房地產(chǎn)項目全過程成本控制_secret(參考版)
2024-09-03 00:26本頁面
【正文】 重視開工前招投標文件、工程承包合同、施工組織設計、施工現(xiàn)場實際情況及竣工后送審的簽證資料及隱蔽工程驗收單等。在初步成本咨詢、招投標文件的制訂、工程費的預算及成本控制和建筑工程保險費損失估值等方面提供廣泛服務。全面推行國際通用的“綜合價格計價法”，逐步代替現(xiàn)行的“分項工程單價法”。采用標準構件的建筑工程可降低成本10％—15％，并且可重復使用。強制要求對房地產(chǎn)項目進行投資決策階段的工程成本分析和論證，特別是后期的物業(yè)維持費用[不要讓賣點，變成污點]等，從而做出合理優(yōu)化的選擇。我國大多數(shù)工程項目在工程竣工決算時，施工承包方在竣工結算書中普遍多算，發(fā)包方千方百計亂砍一通，扯皮現(xiàn)象嚴重，造成工程結算拖延，嚴重影響工項目的使用和工程成本的確認。 3．施工實踐與竣工結算階段控制不力 在施工階段設計變更過多，經(jīng)常出現(xiàn)先施工后改設計的情況，造成工程成本突破概算。以致無法通過優(yōu)化設計方案來有效控制工程成本。 (3)項目實施中，建設單位提出過高要求，如建筑面積增大等。形成這種情況的主要原因有 (1)故意降低預算，為通過批準，有意壓縮投資，預留資金缺口?！《?、目前我國房地產(chǎn)成本控制管理存在的主要問題 1．不夠重視投資決策階段工程成本的控制 投資決策是工程成本源頭，對項目的成本和投資效益有著決定性的作用。3．各部門相互配合，因產(chǎn)品存在重大質量問題導致物業(yè)管理無法運行，物業(yè)公司應將問題及時上報房產(chǎn)公司，對第三方采取必要的措施將損失減少到最低。在這一階段我們需要做到以下幾點：1．完善項目交接手續(xù)，附項目交接清單。物業(yè)管理(運營管理)階段的成本控制這個階段隨著市場競爭的加劇，越來越變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的“延續(xù)和潛力股”，很多精明的房地產(chǎn)商也都看到了這一點，但是物業(yè)管理(運營管理)階段，一次性投資已經(jīng)完成，在此階段的工作主要是建立一個高效的物業(yè)經(jīng)營組織，降低運營管理成本，增加物業(yè)管理效益?？刂其N售成本的關鍵取決于銷售策劃及廣告費用的支出，應根據(jù)項目規(guī)模大小、檔次及所在地的經(jīng)濟條件等多種因素確定。房地產(chǎn)項目銷售階段的成本控制主要是針對銷售費用支出，其主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費用支出。在具體實施中，可由招標單位編制實物工程量清單，由競標單位展開單價或總價競標，關于工程量與價格調整的內容在合同中寫明。最少占成本控制的10％。堅持工地現(xiàn)場核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調價是否有依據(jù)等，使工程成本結算確切、合理。它反映工程的實際成本，也反映工程各方對成本管理的能力，及時辦好工程竣工結算必須收集、整理各種資料，包括工程竣工圖、設計變更通知、各種簽證材料等，同時必須注意其有效性，如設計變更通知書必須由原設計單位下達并有設計人員的簽名和相關印鑒。 這個階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。作為控制理論的事前控制即主動控制，這個階段的圖紙會審比設計階段的出圖實際多了，而且對造價人員來說相當重要，一是可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預算的正確性有很大幫助；二是圖紙會審基本都是施工方提出的問題，你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設計變更建議，很重要?。∫驗樵趫D紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，但也可能提出一些不力和無益的建議和變更，作為造價人員必須進行判定是否對公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會審中要注意一點：因為只是大家坐在一起研究出來的，時間精力都有限，所以： 必須讓設計方把圖紙會審拿回去仔細計算后才可出正式文本，否則之后再進行變更就事倍功半了，工程一而再，再而三的變更無異于直接掏錢給施工單位，這種好事施工單位是最最希望的；必須讓成本管理人員進行經(jīng)濟可行性分析；基于以上兩點作為甲方一定要分析清楚，不能把錢白白浪費在變更上。主要包括以下幾
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