【正文】 工程部維修負(fù)責(zé)人編制《〓〓〓項(xiàng)目新建、改造工程臺(tái)帳》。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 地產(chǎn)公司提出的新建、改造需求： 該類工程具有頻次低、工程量大、社會(huì)效應(yīng)明顯的特征，提議可能產(chǎn)生于多個(gè)方面，一般由部門(mén)經(jīng)理例會(huì)討論，由總經(jīng)理審批執(zhí)行。 特殊情況及處理辦法 :若物業(yè)公司在運(yùn)行觀察期結(jié)束前，未向地產(chǎn)公司提交《〓〓〓項(xiàng)目建設(shè)遺留問(wèn)題》，視為物業(yè)公司無(wú)此需求；若工程部在對(duì)運(yùn)行觀察期內(nèi)未對(duì)《〓〓〓項(xiàng)目建設(shè)遺留問(wèn)題》做出書(shū)面回復(fù)，該項(xiàng)目的運(yùn)行觀察期順延 ?？紤]到該項(xiàng)目施工在繼續(xù)進(jìn)行，地產(chǎn)公司繼續(xù)管理新建改造工程有較好的資源（比如能較方便協(xié)調(diào)施工單位等），同時(shí)，物業(yè)對(duì)第一次交房區(qū)域進(jìn)行分析總結(jié)的難度也相對(duì)更大，所以，經(jīng)物業(yè)公司項(xiàng)目管理處提出、地產(chǎn)公司工程部同意，運(yùn)行觀察期可以延期，但最遲不得晚于該項(xiàng)目最后一次交房后 6個(gè)月。 運(yùn)行觀察期結(jié)束后：地產(chǎn)公司不再受理物業(yè)公司提出的新建改造工程建議，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目的新建、改造工程需求自行負(fù)責(zé)處理。地產(chǎn)公司工程部維修工程師組織工程部、物業(yè)公司討論后形成《〓〓〓項(xiàng)目建設(shè)遺留問(wèn)題討論會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，會(huì)議目的是：對(duì)遺留問(wèn)題的處理達(dá)成共識(shí)；提出委托物業(yè)公司安排后期新建、改造工程的綜合工程費(fèi)用。地產(chǎn)公司工程部在 3個(gè)工作日內(nèi)以書(shū)面形式回復(fù)意見(jiàn)，回復(fù)內(nèi)容包括處理時(shí)間、處理意見(jiàn)等（包括不能明確處理時(shí)間的情況，明確不處理的情況）。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 管理要點(diǎn) : 項(xiàng)目工程移交后設(shè) 6個(gè)月運(yùn)行觀察期，以分部工程書(shū)面移交記錄為計(jì)時(shí)依據(jù)。 ? 工作標(biāo)準(zhǔn)： 政策標(biāo)準(zhǔn)：地產(chǎn)公司將項(xiàng)目移交物業(yè)管理公司后，僅需承擔(dān)保修責(zé)任。 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理 工程部總監(jiān) 工程部文員 物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理 項(xiàng)目管理處經(jīng)理地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 采購(gòu)部文員 開(kāi)始 審批 施工 費(fèi)用報(bào)銷 結(jié)束 項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的管理辦法 ? 目的： 提出項(xiàng)目移交后的新建、改造工程的指導(dǎo)原則和管理要點(diǎn) ? 范圍 ： 物業(yè)公司向業(yè)主辦理交接房手續(xù)、進(jìn)行物業(yè)管理的項(xiàng)目（不包括經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目） ? 管理崗位 ： 地產(chǎn)公司工程部維修負(fù)責(zé)崗位 ? 基本概念： 項(xiàng)目投入運(yùn)行后，或者發(fā)現(xiàn)有新的功能需求、或者發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)原選材雖然符合規(guī)范但不能滿足需要、或者發(fā)現(xiàn)存在較高的維修維護(hù)成本，于是產(chǎn)生新建和改造需求。 ； 《關(guān)于工程后續(xù)成本臺(tái)賬的登記》進(jìn)行費(fèi)用劃分； OA報(bào)銷流程為：文員提交付款申請(qǐng)；會(huì)簽人 ― 項(xiàng)目造價(jià)組長(zhǎng)；審批人 ― 造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理。 物業(yè)項(xiàng)目管理處組織實(shí)施。