【正文】 此外，麥肯錫幫助其制定了詳盡的合作伙伴引進戰(zhàn)略，同時對整體項目進行了投資收益、風險評估 ? 經(jīng)過麥肯錫的努力，鐵道部領導簽署了該項目的具體實施戰(zhàn)略，并通過麥肯錫公司的后續(xù)輔助，啟動并堅定實施物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 48 | McKinsey Company ? 在本土市場增長較低和固定資產(chǎn)利潤下降的情況下確定非核心業(yè)務增長領域 ? 對不同的增長機會進行優(yōu)先排序，發(fā)展新業(yè)務 ? 對于地鐵周邊的商業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)，如何做好前瞻性的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā) ? 集團戰(zhàn)略 ? 制定新增長業(yè)務的業(yè)績計劃 ? 制定地鐵樞紐周邊的綜合商業(yè)開發(fā)規(guī)劃 ? 海外服務承包的市場準入戰(zhàn)略 ? 內(nèi)地市場合作及業(yè)務拓展的實施，如杭州、深圳、廣州地鐵開發(fā)項目 客戶面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn) 麥肯錫的角色 客戶案例：香港地鐵 – 戰(zhàn)略設計和業(yè)務計劃 2 資料來源：麥肯錫分析 案例 49 | McKinsey Company 客戶案例：為上海地鐵重要站點及沿線商業(yè)開發(fā)制定戰(zhàn)略 ? 上海地鐵進入高速建設期，整體產(chǎn)業(yè)必須樹立 新的運作模式，以實現(xiàn)在非票務收入上的突破，從而 提高軌道交通的價值創(chuàng)造能力 ，避免長期依賴政府補貼的困境 ，同時創(chuàng)造長遠社會效益 ? 麥肯錫項目小組幫助其進行了曼谷、東京、香港等多個城市地鐵系統(tǒng)商業(yè)形態(tài)等的對比分析；通過大規(guī)模的市場調(diào)查，了解消費者對于地鐵周邊商業(yè)形態(tài)的需求以及關(guān)鍵消費驅(qū)動因素，提出了交通樞紐型、商業(yè)中心型等不同類型的地鐵站點所適應的價值定位、商業(yè)類型及布局 ? 根據(jù)對香港地鐵開發(fā)模式的深入對比研究，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)驗以及上海實際情況，提出了地鐵沿線商業(yè)開發(fā)的“上海模式” ? 申通地鐵在咨詢項目進行中 ， 已經(jīng)著手對原車站建設計劃進行修正 ， 以符合大型商業(yè)設施開發(fā)的需要 ；麥肯錫建議的商業(yè)模式逐步推廣到合適的新站點和線路上 ， 如地鐵 2號線長寧站的地鐵龍之夢商城 ，成為了 麥肯錫建議的商業(yè)模式的實際成功運用 資料來源：麥肯錫分析 2 案例 50 | McKinsey Company 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。由于該城市交通擁擠、入口和基礎設施少，目前對服務業(yè)缺乏吸引力，麥肯錫小組為其確定了吸引商家、開發(fā)商以及支持中央商務區(qū)發(fā)展所需的具體政策和基礎設施，幫助其確定了目標商家，并設計了總體商家、開發(fā)商的招商計劃 。麥肯錫小組還在實施中扮演了重要角色，協(xié)助該開發(fā)商與潛在娛樂業(yè)合作伙伴進行談判 ? 該項目目前仍在推進進程中 案例 1 資料來源：麥肯錫分析 40 | McKinsey Company 案例三：為昆山花橋國際商務城制定開發(fā)戰(zhàn)略和商業(yè)計劃 ? 