應(yīng)和選擇, Town居其次 ?小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)對(duì)于 Town和 Golden的排斥不太大 ?青年持家和中年之家在 Golden中很少量,可能和老人及支付能力有關(guān) ?青年之家在 Golden的量少,與其支付能力有一定關(guān)系,如果戶型面積減少,有增加的可能 City Town Golden 高檔青年之家 402 77 46 1 526青年持家 326 126 8 6 466小太陽(yáng) 719 209 126 13 1067后小太陽(yáng) 554 135 107 13 809孩子三代 325 86 9 420中年之家 383 130 24 537富貴之家 261 238 45 51 595土地屬性Total家庭結(jié)構(gòu)土地屬性 + 單體類型 City Town Golden 高檔1 單向 5 2 14 21單向 34 10 36 80雙向 5 4 9 18多向 2 1 3單向 16 5 21雙向 67 17 2 86多向 6 6單向 16 16雙向 186 41 77 42 346多向 52 16 8 13 89單向 3 3雙向 45 19 28 92多向 45 25 70單向 2 2雙向 106 21 61 188多向 75 37 49 161雙向 12 21 33多向 32 10 42雙向 62 44 106多向 78 24 102雙向 12 12多向 12 1210 多向 5 512 多向 2 4 6878 155 430 57 1520% % % %Total比重一核戶數(shù) 單體形態(tài)456789土地屬性Total23 300 200300 150200 100150 50100 2550 ?目前廣州市場(chǎng)中, City的比重較高(在中高容積率下) ?City和 Golden土地中的單體類型主要是雙向的一核 4和一
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