【正文】 開發(fā)機(jī)構(gòu)，明確政府、開發(fā)公司等組織在開發(fā)過程中的合作機(jī)制 ? 國內(nèi)外先進(jìn)城區(qū)開發(fā)模式研究 ? 南京南部新城區(qū)開發(fā)模式和開發(fā)主體的架構(gòu) ? 與潛在開發(fā)機(jī)構(gòu)的合作機(jī)制 ? 與相關(guān)利益方及政府部門溝通，明確未來 12個(gè)月的關(guān)鍵抓手 ? 制定潛在重大項(xiàng)目的實(shí)施方案 ? 明確南京市政府短期內(nèi)的具體實(shí)施計(jì)劃，包括關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)、責(zé)任主體、資源需求及潛在挑戰(zhàn)等 ? 未來 12月的實(shí)施藍(lán)圖，包括各個(gè)舉措的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)、所需資源、責(zé)任主體等 制定實(shí)施計(jì)劃和近期舉措 4 11 | McKinsey Company 成敗，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)何在 ? 分析國際數(shù)十個(gè)世博及奧運(yùn)園區(qū)的再利用案例，訪談規(guī)劃專家，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒： – 盛事園區(qū)發(fā)展定位要 服務(wù)于城市整體發(fā)展需要和城市公共活動(dòng)需要 – 建設(shè) 多功能 活力城區(qū) ， 再利用的 場館 配合 高水準(zhǔn)的 國際盛事 以創(chuàng)造持久活力 – 強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)保 ， 綠地面積與 生態(tài) 環(huán)境保護(hù) 是對(duì)常駐居民最大的吸引力 – 盡早確定園區(qū)再利用功能配比， 盡早接觸投資者 ， 減少反復(fù)建設(shè) 自身，優(yōu)勢(shì)挑戰(zhàn)如何 ? 優(yōu)勢(shì)： 世博園區(qū)的品牌知 “名” 度高；交通設(shè)施“ 便” 利；有黃浦“ 江” 和兩岸寶貴資源；自然生態(tài)環(huán)境“ 優(yōu)” 美；擁有大量場館、近現(xiàn)代工業(yè)廠房等資產(chǎn) ? 挑戰(zhàn)： 數(shù)十年間 多次開發(fā)， 園區(qū)要與上海其他功能區(qū)在動(dòng)態(tài)發(fā)展中做到 錯(cuò)位競爭 ；與周邊地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，浦東三林地區(qū)發(fā)展相對(duì)落后，而浦西周邊缺乏開發(fā)腹地；黃浦江自然條件限制了浦江兩岸人流、物流的順利通行 未來，城市需要什么 ? 上海未來的人口構(gòu)成更為多元化和國際化 – 到 2030年上海的外來人口將超過 500萬 – 到 2030年外國常駐上海人口將達(dá)到 70萬 ? 中高收入家庭的數(shù)量持續(xù)高速增長 – 估計(jì)到 2025年將有 60％家庭達(dá)到中高收入 ? 追趕潮流的青少年 越來越多并且成為具有 風(fēng)向標(biāo)意義 的重要消費(fèi)群體 ? 隨著市民生活水平的提高， 商旅文結(jié)合的體驗(yàn)型消費(fèi) 休閑娛樂將有最大的增長空間 上海，距離世界有多遠(yuǎn) ? 建設(shè)“四個(gè)中心” ，服務(wù)全國經(jīng)濟(jì) – 上海國際貿(mào)易中心的建設(shè)缺乏主導(dǎo)載體；文化創(chuàng)意業(yè)、會(huì)展旅游業(yè)有較大發(fā)展空間 – 上海作為長三角“一核六帶”的核心，要起到長三角地區(qū)要素資源配臵和文化交流中心以及創(chuàng)新源頭作用 ? 