ch4房地產(chǎn)評估new(參考版)
2025-01-02 02:49本頁面
【正文】 ，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益 （指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益），而應該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期），只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù) =客觀總收益 客觀總費用 ，需要剔除不正常的費用 答案： BCD 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 答案： BCD ? 下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價格區(qū)域因素的是（ ）。 A. 整個開發(fā)期 B. 整個銷售期 C. 整個開發(fā)期和銷售期 D. 整個開發(fā)期和銷售期的一半 ? 基準地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為 40年，實際轉(zhuǎn)讓年限為 36年，若資本化率為 9%，則土地年限修正系數(shù)為 ( )。 ? 某宗土地 1000平方米，國家規(guī)定容積率為 5，建筑密度小于或等于 60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（ ）。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。修正額 ? ，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（ ）。 （二）路線價法的理論依據(jù) 關(guān)系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞減。 （二）基本步驟 、稅費、利息、利潤 （三）基本方法 ：現(xiàn)值法 ：終值法 例 88： P161 四、路線價估價法的應用 （一）路線價法的含義 路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。 （二）適用范圍： 具有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格評估，主要包括待開發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。 500=639（元 /平方米） ? （ 8）評估結(jié)論 ? 根據(jù)計算結(jié)果，經(jīng)分析確定評估對象土地的市場價值為 319 732元，土地單價為每平方米 639元。 ? 解：評估過程如下 ? （ 1）計算土地取得成本 ? 土地取得成本 =500 230=115 000（元） ? （ 2）計算土地開發(fā)成本 ? 土地開發(fā)成本 =500 246=123 000（元） ? （ 3）計算投資利息。土地開發(fā)期為 2年，第1年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的 3/4，第 2年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的 1/4；銀行基本建設(shè)貸款年利率為8%，土地開發(fā)的平均利潤率為 10%，營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅稅率為 7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%、銷售費用為開發(fā)后土地售價的 3%。土地單價： [(1)+(2)+(3)+(4)] (1+15％ ) =(150+200 +++35) (1+15％ )=(元／平方米 ) 土地總價： 475． 84 15000=7137600(元 ) ? 【 例 】 評估對象土地基本數(shù)據(jù)資料如下： ? 評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為 500平方米。 (1) 土地取得費 =10萬元／畝 =150(元／平方米 ) (2)土地開發(fā)費 =2億元／平方公里 =200(元／平方米 ) (3)投資利息 =150 [(1+6％ )2－ 1]＋ 200 35％ [(1+6％ )－ 1] +200 65％ [(1+6％ )－ 1]= (元／平方米 ) (4)計算開發(fā)利潤。 500＝ 6 301（元 /平方米） ? :本宗土地使用權(quán)的評估值為 3 150 483元，單價為每平方米 6 301元。 解：評估過程如下： （ 1）計算年有效總收入 年有效總收入＝ 45 000 12－ 45 000247。 12,000 ＝ 8,703元 /平方米 （ 二 ） 殘余法 已知：房地純收益 A、建筑物價值 PB、 rB 、 rL 求： PL 已知：房地純收益 A、 土地價值 PL、 rB 、 rL 求： PB ? 【 例 】 某評估對象概況如下：評估對象為 6層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，土地總面積 500平方米 ,房屋建筑面積 1500平方米，月租金 ，假設(shè)建筑物的資本化率為 10%，耐用年限為 60年，土地資本化率為 8%，管理費以年租金的 3%計，維修費以房屋現(xiàn)值的 %計，房租損失準備費按半月租金計，保險費按房屋現(xiàn)值 3‰ 計，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，土地使用稅每年每平方米 2元，營業(yè)稅及附加綜合稅率為 %，建筑物尚可使用年限為 50年，土地使用權(quán)年限為 40年，建筑物價值依成本法求得為120萬元。 解： 年有效總收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 （ 1） 管理費： 年管理費＝ 9,855,000 % ＝ 344,925元 （ 2） 維修費： 年維修費＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 （ 3） 保險費： 年保險費＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元
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