時任江蘇省委書記李源潮提出在昆山花橋建立江蘇國際商務城的設想，“融入上海、面向世界、服務江蘇”， 并邀請麥肯錫為該中央商務區(qū)制定開發(fā)戰(zhàn)略和商業(yè)計劃 ? 麥肯錫項目小組為花橋國際商務城的核心區(qū)進行了現(xiàn)代服務業(yè)的行業(yè)篩選和定位，定制了價值定位和商業(yè)計劃。麥肯錫小組還幫助其確定了針對不同潛在投資者的價值定位 ，對這些投資者進行優(yōu)先排序，并初步聯(lián)系了這些投資者 。如悉尼大橋煙火會，每年都吸引 100多萬現(xiàn)場觀眾 游艇婚禮被列為個性婚禮之一，極受追求浪漫的年輕人的歡迎 在遵循相關(guān)原則的前提下，賽艇比賽能匯聚大量人氣，如英國牛津劍橋賽艇比賽，每屆現(xiàn)場觀眾達到 25萬人 在各類動漫展上， Cosplay秀都是最具人氣的項目，而目前還沒有任何展覽能提供大片的戶外空間舉行 Cosplay活動 在盛事長廊一帶舉辦多姿多彩的旅游節(jié)活動，同時借助園區(qū)內(nèi) 365空間的大型體驗型游樂設施打造”精彩之都“的城市形象 利用兩岸地區(qū)的開闊空間舉辦電影節(jié)開幕與紅地毯儀式、明星見面會等活動，進一步提升電影節(jié)的影響力與知名度 綜合效益描述 2 資料來源：麥肯錫分析 交付成果示意 20 | McKinsey Company 資料來源：麥肯錫分析 交付成果示意 3 在南部新城區(qū)開發(fā)的過程當中，明確南京市政府應當扮演的角色 舉例：麥肯錫為某政府定義的在發(fā)展某產(chǎn)業(yè)核心地位過程當中承擔的角色 部分載體的投資者 ? 直接或間接投資完善轄區(qū)內(nèi)的載體和基礎設施 政府應當 扮演的角色 國際影響的凝聚者 ? 開拓發(fā)展該市在國際的知名度、影響力 市場需求的反映者 ? 對服務對象的真實需求進行提煉，并向省市政府、中央反映 規(guī)劃的參與者 ? 根據(jù)國務院的總體部署和省市愿景布局，規(guī)劃該產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng) 市場主體的服務者 ? 通過政策、服務來吸引、維護、提升行業(yè)主體 21 | McKinsey Company 開發(fā)模式 資料來源：文獻檢索；專家訪談；麥肯錫分析 蘇州模式 大連模式 合資公司模式 ?中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)股份有限公司（ CSSD）是園區(qū)的開發(fā)主體，由中新雙方財團組成，是中外合資的企業(yè)法人，負責園區(qū)內(nèi)的基礎設施建設、招商引資、物業(yè)管理等工作 ?園區(qū)管委會是副市級政府派出管理機構(gòu)，在轄區(qū)內(nèi)行使經(jīng)濟和社會綜合管理職能，負責園區(qū)的總體規(guī)劃 私營企業(yè)運營模式 ?億達集團作為軟件園開發(fā)建設主體，負責軟件園的基礎設施建設、環(huán)境建設、招商引資、產(chǎn)業(yè)服務和園區(qū)綜合管理等工作 ?大連市政府則在宏觀指導、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、制定政策、基礎設施補貼及軟件園服務體系建設上給予支持 根據(jù)南京的實際情況提出合適的南部新城區(qū)開發(fā)運營模式 3 上海模式 政府全資公司模式 ?上海的各園區(qū)一般由政府全資的開發(fā)公司承擔園區(qū)的開發(fā)和運營 ?政府為園區(qū)提供一些專項的財政支持，如重點招商項目的土地補貼、產(chǎn)業(yè)扶持基金等 不管采取哪種開發(fā)模式，都需要： ? 明確建設和招商主體，盡速解決資金，盡量做到建設和招商的主體市場化運作 ? 協(xié)調(diào)好政府和開發(fā)公司的利益分配，保證規(guī)劃和招商服務工作的有效銜接 ? 