【正文】 五棵松文化體育中心項(xiàng)目辦公物業(yè)定位報(bào)告綱 要第一部分 寫字樓市場(chǎng)研究第二部分 目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客群第三部分 主題定位與產(chǎn)品定位第四部分 項(xiàng)目開發(fā)策略及運(yùn)營方案3/9/2023 2第 2頁北京市寫字樓市場(chǎng) —— 市場(chǎng)現(xiàn)狀主要供應(yīng)區(qū)域是在東部、西部、中關(guān)村這三個(gè)地區(qū) ；寫字樓入住率較去年同期有所回升，租金止跌回升 ；商務(wù)地產(chǎn)供應(yīng)的不斷激增 ，給北京的商務(wù)地產(chǎn)提出了更高的要求；產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；3/9/2023 3第 3頁北京市寫字樓市場(chǎng) —— 供應(yīng)與空間布局p 北京市寫字樓主要分布在海淀（中關(guān)村商圈）、朝陽（ CBD)、西城（金融街）三大傳統(tǒng)區(qū)域；p 2023年全年新增供應(yīng)量達(dá)210萬平方米；CBD中關(guān)村金融街CBD中關(guān)村金融街3/9/2023 4第 4頁北京市寫字樓市場(chǎng) —— 市場(chǎng)消化力p 2023年北京市寫字樓需求旺盛，從年初開始需求量持續(xù)上漲；p 2023年北京市寫字樓銷售平穩(wěn)，基本上一直處于調(diào)整期；20232023年北京市辦公銷售面積單位：平方米數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)3/9/2023 5第 5頁北京市寫字樓市場(chǎng) —— 各類客戶購買力p 本市城鎮(zhèn)居民、外省市個(gè)人、 國內(nèi)行政事業(yè)單位、國內(nèi)企業(yè)單位是北京市辦公物業(yè)購買的主力客戶；數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)單位：平方米3/9/2023 6第 6頁北京市寫字樓市場(chǎng) —— 價(jià)格趨勢(shì)p 2023年以來，北京市辦公物業(yè)銷售價(jià)格穩(wěn)中有升；20232023年北京市辦公銷售價(jià)格 單位：元 /平方米 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)3/9/2023 7第 7頁北京市寫字樓市場(chǎng) —— 未來供需趨勢(shì)p 2023年北京市的寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到近兩年來的高峰 ，北京市平均每年寫字樓的年消耗量在 50萬到 70萬平米之間， 未來兩年北京市寫字樓市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象將更為嚴(yán) ,競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 ；3/9/2023 8第 8頁北京市寫字樓市場(chǎng) —— 未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域分布多樣化商務(wù)建筑環(huán)境景觀化商務(wù)形式多元化商務(wù)職能協(xié)調(diào)化 商務(wù)功能設(shè)計(jì)人性化3/9/2023 9第 9頁北京市寫字樓市場(chǎng)研究總結(jié)整個(gè)北京市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來幾年內(nèi)不容樂觀；對(duì)于本項(xiàng)目而言，如果以大眾化的辦公產(chǎn)品出現(xiàn)在市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力則會(huì)顯得非常薄弱；2 31國內(nèi)行政事業(yè)單位、國內(nèi)企業(yè)單位是北京市辦公物業(yè)購買的主力客戶；在 2023年底的銷售高峰后，寫字樓銷售市場(chǎng)一直處于平穩(wěn)銷售期；目前形成的三大商圈的商務(wù)地位在很長一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)得到改變；4東部發(fā)展帶的新規(guī)劃及其商務(wù)中心向東繼續(xù)擴(kuò)張格局對(duì)西部的未來商務(wù)發(fā)展構(gòu)成了新的挑戰(zhàn)；3/9/2023 10第 10頁區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 市場(chǎng)狀況p 目前區(qū)域內(nèi)寫字樓多以乙級(jí)寫字樓為主；p 區(qū)域內(nèi)缺乏中高檔寫字樓；p 