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施零星工程的管理辦法【 2023元以下工程（單次單項(xiàng) ） 】 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 管理流程 說(shuō)明 責(zé)任人 物業(yè)項(xiàng)目管理處以《項(xiàng)目維修需求工作聯(lián)系單》或《項(xiàng)目新建、改造需求工作聯(lián)系單》形式向工程部提出需求，內(nèi)容包括能否接受委托施工，費(fèi)用預(yù)算限額多少。 ? 協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位進(jìn)行工程維修； ? 協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位的質(zhì)保金賠付； ? 協(xié)調(diào)、安排、組織權(quán)威第三方檢測(cè)單位對(duì)待檢部位進(jìn)行檢測(cè)，并跟蹤檢測(cè)報(bào)告的形成和結(jié)論； ? 參與賠付處理意見(jiàn)的會(huì)簽（ OA）； ? 代表地產(chǎn)公司的權(quán)威技術(shù)專家形象，過(guò)程中對(duì)配合的工作人員（主要是物業(yè)人員）進(jìn)行培訓(xùn)； ? 收集各種返修問(wèn)題數(shù)據(jù)及總結(jié)，并發(fā)往公司相關(guān)部門(mén)。一般情況說(shuō)明原因并提供專業(yè)解決方案，重大問(wèn)題（如涉及結(jié)構(gòu)安全的問(wèn)題）要與總工程師會(huì)商后再提出。 ? 參與報(bào)事問(wèn)題的現(xiàn)場(chǎng)“會(huì)診”，從專業(yè)技術(shù)角度給予解釋，并出專業(yè)的處理意見(jiàn)和可行的整改方案。 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 16成都公司工程部竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)事整改流程指引 .doc 工程、營(yíng)銷、物業(yè)客戶報(bào)事處理工作界面 一、龍湖地產(chǎn)客戶中心： ? 根據(jù)目前的資源配臵，以牽頭協(xié)調(diào)為主的工作方式開(kāi)展工作，原則上不直接到一線進(jìn)行問(wèn)題處理，一般問(wèn)題委托物業(yè)管理處客戶中心進(jìn)行處理。 ? 管理內(nèi)容 質(zhì)量控制 ?后期質(zhì)量管理 15成品裝飾房后期質(zhì)量管理專業(yè)指導(dǎo)書(shū) .doc 成都公司工程部竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)事整改流程指引 ? 目的： 規(guī)范成都公司對(duì)竣工交房項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)事整改管理，避免因處理不及時(shí)造成的業(yè)主投訴。 ? 適用單位： 本辦法適用于精裝飾施工單位及精裝飾其他配合參建單位。 質(zhì)量控制 ?停止點(diǎn)檢查 質(zhì)量控制 ?停止點(diǎn)檢查 工作項(xiàng) 內(nèi)容 提交人 審批人 見(jiàn)附表 工程經(jīng)理 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 在月、周計(jì)劃中體現(xiàn) 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 判斷是否通知其他相關(guān)部門(mén)人員 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 日程安排：提前 1～ 2天通知工程部技術(shù)中心、監(jiān)理、總包 人員安排：按下述檢查項(xiàng)數(shù)量，對(duì)各方人員分若干組，甲方人員任組長(zhǎng) 技術(shù)準(zhǔn)備： 檢查范圍： 重點(diǎn)內(nèi)容：（列出檢查項(xiàng)） 查閱圖紙、規(guī)范 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)檢查項(xiàng)，列出具體的設(shè)計(jì)、規(guī)范要求的條款 檢查方法：對(duì)應(yīng)檢查項(xiàng)，列出具體的檢查方法 工具準(zhǔn)備： 甲方： 監(jiān)理： 乙方： 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 ：明確分組、宣讀檢查項(xiàng)、時(shí)間安排 ：分組，按檢查表中逐項(xiàng)檢查，留存照片 ：宣讀檢查項(xiàng)的結(jié)果（照片示意），結(jié)論，確定整改時(shí)間 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 對(duì)整改結(jié)果復(fù)查 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 工程部技術(shù)中心抽查 專業(yè)工程師 工程經(jīng)理 停止點(diǎn)檢查清單 月、周計(jì)劃中體現(xiàn)停止點(diǎn)檢查工作 提前 3天制定計(jì)劃，填寫(xiě)檢查表 組織實(shí)施 填寫(xiě)完善檢查表 存檔、復(fù)查 發(fā)出通知 龍湖 工程停止點(diǎn)檢查管理辦法基本流程 現(xiàn)行非并聯(lián)驗(yàn)收程序 質(zhì)量控制 ?