延續(xù)世博會(huì)“城市，讓生活更美好”的主題 – 補(bǔ)缺上海大型公共活動(dòng)及服務(wù)空間 – 新興國際商務(wù)、文化、藝術(shù)盛事交流平臺(tái) – 提升生態(tài)環(huán)保及創(chuàng)新型國際大都市形象 世博園過 渡期的功能定位將服務(wù)于上海未來城市發(fā)展的整體需要 通過對(duì)外部因素、內(nèi)部因素以及國際案例的綜合分析 … 舉例：上海世博園過渡期功能定位內(nèi)外因素分析 1 交付成果示意 資料來源：麥肯錫分析 12 | McKinsey Company … 明確南京南部新城區(qū)建設(shè)的總體發(fā)展愿景和定位 舉例：麥肯錫為某園區(qū)愿景目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃 遠(yuǎn)景目標(biāo) 把握快速增長的核心行業(yè)增長機(jī)會(huì)，近、中期建成中文世界的“服務(wù)業(yè)工廠”，長期成為中國業(yè)務(wù)之都；從“某市制造”過渡到“某市流程”，分步實(shí)現(xiàn)向“某市創(chuàng)造”的跨越式發(fā)展，成為融入某地區(qū)的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為增長引擎的多功能衛(wèi)星城市 ? 以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為切入點(diǎn)，市場生態(tài)環(huán)境的培育為重點(diǎn) – 居住、辦公、商業(yè)娛樂和公共設(shè)施并重 – 引進(jìn)戰(zhàn)略性地產(chǎn)開發(fā)商作為合作伙伴，搞大地塊整體多階段開發(fā)，以多次開發(fā)為原則 – 建立引進(jìn)全國乃至國際相關(guān)人才的通暢渠道，創(chuàng)造社保、住宅、公交等一流人居環(huán)境，并以行政優(yōu)惠鼓勵(lì)人才穩(wěn)定就業(yè) – 率先創(chuàng)建全國業(yè)務(wù)流程外移 /外包行業(yè)協(xié)會(huì)，制定專業(yè)技能認(rèn)證，并引入認(rèn)證教育 /培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ? 同時(shí)有針對(duì)性地吸引核心產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵駐商作為市場主體 – 以獨(dú)特的人才供應(yīng)、政府訂單、誠信履行政策優(yōu)惠為價(jià)值定位，近期捕捉上海、大連等地受到資源制約留下的市場空白，中期搶占金融等行業(yè)后處理整合外移的高峰，長期躋身國際業(yè)務(wù)流程外移 /外包的競爭舞臺(tái) – 圍繞合格的招商人才建立市場化的招商公司 – 制定專業(yè)的品牌運(yùn)作方案 交付成果示意 1 資料來源：麥肯錫分析 13 | McKinsey Company 用途 辦公 住宅 零售 /餐飲 /娛樂 酒店 /公寓 道路交通 綠地 面積 公頃 2023年開發(fā)成果：土地利用情況 水面 公共設(shè)施 *** 7229715196* *% 5,000公頃 * * * 17 *% 915公頃 工業(yè)和其 他用地 * 居民動(dòng)遷區(qū) * 啟動(dòng)區(qū)之外 可作為商務(wù) 城未來發(fā)展 的用地 ** * 58 263 29 7 137 156 73 22 啟動(dòng)區(qū) 總面積 開發(fā)面積 2023年 零售 RDC 170 并對(duì) 2023年、 2030年的愿景規(guī)劃提出可衡量的目標(biāo) 舉例：某市商務(wù)衛(wèi)星城 2023年發(fā)展經(jīng)濟(jì)、人口等目標(biāo) 2302*.2 * * *.2 *.04 *.24 * *.2 *.3 * *.2 * * 第一、二產(chǎn)業(yè) * * 3 4 . 51 7 . 93 . 33 * 2023 * * 2023年開發(fā)成果：人口 2023年就業(yè)人口 （萬人） 2023年常住人口 （萬人） ? 常住人口中 2/3以上為 45歲以下 ? 50%以上受過高等教育 ? 