【正文】 從平面組合形式看 ， 類似凸字形與工字形的結(jié)合 。 范例： 新光城市廣場北區(qū) 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 某項目一梯五戶、一梯六戶 優(yōu)點：類同 ，但區(qū)別在于樓梯筒與電梯筒之 間形成一定的夾角，在核心筒內(nèi)完成轉(zhuǎn)角處 理，適用于用地的轉(zhuǎn)角部位，或特殊形狀的用 地。 時代玫瑰園一期 優(yōu)點：開放核心筒，有良好的通風采光，回家感 覺良好。 適用于 19層及 19層以上 的高層住宅 。為工字形一梯四戶的中高 層最典型的核心筒組織方式。 家庭結(jié)構(gòu) 生活模式 戶內(nèi)核心關(guān)注點 戶內(nèi)空間資源投向 單體公共部分要求 九、競品單體研究 舒適度（高） 使用率（高） 單體區(qū)分圖 舒適度（享受） 使用率（高） 客戶對單體的需求 X X 居家型 富貴型 享受型 （實用） 競品單體研究 保利花園 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風 入戶關(guān)系 離電梯太 近 入戶花園 無 使用率 % 用地效率 面寬 22 進深 標準層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 東方新世界 .錦逸 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在南 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風 入戶關(guān)系 好 入戶花園 有 使用率 用地效率 面寬 進深 24 標準層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 3+4 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 富力城 Ⅱ期天籟萊茵 2 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風 入戶關(guān)系 好 入戶花園 一半有 使用率 % 用地效率 面寬 進深 標準層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 富力城 Ⅱ期天籟萊茵 1 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥不佳 每戶朝向 均勻 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風 入戶關(guān)系 好 入戶花園 無 使用率 % 用地效率 面寬 進深 標準層面積 拼接性 差 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 美林海岸 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風 入戶關(guān)系 離電梯太 近 入戶花園 無 使用率 % 用地效率 面寬 進深 標準層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 嶺南新世 界 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在南 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風 入戶關(guān)系 好 入戶花園 一半有 使用率 % 用地效率 面寬 進深 標準層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3+4 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 時代玫瑰園三 期 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥較好 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風，有交往空間 入戶關(guān)系 好 入戶花園 無 使用率 用地效率 面寬 進深 標準層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 中?；ǔ?灣 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 好 每戶朝向 均勻 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風 入戶關(guān)系 好 入戶花園 有 使用率 % 用地效率 面寬 進深 標準層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 高層 戶型情況（居室數(shù)） 3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 中海康城 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 好 每戶朝向 大戶在南 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風 入戶關(guān)系 好 入戶花園 無 使用率 % 用地效率 面寬 進深 標準層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 競品單體研究 —— 1核 4 富力城 Ⅱ 期天籟萊茵 2 時代玫瑰園三期 中?？党? 