分戶驗(yàn)收 環(huán)保驗(yàn)收 消防驗(yàn)收 檔案驗(yàn)收 防雷驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收 竣工預(yù)驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 竣工備案 分戶檢驗(yàn) 保溫節(jié)能驗(yàn)收 現(xiàn)行非并聯(lián)驗(yàn)收程序 質(zhì)量控制 ?分戶驗(yàn)收 檔案驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 并聯(lián)審批 消防驗(yàn)收 規(guī)劃驗(yàn)收 環(huán)保驗(yàn)收 報(bào)送資料至建委窗口 備案 各項(xiàng)驗(yàn)收通過(guò)并出具批準(zhǔn)決議書(shū) 備案資料報(bào)送 防雷驗(yàn)收 分戶檢驗(yàn) 保溫節(jié)能驗(yàn)收 什么是分戶檢驗(yàn) ? 建立在《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB503002023）基礎(chǔ)上的專項(xiàng)檢驗(yàn)； ? 分戶檢驗(yàn)是對(duì) Gb503002023驗(yàn)收規(guī)范的進(jìn)一步補(bǔ)充和完善； ? 分戶檢驗(yàn)是以每戶為檢驗(yàn)批的檢查、整改、驗(yàn)收； ? 分戶檢驗(yàn)由建設(shè)單位組織對(duì)每戶及公共部分使用功能、使用安全、幾何尺寸、觀感質(zhì)量進(jìn)行的專項(xiàng)檢查； 為什么推行分戶檢驗(yàn) ? 客戶對(duì)建筑產(chǎn)品的理性消費(fèi)； ? 政府部門(mén)的投訴及社會(huì)影響； ? 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)品質(zhì)量的責(zé)任； ? 較大可能的減少地區(qū)特有的建筑質(zhì)量通?。? ? 在材料、技術(shù)、管理成熟基礎(chǔ)上全面提高地區(qū)建筑工程施工質(zhì)量水平； ? 對(duì) GB503002023的進(jìn)一步補(bǔ)充和完善； 質(zhì)量控制 ?分戶驗(yàn)收 分戶檢驗(yàn)檢查內(nèi)容 ? 房間及公共部分空間尺寸； ? 建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸； ? 門(mén)窗安裝工程質(zhì)量； ? 墻面、地面和頂棚面層質(zhì)量； ? 防水工程質(zhì)量； ? 給水、排水系統(tǒng)安裝工程質(zhì)量； ? 電氣工程安裝工程質(zhì)量； ? 其他規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶檢查的內(nèi)容。 ? 前一停止點(diǎn)檢查未通過(guò)，工程實(shí)施不得進(jìn)入下一階段。 ? 停止點(diǎn)檢查不能完全取代隱檢、預(yù)檢，在有重復(fù)的檢查項(xiàng)時(shí)，可以合并一次檢查，但檢查成果資料不能用隱預(yù)檢資料代替。 質(zhì)量控制 ?資料管理 ? 在工程實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)強(qiáng)制性的設(shè)臵停止點(diǎn)檢查，以保證工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。獎(jiǎng)勵(lì)金的 30％支付給監(jiān)理公司；獎(jiǎng)勵(lì)金的 70％給現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理組成員。乙方派駐的總監(jiān)理工程師或監(jiān)理工程師，在工作中有嚴(yán)重不稱職，或不負(fù)責(zé)任，嚴(yán)重失職造成工程質(zhì)量缺陷或經(jīng)濟(jì)損失，徇私舞弊，濫用職權(quán)造成嚴(yán)重不良影響的，甲方有權(quán)責(zé)令其退出現(xiàn)場(chǎng)，由乙方另行選派合格監(jiān)理人員。 ? 對(duì)監(jiān)理人員的管控： 監(jiān)理公司須保證項(xiàng)目監(jiān)理人員的穩(wěn)定性，未經(jīng)龍湖項(xiàng)目部同意，不能隨意更換項(xiàng)目監(jiān)理人員；必須更換項(xiàng)目監(jiān)理人員的，須由項(xiàng)目總監(jiān)書(shū)面說(shuō)明擬更換人員、更換原因、接替人員及其履歷介紹，經(jīng)項(xiàng)目部批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 ； ； ； ； 質(zhì)量控制 ?監(jiān)理管控 ?