10%為中高級(jí)管理人才 交付成果示意 1 資料來源：麥肯錫分析 14 | McKinsey Company 設(shè)臵合理的篩選標(biāo)準(zhǔn)，選定核心產(chǎn)業(yè)組合 交付成果示意 第一層過濾：有吸引力、互不包含的產(chǎn)業(yè) 一級(jí)產(chǎn)業(yè) ——核心產(chǎn)業(yè) 第二層過濾：彼此有聯(lián)系 /能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)同效應(yīng)的產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 業(yè)務(wù) A 業(yè)務(wù) B 業(yè)務(wù) C 業(yè)務(wù) D 業(yè)務(wù) E 業(yè)務(wù) F 業(yè)務(wù) G 業(yè)務(wù) H 業(yè)務(wù) I 二級(jí)產(chǎn)業(yè) ——同核心業(yè)務(wù)有聯(lián)系的產(chǎn)業(yè) 其它 應(yīng)當(dāng)放棄的產(chǎn)業(yè)（不具吸引力，同其它產(chǎn)業(yè)沒有聯(lián)系） 產(chǎn)業(yè)組合 未來的產(chǎn)業(yè) A B C A B C D E F A B C G D E F 第三層過濾：發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒎系貐^(qū)戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè) 平衡產(chǎn)業(yè)組合，滿足增長需求 2 資料來源：麥肯錫分析 15 | McKinsey Company 支柱 產(chǎn)業(yè) 細(xì)分價(jià)值定位 光電產(chǎn)業(yè) 汽車電子 消費(fèi)電子 現(xiàn)代 裝備制造 創(chuàng)業(yè) 研發(fā)園 ? 依托生產(chǎn)及科研基礎(chǔ)，以現(xiàn)有龍頭企業(yè)推動(dòng)與國內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)的多方位合作，加快產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，完善產(chǎn)業(yè)鏈，繼續(xù)保持在全國的領(lǐng)先地位 ? 依托汽車工業(yè)基礎(chǔ)，本地綜合成本優(yōu)勢(shì)及良好的人文科技環(huán)境 ? 吸引全球汽車電子及零部件龍頭企業(yè)及日系供應(yīng)商投資，躋身國內(nèi)汽車電子產(chǎn)業(yè)前沿 ? 綜合輻射全國市場的地理優(yōu)勢(shì)及成本和人才優(yōu)勢(shì) ? 成為以數(shù)字電視終端設(shè)備為核心的新興消費(fèi)電子在該地區(qū)的研發(fā)和制造基地 ? 擁有一批具有很強(qiáng)生產(chǎn)和技術(shù)能力的合作伙伴， 大量高素質(zhì)、穩(wěn)定的技工隊(duì)伍及綜合成本優(yōu)勢(shì) ? 力爭成為以數(shù)控機(jī)床、工業(yè)激光加工設(shè)備為核心的現(xiàn)代裝備制造業(yè)重要基地之一 ? 依托雄厚的科研力量，提供專項(xiàng)研發(fā)基金，培育并吸引領(lǐng)先研發(fā)中心，力爭成為中國重要的生物制藥、環(huán)保、軟件、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地 ? 擁有國內(nèi)一流院校及完善的創(chuàng)新孵化機(jī)制，推崇以人為本的現(xiàn)代生活及創(chuàng)業(yè)環(huán)境 在明確目標(biāo)產(chǎn)業(yè)集群的基礎(chǔ)上，明確制定各戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的細(xì)分價(jià)值定位 舉例：某園區(qū)針對(duì)核心行業(yè)的價(jià)值定位 交付成果示意 2 資料來源：麥肯錫分析 16 | McKinsey Company 通過與芝加哥的類比，重慶形象地闡述了其價(jià)值定位 城市定位 中西部的中心城市，芝加哥在美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重 產(chǎn)業(yè)布局 工業(yè)重鎮(zhèn)，汽車業(yè)尤為突出，此外還是中西部金融、商貿(mào)、物流中心 城市形態(tài) 高樓林立，公路、鐵路和水路交匯的中心 給其他國家留下了很深的印象 中國西南的巨型城市重慶正像是“中國的芝加哥”，它是這個(gè)國家城市化的縮影。在中國內(nèi)陸深處，濃霧環(huán)繞的山城重慶正充滿著雄心壯志。 