【正文】 頁謝 謝！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。3/9/2023 102第 p 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)的介入情況u 國際專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)一般能帶來國際性大客戶，而國際性大客戶的入住能夠吸引大量的中小型客戶入住，為區(qū)域內(nèi)寫字樓市場帶來長期樂觀的前景。u 大面積銷售：原則上納入寫字樓整體運營范圍。頁影響寫字樓物業(yè)運營管理的重要因素p 寫字樓銷售狀況u 整棟銷售狀況：整棟銷售可由業(yè)主自行承擔運營管理功能。頁辦公物業(yè) —— 開發(fā)模式p 自主開發(fā)與定向開發(fā)并行 —— 應(yīng)積極尋找大型機構(gòu)客戶，從客戶的個性化需求出發(fā)進行定向開發(fā)選擇依據(jù)p單體建筑面積小，入市時機早，可及時回收資金；p存在潛在巨大消費市場，雖然中字頭大型企業(yè)在西部分布數(shù)量達 95家，但因為國家對國企購買辦公物業(yè)有一定的政策限制，其銷售難度不可低估；p采用自主開發(fā)的經(jīng)營模式利于整個項目的整體開發(fā)速度控制與整體開發(fā)主題的有機結(jié)合，更重要的是能夠利用自主開發(fā)積極配合奧運進程；3/9/2023 101第 因外部公司參與了利益分享，但也部分承擔了開發(fā)風險，因此也被廣泛采用；p 本案寫字樓特點u 56棟企業(yè)總部為主的辦公建筑高低錯落有致，企業(yè)總部獨棟單體建筑面積在600010000平方米，辦公環(huán)境具有便捷的路網(wǎng)、廣闊腹地、五棵松文化體育中心奧運廣場、綠地及配套商務(wù)、休閑、購物資源；3/9/2023 100第 頁產(chǎn)品開發(fā)策略建議說明p 可選的產(chǎn)品開發(fā)策略u 自主開發(fā)：指根據(jù)產(chǎn)品的目標客群定位，設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)恰當?shù)霓k公物業(yè)產(chǎn)品，主要以銷售的經(jīng)營模式而為開發(fā)模式。項目 建筑面積（萬平方米）建設(shè)開始時 間 建設(shè)周期寫字樓 2023 2年3/9/2023 99第 頁辦公物業(yè)建設(shè)周期說明u 本案對寫字樓的產(chǎn)品定為 56棟獨棟辦公樓，單體建筑面積在 60008000平方米，綜合辦公寫字樓 1500020230平方米。頁辦公物業(yè)開發(fā)策略－自主開發(fā)2023年以后2023年2023年2023年2023年2023年建設(shè)期（裝修：毛坯）入住、招租期推廣期、預(yù)售期五棵松文化體育中心－ 寫字樓 建設(shè)周期任務(wù)示意圖持續(xù)經(jīng)營期經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變期奧運期間調(diào)整期3/9/2023 98第 五棵松文化體育中心開發(fā)策略分階段具體工作原則3/9/2023 97第 頁項目整體開發(fā)策略奧運會之后奧運會期間奧運會之前確保所有物業(yè)產(chǎn)品在賽前建設(shè)完畢；確保開發(fā)的各類物業(yè)產(chǎn)品具有特色，即可持續(xù)發(fā)展性；各類物業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)符合經(jīng)濟性、景觀性、生態(tài)性；確保整個項目的營銷工作 (招商及銷售 )能夠與可行性研究中確定的期望相一致。頁綱 要第一部分 寫字樓市場研究第二步分 目標市場及目標客群第三部分 主題定位與產(chǎn)品定位第四部分 項目開發(fā)策略及運營方案3/9/2023 96第 頁辦公物業(yè) —— 價格定位p 考慮到寫字樓的現(xiàn)房效應(yīng)，建議銷售價格：p 現(xiàn)房前：報價 1400～ 1500美金 /平方米，合 11000～ 12023元 /平方米； 成交均價 1250～ 1400美金 /平方米，合 10000～ 11000元 /平方米；p 現(xiàn)房后：報價 1500～ 1650美金 /平方米，合 12023～ 13000元 /平方米； 成交均價 1400～ 1500美金 /平方米，合 11000～ 12023元 /平方米； 3/9/2023 95第 頁比較定價三p 則本項目辦公物業(yè)比較價格 III 為230080% ＋ 230010% ＋ 230010%＝ 1495 USD/M2修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 品質(zhì)因素 報價 USD/M2權(quán)重 80% 10% 10% 　置地星座 1 1 1 2300本項目 　3/9/2023 94第 USD/M2修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 品質(zhì)因素 報價 USD/M2權(quán)重 80% 10% 10% 　天行建商務(wù)大廈 1 1 1 1500本項目 　3/9/2023 93第 