區(qū)域內(nèi)辦公企業(yè)以國企為主；p 沒有形成足夠的商務(wù)氛圍；3/9/2023 11第 11頁區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 空間布局p 本項(xiàng)目周邊寫字樓主要集中在長安街沿線（新興橋 ——五棵松橋路段）；3/9/2023 12第 12頁區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 新增供應(yīng)p 項(xiàng)目周邊辦公類物業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有長安西點(diǎn)（ 5萬平米）、西貿(mào) DNA（），共計(jì) ；西貿(mào)中心3/9/2023 13第 13頁區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 商務(wù)辦公樓入駐客戶p 區(qū)域內(nèi)多以國有企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不濃厚；p 大多國有企業(yè)都有自己獨(dú)立的辦公用地，但是檔次基本都不高；p 租用辦公樓的多為中小型公司； 數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研3/9/2023 14第 14頁區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 價(jià)格項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 租售價(jià)格長安 .西點(diǎn) 長安街永定路口 940 USD /平方米西貿(mào)中心 海淀復(fù)興路 51號(hào) 1850 USD /平方米翠微大廈 長安街萬壽路 USD /平方米 .月道樂蒙恩商務(wù)街 萬壽路路口向南 1200米 1500 USD /平方米天行建商務(wù)大廈 翠微路 1500 USD /平方米太平路寫字樓 五棵松以南太平路 USD /平方米 .月 電科大廈 魯谷路 USD /平方米 .月p 目前，項(xiàng)目周邊寫字樓租金與售價(jià)較低；p 區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)量中西貿(mào)中心以高價(jià)位出現(xiàn)在五棵松集聚區(qū)的辦公物業(yè)市場(chǎng)，銷售并不理想，一定程度上反映了區(qū)域?qū)Ω邇r(jià)位寫字樓并不非常認(rèn)可；3/9/2023 15第 15頁區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 未來辦公物業(yè)空間發(fā)展p 未來供應(yīng)量區(qū)域主要集中在西四環(huán)與西三環(huán)以及長安街沿線，但是長安街沿線目前在區(qū)域內(nèi)可開發(fā)地塊較少；3/9/2023 16第 16頁奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來巨大商機(jī)p隨著奧運(yùn)的來臨，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將給區(qū)域注入新的活力；p 西部社區(qū)的重頭戲 ——— 國家重點(diǎn)投資項(xiàng)目五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館賽后將建設(shè)體育、文化配套商業(yè)設(shè)施以及超大城市公園綠地，將通過賽后商業(yè)開發(fā)利用來帶動(dòng)五棵松社區(qū)體育建設(shè)和地區(qū)發(fā)展；p西奧中心這樣一片高品質(zhì)的公園綠地，還有配套的商業(yè)文化設(shè)施，對(duì)外開放的體育中心，等于是五棵松區(qū)域樓盤的一個(gè)天然大會(huì)所； 3/9/2023 17第 17頁1 u區(qū)域內(nèi)缺乏甲級(jí)寫字樓，乙級(jí)寫字樓也不密集，商務(wù)氛圍很不濃厚；2 u區(qū)域內(nèi)缺乏好的辦公產(chǎn)品，不能滿足部分國企及其其他大型公司的需求，造成客戶流失；3 u奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)產(chǎn)品積極的影響；項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究總結(jié)3/9/2023 18第 18頁綱 要第一部分 寫字樓市場(chǎng)研究第二部分 目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客群第三部分 主題定位與產(chǎn)品定位第四部分 項(xiàng)目開發(fā)策略及運(yùn)營方案3/9/2023 19第 