Wikipedia 總結(jié)形成南京南部新城區(qū)獨(dú)特的、具有針對(duì)性的總體價(jià)值定位 舉例：生動(dòng)形象的溝通城市價(jià)值定位才能事半功倍 交付成果示意 2 資料來源：麥肯錫分析 17 | McKinsey Company 針對(duì)核心產(chǎn)業(yè)組合，明確若干個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，充分發(fā)揮引擎動(dòng)力和區(qū)域影響力，迅速提升南站地區(qū)的發(fā)展水平 舉例：麥肯錫為某地區(qū)的綜合發(fā)展提出的重點(diǎn)項(xiàng)目、其相應(yīng)的功能及建設(shè)目標(biāo) ? 古根漢姆 (350－ 400萬人次 /年 ) ? 世博軸地下商業(yè)廣場 (1200) ? Google亞太總部 (50) ? 新江南創(chuàng)意庫 (100) ? Carnival/SUV體驗(yàn)場 (50) ? 江南 market (800萬人次 /年 ) ? 室內(nèi)滑雪場 (150) ? Loft (50) ? 部分住宅及辦公區(qū)域 ? 新會(huì)展中心 (300) ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公樓與配套 (500萬人次 /年 ) ? 社區(qū)住宅 ? 海洋館 (150－ 200) ? 會(huì)展功能 ? 商業(yè)：世博軸商業(yè) ? 體驗(yàn)旅游：古根漢姆 ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)： Google中國總部、新媒體國際公社 ? 商業(yè)：圍繞江南新市為中心建設(shè)現(xiàn)代開放式時(shí)尚商區(qū)與新江南片區(qū) ? 體驗(yàn)旅游： Skiworld等大型地標(biāo)設(shè)施 ? 貿(mào)易功能繼續(xù)完善：新的貿(mào)易產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公樓 ? 居住功能進(jìn)一步提升 ? 人氣： 45005000萬人次 /年 ? 50006000萬人次 /年 ? 70008000萬人次 /年 20232023 20232023 20232030 重點(diǎn)項(xiàng)目 (預(yù)計(jì)人次 ) 新增功能 人氣目標(biāo) ? 保留部分精華場館（歐美館、亞非館、企業(yè)館） ? 利用現(xiàn)有場館打造現(xiàn)代藝術(shù)畫廊中心（ 798） ? 建設(shè) Babyboss, SUV/Mini體驗(yàn)場等臨時(shí)性體驗(yàn)型設(shè)施 ? 利用企業(yè)館等臨時(shí)場館改建為中國最大的 Loft住宅群體 ? 部分歐美館和亞非館繼續(xù)保留 ? 保留現(xiàn)代藝術(shù)畫廊中心等 ? 無 過渡功能 建設(shè)目標(biāo) ? 新建 40萬平米 ? 改建 200萬平米 ? 容積率： ? 新建 70萬平米 ? 改建 130萬平米 ? 容積率： ? 新建 240萬平米 ? 容積率： 2 資料來源：麥肯錫分析 交付成果示意 18 | McKinsey Company 舉例：麥肯錫某園區(qū)確定的 2023年前需要落實(shí)投資商的項(xiàng)目 保留住宅 地鐵 磁懸浮 地鐵站點(diǎn) 磁懸浮 公園、綠地 及基礎(chǔ)設(shè)施 需落實(shí)投資商項(xiàng)目 2023年籌劃項(xiàng)目 2 交付成果示意 15 16 17 18 22 19 20 21 23 24 24 26 25 8號(hào)線 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 南市 水廠 8 9 9 9 10 10 11 11 11 12 12 13 14 1 2 3 4 6 7 5 127號(hào)線 6號(hào)線 磁懸浮 7號(hào)線 7號(hào)線 4號(hào)線 4號(hào)線 8號(hào)線 6號(hào)線 12 企業(yè)館精華區(qū) 8 城市最佳實(shí)踐區(qū) 9 亞洲、美洲館精華區(qū) 10 世界組織館保留區(qū) 11 歐洲、非洲館精華區(qū) 13 嘉年華 14 近代工業(yè)博物館 1 酒店式公寓 2 地下空間 3 公共活動(dòng)中心 4 主題館 5 中國館 6 演藝中心 7 世界博物博覽館 23 超五星級(jí)酒店 24