要求 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風 好 好 好 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 天井內(nèi)次臥較好 好 解決天井內(nèi)次臥的視野問題 每戶朝向 大戶在北 大戶在北 大戶在南 營銷確定 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風 有采光通風，有交往空 間 有采光通風 有采光通風 入戶關(guān)系 好 好 好 要解決好 入戶花園 一半有 無 無 ？ 使用率 % % 大于 83% 用地效率 面寬 進深 標準層面積 拼接性 好 好 好 好 附屬信息 建筑類型 中高層 中高層 中高層 營銷確定 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 2+3 2+3 3+3 核心筒形式 市場 /客戶邏輯 保證房間面寬 /拼接后開口大 /用地效率相對高 —— 適合享受型 追求公共空間舒適度 /天井內(nèi)次臥適當改善 —— 適合標簽 /社交型 保證房間朝向，犧牲次臥開間/拼接后開口小 /用低效率略低 —— 適合孩子三代 競品單體研究 —— 1核 4的幾種客戶邏輯 十、設計任務書 設計條件明確 戶型維度（客戶需求） 單體維度 戶型面積 標配 +選配 精裝修要求（客戶 +成本） 戶數(shù) 層數(shù) 戶型選型 土地利用效率 外向資源分配 拼接性要素 設計價值觀（取舍原則） 模數(shù)化 模塊化 結(jié)構(gòu)體系簡單經(jīng)濟 體型簡單化 立面靈活化 + 產(chǎn)品設計條件的確定 第一部分：土地屬性 第二部分：客戶類別和需求 第三部分：產(chǎn)品解決和深度要求 設計任務書 青年群體產(chǎn)品研究 討論時間 …… 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 1. 小高層核心筒 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 形態(tài)特征：由一部電梯和一部封閉樓梯或開敞樓梯 組成，適用于 11層及 11層以下的住宅。用地效率低 ， 南方較少采用 。適用于不規(guī)則或較寬松的地塊 。適用于南北兩向中其中一向外向資源較差的地塊。半開放核心筒 ，可有較好的通風采光 。核心筒為軸 ，住宅單元為葉 ， 各葉長短不一 。 ?簡單優(yōu)先：一般情況下，客戶組合相對單純，關(guān)注度排序相對較高；同時兼顧適度的客戶混合，增加適應性。 受 9070政策的影響， 需要用更小的戶型面積滿足客戶需求 新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。 數(shù)據(jù)來源： 2023年廣州公司客戶細分成果，未包括番禺、花都、從化、增城 社會新銳： ％ 望子成龍： ％ 保有 挖掘 關(guān)注 青年持家小太陽后小太陽孩子三代老人之家中年之家富貴之家廣州市場 6187771919萬科客戶 對萬科品牌喜好 數(shù)據(jù)來源： 2023年成交客戶及客戶細分成果 市場客戶、現(xiàn)有業(yè)主與品牌喜好關(guān)系 廣州公司細分客戶群選擇 核心客戶群 青年持家 % 青年之家 % 孩子三代 % 小太陽 % 富貴之家 % 后小太陽 % 老人一二三代 % 中年之家 % 非核心客戶群 經(jīng)濟務實 非目標客戶群 33462644 4295550574412422152322203592473426402926462722545 1 5199292 4 2 111其它四房二衛(wèi)三房二衛(wèi)三房一衛(wèi)二房二衛(wèi)二房一衛(wèi)總體 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 老人之家 中年之家 富貴之家樣本量： 526 69 127 90 67 76 11 46 28? 3房 2衛(wèi)、 3房 1衛(wèi)、 2房 1衛(wèi)是主要的選擇。從客戶到產(chǎn)品 —— 產(chǎn)品庫的構(gòu)建 目錄 一、產(chǎn)品庫概述 二、產(chǎn)品資料庫 三、產(chǎn)品庫實踐（廣州） 四、青年群體產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品庫 概述 1. 以前 ， 我們拿到了土地再做產(chǎn)品 ， 現(xiàn)在 ， 我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品 …… 2. 既然沒有具體的項目地塊 ， 我們就要把這個城市的所有土地大致上分成幾類 ， 這個城市的所有客戶也分成幾類 （ 當然 ， 都盡可能控制在個位數(shù) ） ， 每一類土地上聚集著一些對應的客戶 ， 他們對產(chǎn)品的需求具有較強的特征 ， 我們根據(jù)這個特征制定了產(chǎn)品系列 —— G G G T T C…… 3. 產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征 ， 需要我們?nèi)?尋找 ， 更需要的是去 賦予 …… 4. 每個產(chǎn)品系列中 ， 不同類別客戶需求的差異 ， 也需要我們?nèi)ふ?， 去賦予 …… 5. 之后 ， 我們要把這些特征 ， 物理化 在一個單體方案中 …… 6. 這樣 ， 這個單體方案就既值得復制 ， 也可以復制 ， 因為它身上 ， 體現(xiàn)了某類客戶在某類土地上選擇產(chǎn)品時的核心需求；而不是其他什么原因 。 ? 對于富貴之家， 3房 2衛(wèi)、 4房 2衛(wèi)為主流選擇 ? 青年持家、孩子三代對 3房 2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時對 3房 1衛(wèi)也需求較高