19頁第二部分 目標(biāo)市場(chǎng)及其目標(biāo)客群定位國貿(mào)及其國貿(mào)商圈研究東方廣場(chǎng)及其建國門商圈研究金融街商圈研究目標(biāo)市場(chǎng)及其目標(biāo)客群定位3/9/2023 20第 20頁國貿(mào)及其他 CBD寫字樓入駐情況p CBD區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓供應(yīng)量較大，租售情況競(jìng)爭(zhēng)激烈，但總體情況較好；物業(yè)名稱寫字樓面積（萬平方米）租金（ USD/月 平方米）售價(jià)（ USD /平方米） 租售率國貿(mào)中心 35 96%嘉里中心 35 95%財(cái)富中心寫字樓 A座 9 30 2750 80%招商局大廈 28 25 2450 80%建外 SOHO 20 2250 80%漢威大廈 20 95%3/9/2023 21第 21頁國貿(mào)入駐客戶行業(yè)特征p 在行業(yè)分布方面，主要集中于 IT通訊、貿(mào)易、顧問咨詢、律師事務(wù)所、金融、保險(xiǎn)投資等行業(yè)，沒有絕對(duì)主導(dǎo)性行業(yè)；國貿(mào)IT通訊貿(mào)易顧問咨詢傳統(tǒng)制造業(yè) 金融保險(xiǎn)投資3/9/2023 22第 22頁國貿(mào)入駐客戶情況p 世界 500強(qiáng)企業(yè) (62家 )；p 銀行 (24家 )；p 金融機(jī)構(gòu) (22家 )；p 律師事務(wù)所 (23家 )；p 保險(xiǎn)公司 (13家 )；p 專業(yè)及商業(yè)服務(wù) (22家 )；p 其它跨國公司 (45家 )3/9/2023 23第 23頁國貿(mào)入駐客戶的需求特征p 首先，注重物業(yè)的品質(zhì)。物業(yè)品質(zhì)包涵了很多方面的內(nèi)容，如交通便利率、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的豪華程度、電梯質(zhì)量與配置狀況、空調(diào)、衛(wèi)生間、間隔布局、實(shí)用率、層高、燈光、景觀、消防以及室內(nèi)四個(gè)立面用料品質(zhì)等等 。p 其次，注重軟性配套與服務(wù)。 CBD區(qū)域內(nèi)外企辦公較多，看重一流的軟性配套，信息化配置和智能化配置，如，樓宇自控系統(tǒng)、外部寬頻光纜、內(nèi)部綜合布線、 GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度與升級(jí)可變性等等 。3/9/2023 24第 24頁國貿(mào)入駐客戶的需求特征p 第三，注重物業(yè)管理公司的品牌。在物業(yè)管理和跟蹤服務(wù)方面， CBD客戶看重物業(yè)管理公司的品牌和社會(huì)口碑，看重物業(yè)管理公司的服務(wù)是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到。對(duì)于大多數(shù)商貿(mào)型公司而言，由于存在國際商務(wù)之間的交流，因此更加關(guān)注能否得到全天候的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)辦公的需要等等 。p 第四，大型跨國企業(yè)的集聚性。到目前為止， 90％的跨國企業(yè)都分布在CBD區(qū)域及其泛 CBD區(qū)域，因此大多數(shù)商務(wù)企業(yè)對(duì)于區(qū)域的企業(yè)集聚性及商務(wù)氛圍提出的更高的要求；3/9/2023 25第 25頁國貿(mào)及其他 CBD寫字樓入駐客戶的需求趨勢(shì)隨著 CBD區(qū)域內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的愈加激烈， CBD寫字樓客戶的需求趨勢(shì)凸現(xiàn)。1． 對(duì)寫字樓的硬件設(shè)施要求普遍較高。 客戶對(duì)寫字樓的要求主要包括地理位置、商務(wù)氛圍、交通條件、建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、智能化設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等；2． 對(duì)于物業(yè)管理提出更高的要求。 對(duì)租戶來說，物業(yè)管理水平間接影響到辦公環(huán)境的好壞，客觀上影響到寫字樓的整體出租水平與寫字樓未來的升值空間； 3/9/2023 26第 26頁國貿(mào)及其他 CBD寫字樓入駐客戶的發(fā)展趨勢(shì)3． 投資客戶保持一定增長。 與公寓投資客戶相比，寫字樓因?yàn)樘峁┌唇译y度較大，因此投資客戶相對(duì)較少，但隨著金融政策的逐步放開，寫字樓投資客戶將會(huì)逐漸增多。財(cái)富中心一期寫字樓投資比例占 30％，而藍(lán)堡國際中心的投資客戶已占到 5成以上；