92919089 88 USD/平方米；中型客戶對甲級寫字樓的預(yù)期價格多為 2023頁客戶需求和目標客戶的預(yù)期價值p 考察西長安街部分大型客戶成交案例所得到的啟示是： 頁客戶需求和目標客戶的預(yù)期價值 3/9/2023 87第 頁競爭對手的成本、價格和產(chǎn)品分析 單位： USD/平方米3/9/2023 86第 3/9/2023 85第 頁價格定位的基本原則p 要考慮項目成本和贏利目標 成本構(gòu)成：土地費用、建安工程費、各種稅費、利潤及管理費 利潤率： 1520%之間；p 要分析競爭對手的成本、價格和產(chǎn)品 從理論上講，市場的需求和產(chǎn)品的成本為寫字樓的價格確定了上限和下限，而競爭對手的成本和價格則有助于我們確定合適的價格；p 要考慮客戶需求和目標客戶的預(yù)期價值；頁寫字樓成功定價操作流程評價外部因素評價內(nèi)部因素收集定價信息確定單價確定總價客戶需求市場動態(tài)競爭成本商品力銷售能力利潤目標地段遠近產(chǎn)品品質(zhì)綜合反映掌握客源市場定位確定付款方式選擇最優(yōu)方案成本導(dǎo)向型市場導(dǎo)向型競爭導(dǎo)向型發(fā)展商、客戶、競爭對手利益平衡相關(guān)資料整合3/9/2023 84第 頁寫字樓的價格定位寫字樓定價操作流程價格定位基本原則定價方法價格定位3/9/2023 83第 頁多功能廳獨棟企業(yè)總部特色化產(chǎn)品功能設(shè)計p 企業(yè)產(chǎn)品及業(yè)績展示廳；p 多功能廳，會議廳、會客室；p 員工餐廳、接待餐廳；p 企業(yè)休閑會所 —— 體現(xiàn)辦公和休閑的雙重功能 ；p 建議頂層體現(xiàn)公寓功能，以供企業(yè)接待住宿等等；考慮大型企業(yè)集團等目標客群需求，設(shè)計特色化產(chǎn)品：會議廳會議廳3/9/2023 82第 頁產(chǎn)品設(shè)計p 采用中央核心筒的平面布局 —— 采用中央核心筒外框柱的平面布局，使建筑物具有使用空間大，視野采光均好、交通線路便捷等優(yōu)勢，同時有利于機電等設(shè)備的布置和運行，也有利于建筑物在地震作用下的整體抗震性能；p 采用室內(nèi)無柱式自由開間 —— 室內(nèi)的無柱式是空間靈活利用的一項改革；它是獲得最佳采光以及景觀的有效模式，既提高了空間的使用率，便于使用者進行靈活化分割，擁有最大的裝修自由度；同時保證室內(nèi)的氣流通暢，打造健康生態(tài)的辦公環(huán)境；p 保證所有寫字樓均能互相連接，利于客戶聯(lián)棟購買；3/9/2023 81第 保證寫字樓的群體效應(yīng)，同時兼顧個性化設(shè)計，要求具有很強的標識性；3/9/2023 80第 7978頁與其他物業(yè)產(chǎn)品關(guān)系p 商業(yè)支撐 —— 利用商業(yè)給辦公物業(yè)周邊聚集人氣，全面支持辦公物業(yè)；p 酒店配套 —— 高檔酒店緊鄰辦公物業(yè)，給辦公產(chǎn)品增添了更強的競爭力；p 文體配套 —— 文體體育中心未來建成投入使用，將大大增加區(qū)域內(nèi)文體娛樂類商務(wù)休閑配套，加強辦公物業(yè)的核心競爭力；p 奧運場館 —— 借勢宣傳 。頁酒店地塊文體設(shè)施地塊寫字樓地塊 商業(yè)地塊與其他地塊空間關(guān)系示意圖奧運籃球館3/9/2023 77第 頁辦公物業(yè)地上一層示意圖寫字樓地上層與其他建筑物獨立 寫字樓 商業(yè)酒店一層商業(yè)3/9/2023 76第 頁辦公物業(yè)地下一層示意圖寫字樓寫字樓地下一層為停車場3/9/2023 75第 頁辦公物業(yè)地下二層示意圖商業(yè)酒店地下二層 寫字樓停車場寫字樓、酒店、商業(yè)部分地下二層為開放式停車場，各地塊停車時間可利用時間差，以滿足各停車時段的車位要求；3/9/2023 74第 頁紫金長安未建，干道規(guī)劃中西四環(huán)輔路四環(huán)主路出口四環(huán)主路入口五棵松文化體育中心交通分析示意圖五棵松文化體育中心中路五棵松文化體育中心北路玉淵潭南路萬壽路西街復(fù)興路西四環(huán)主路 西翠路運動場文體設(shè)施寫字樓3/9/2023 73第 頁綜合辦公樓辦公物業(yè)南立面簡略示意圖一層二層以上二層企業(yè)獨棟企業(yè)獨棟企業(yè)獨棟 企業(yè)獨棟 企業(yè)獨棟綜合辦公樓3/9/2023 72第 頁辦公物業(yè)地塊布局圖寫字樓地塊3/9/2023 71第 頁辦公物業(yè)的目標市場定位p 項目所在區(qū)域商務(wù)氛圍不濃，作為純寫字樓來講，與東部競爭力弱；p 面對目前的商務(wù)環(huán)境，開發(fā)商務(wù)寫字樓的風險較大，不利于后期銷售；p 必須進行差異化市場定位，尋找出特定的市場需求；北京西部非商務(wù)辦公消費市場3/9/2023 70第 3/9/2023 69第 6867以奧運會為契機，發(fā)展以生態(tài)化、體驗式為特色的休閑建筑綜合體，憑借功能齊備的建筑綜合體架構(gòu)，成為京西休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟圈核心 。 “CED中央休閑區(qū) ”p 項目整體主題概念定位 ——666564中國誠通集團及其 6家直屬大型集團公司，聯(lián)通的大股東 —— 中華通信系統(tǒng)有限責