根據(jù)實際需求做好滾動開發(fā)，克服短期行為 描述 南京市委 /市政府 南部新城區(qū) 管委會 開發(fā)公司 二級開發(fā)商 1 二級開發(fā)商 N ... 明確政府、開發(fā)公司的權(quán)責關(guān)系 交付成果示意 22 | McKinsey Company 在土地開發(fā)上，南部新城區(qū)也可嘗試不同的模式 舉例：某商務城土地開發(fā)模式的備選方案 優(yōu)勢 劣勢 模式 A 管委會 /開發(fā)公司 作為一級開發(fā)主體 管委會 /開發(fā)公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 模式 B 房地產(chǎn)開發(fā)商參與一級開發(fā) ? 是通行模式，在轉(zhuǎn)讓價格方面具有較高的市場可比性 ? 一級開發(fā)的基礎設施建設完成之后，有利于吸引開發(fā)商和駐商 ? 整體規(guī)劃意圖易于得到最大程度的貫徹 ? 由房地產(chǎn)開發(fā)商與商務城一起承擔早期投資風險 ? 基礎設施建設要求 (如網(wǎng)絡排線等 )較易反映最終使用用途 熟地轉(zhuǎn)讓 ? 商務城先期投入大，投資周期較長，有一定的財務風險 ? 由于采用這種模式的開發(fā)區(qū)不多，土地轉(zhuǎn)讓價格的可比性不高 ? 需要強有力的約束監(jiān)督機制才能確保整體規(guī)劃意圖的貫徹和各分塊的銜接合理 生地轉(zhuǎn)讓 土地規(guī)劃 分塊設計 拆遷動遷 七 /九通一平 道路、綠地、湖面等所有公共設施建設 二級開發(fā) 管委會 /開發(fā)公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 3 交付成果示意 資料來源：文獻檢索；專家訪談；麥肯錫分析 23 | McKinsey Company ? 組建人才工作小組，疏通引進外地大學畢業(yè)生的渠道，準備外來人才辦理戶籍和社會保障關(guān)系，并制定幫助企業(yè)防止人才流失的政策 ? 聯(lián)絡核心行業(yè)相關(guān)的民間企業(yè)在園區(qū)注冊全國首個行業(yè)協(xié)會 ? 結(jié)合行業(yè)協(xié)會頒布的中國首個核心行業(yè)技術(shù)人才認證，引入核心行業(yè)所需的財會、人力資源、語言、 IT技術(shù)等職業(yè)教育和培訓機構(gòu)提供具備各級認證的人才 ? 明確建設和招商組織，盡速解決資金，盡量做到建設和招商的主體市場化運作 ? 立即尋找滿足既定要求的招商人才協(xié)助其組建市場化招商公司，在管委會內(nèi)部少量聯(lián)絡人員的配合下完成除了需要高層政府領導參與的談判以外的各項招商流程 ? 三年內(nèi)爭取 35家標志性零售行業(yè)關(guān)鍵駐商，其中大賣場、家電連鎖、家居連鎖各一家建立地區(qū)配送中心 ? 三年內(nèi)爭取 510家外資核心產(chǎn)業(yè)企業(yè)建立中文服務的中心 ? 篩選確定專業(yè)的品牌策劃公司，共同制定符合行業(yè)特征的推廣方案和招商宣傳材料 ? 爭取省政府對核心業(yè)務的訂單 ? 爭取三年內(nèi)吸引 1家外資銀行設立后臺處理中心， 35年內(nèi)成為 35家中國領先金融機構(gòu)的后臺處理中心 ? 以包含辦公、商業(yè)、住宅完整功能的 13平方公里地塊為單位，引入戰(zhàn)略性開發(fā)商進行整體開發(fā)；不需立即在 10平方公里遍地開花，隨著招商進展成熟一個地塊再發(fā)展下一個。 The Economist 芝加哥是通往西部廣袤和大部分未開發(fā)土地的門戶，重慶是公路、鐵路和水路交匯的中心，是雄心壯志壓倒風險的商業(yè)中心 ... James Kynge 希望現(xiàn)在中國在重慶的投資（特別是基礎設施）可以使其肩負起 19世紀芝加哥在美國的作用。打造南京城市第三極 南京南部新城區(qū)規(guī)劃 二 OO九年 七 月 機密和專有 未經(jīng)麥肯錫許可 ， 任何對此資料的使用嚴格禁止 項目建議書討論稿 | McKinsey Company 議程 ? 項目背景與目標 ? 分階段項目工作計劃 ? 項目工作組安排和工作方法 ? 麥肯錫的資歷及相關(guān)案例 1 | McKinsey Company 南京正處于重要的戰(zhàn)略機遇期，南部新城區(qū)開發(fā)對南京整體發(fā)展意義重大 資料來源： 《 南京南站地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 》 專題匯報；麥肯錫分析 ...南部新城區(qū)開發(fā)適逢前所未有的巨大機遇 南京發(fā)展戰(zhàn)略逐漸清晰 ... ? 國家已將南京作為連接長三角地區(qū)與中西部地區(qū)的重要鐵路樞紐之一 ? 地處長三角腹地，南京既可借力長三角地區(qū)經(jīng)濟增長，又受益于新一輪的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，是潛在的長三角經(jīng)濟增長新引擎 ? 省委書記梁保華同志明確要求南京 “切實抓住建設鐵路樞紐的有利時機，全面提升城市綜合服務功能 ” 描述 戰(zhàn)略樞紐 鐵路樞紐和配套交通基礎設施的建設為南部新城區(qū)發(fā)展提供了強大的動力 ? 按照國家建設特大型鐵路樞紐的規(guī)劃，南京鐵路南站將有 10條線路通往全國 6個方向 ? 將配套建設 4條城市軌道交通線、 20余條城市公交線路和長途客戶客運站 ? 戰(zhàn)略樞紐帶來的人流將為南部新城區(qū)帶來巨大商機 區(qū)域經(jīng)濟 區(qū)域經(jīng)濟一體化為南部新城區(qū)發(fā)展注入新的活力 ? 上海、南京和杭州將通過京滬高鐵、滬寧、滬杭、寧杭城際鐵路全面實現(xiàn)高速鐵路對接，各城市間的聯(lián)動將更為緊密 城市發(fā)展 地區(qū)資源整合將為南部新城區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)造巨大空間 ? 紅花機場搬遷，將釋放約 10平方公里的土地 ? 南站、原紅花機場周邊還有整塊的土地可供利用，總面積達 48平方公里 2 | McKinsey Company 國際經(jīng)驗表明，以交通樞紐帶動的城市開發(fā)可以成為城市社會經(jīng)濟發(fā)展的新引擎 法國 里爾 日本 東京新宿 中國 廣州天河 交通樞紐對地區(qū)經(jīng)濟的促進作用 ? 歐洲之星與 TGV高速鐵路的樞紐站，大量換乘旅客給里爾帶來了旺盛的人流，為周邊商貿(mào)的發(fā)展帶來了契機 ? 實現(xiàn)了里爾支柱產(chǎn)業(yè)由紡織及重工業(yè)向計算機、食品、物流、旅游等行業(yè)的轉(zhuǎn)型 ? 里爾逐步發(fā)展為旅游城市和法國國際貿(mào)易運營的第二大地區(qū)和諸多大型跨國零售企業(yè)的總部所在地，如迪卡儂、歐尚、 3 Suisses ? 60年代，由于東京原單一的城市中心過度聚集、辦公用房短缺、地價高漲、通勤時間長，客觀上產(chǎn)生了建設城市副中心的需求 ? 1964年高速路建成，新宿成為日本客流最大的車站，為副中心開發(fā)提供了條件 ? 經(jīng)過近 30年，新宿逐步形成了商務、購物、文化娛樂于一體的完整布局； 80年代以來的 CBD的建設，使新宿成為日本規(guī)模最大、現(xiàn)代服務業(yè)聚集度最高、經(jīng)濟生態(tài)和生活生態(tài)有機平衡的區(qū)域 ? 東京政府從原市中