【正文】 常熟的 房產(chǎn)正在逐步從“居者有其屋、居者大其。 創(chuàng)造 但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，土地資源的稀缺，新興城區(qū)的興趣，客源接受度的引導(dǎo)等等，小高層和高層產(chǎn)品逐漸融入常熟市場(chǎng)，于是，常熟的產(chǎn)品形態(tài)不管是住宅還是商業(yè)都變 得多元化，客戶的可選擇性也更大。 常熟市場(chǎng)產(chǎn)品走勢(shì) 和其他市場(chǎng)一樣，常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品也隨著時(shí)間的發(fā)展逐漸經(jīng)歷了一個(gè)演變的過(guò)程。 價(jià)值 上穩(wěn)步發(fā)展， 穩(wěn)中有升，但幅度將 大大降低。 按目前常熟市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境，其房產(chǎn)價(jià)格將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)之常熟商品房成交均價(jià)（元／㎡）28970500100015002020250030003500400045002020年 2020年 2020年 2020年商品房成交均價(jià)（元／㎡） 第 38 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 2020 年，常熟市場(chǎng)商品住宅成交均價(jià) 元 /㎡ ，而 2020年，常熟商品住宅成交均價(jià)為 元 /㎡ 。 常熟市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 我們將 2020 年到 2020 年常熟市場(chǎng)商品房的成交均價(jià)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整，外來(lái)的實(shí)力開(kāi)發(fā)商的影響力與優(yōu)勢(shì)逐漸體 現(xiàn)，先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念的進(jìn)入，使本地部分小農(nóng)思想嚴(yán)重的開(kāi)發(fā)商受到很大的沖擊，居民的理性購(gòu)房也使不少產(chǎn)品沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)。 創(chuàng)造 景觀、規(guī)劃、戶型等多方面都得到了很大的發(fā)展；從客源角度看，常熟 市場(chǎng)從最初的本地自住客戶占絕對(duì)比例，發(fā)展到本地客戶與外來(lái)客戶共同成為市場(chǎng)主力，置業(yè)目的也從自住發(fā)展為自住與投資。 新區(qū)域的全面啟動(dòng)、購(gòu)買需求的增加、全國(guó)市場(chǎng)的升溫引爆了常熟市場(chǎng)，短短三四年內(nèi)，常熟 房?jī)r(jià)從 1500 元 /平方米左右 一路上漲到 4000/平方米 左右， 市區(qū)更有產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到 5000 元 /平方米左右， 上漲幅度明顯 。 由于常熟是縣級(jí)市，盡管各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都名列國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位， 但 由于發(fā)展機(jī)遇不能等同于上海蘇州等大城市，城市發(fā)展 也 晚于這些城市， 所以 國(guó)有土地的市場(chǎng)化運(yùn)作晚于這些城市 。 創(chuàng)造 從土地市場(chǎng)存量 來(lái)看，全市土地存量較為充足，本案作為東南開(kāi)發(fā)區(qū)第一批發(fā)展的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，具有撬動(dòng)整個(gè)板塊發(fā)展的基礎(chǔ)和條件，片區(qū)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將逐步趨于激烈。 將來(lái)市場(chǎng)可能還會(huì)有大型地塊推出。 土地供應(yīng)重點(diǎn)逐漸趨向于城郊結(jié)合部和新興區(qū)域以及常熟的鎮(zhèn)區(qū) ，城區(qū)的土地資源將越來(lái)越稀缺。 由于常熟舊城改造和新城建設(shè)，新興區(qū)域的興起，使得常熟未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)依然還有一定量體的土地推出市場(chǎng)。 從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，項(xiàng)目以及東南板塊所面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)還是比較嚴(yán)峻的，在外區(qū)域的客源競(jìng)爭(zhēng)上將任重道遠(yuǎn)。 東南開(kāi)發(fā)區(qū)目前有一定量的土地儲(chǔ)備，但本項(xiàng)目占據(jù)了半壁江山，其他地塊從規(guī)模和實(shí)力上來(lái)說(shuō)尚未達(dá)到檔次，故從目前現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目也可看作是代表東南開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。 創(chuàng)造 其余的土地存量主要是分布在城區(qū) 的其他區(qū)域，但多是體現(xiàn)在新興城區(qū)或城區(qū)的邊緣地帶。通過(guò)常熟一系列 的開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)發(fā)展的特征，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)這兩年的開(kāi)發(fā)，再加上 2020 年目前已出讓的土地， 估計(jì)常熟市場(chǎng)目前已成交但卻未推向市場(chǎng)的存量在 250 萬(wàn)方左右，而城區(qū)的土地存量估計(jì)在 150200 萬(wàn)方左右，可以說(shuō)，土地市場(chǎng)存量還是比較充足的。世茂、綠地等外來(lái)或本土的知名實(shí)力開(kāi)發(fā)商也都在該區(qū)域有操作項(xiàng)目或土地儲(chǔ)備，品牌實(shí)力的影響，開(kāi)發(fā)理念的引入，開(kāi)發(fā)水平的提升無(wú)疑讓區(qū)域市場(chǎng)成為常熟房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重。 價(jià)值 常熟市土地出讓存量分析 從常熟已成交地塊未推向市場(chǎng)的存量及分布的情況來(lái)看，我們可以預(yù)計(jì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)是在哪里，同時(shí)也可以預(yù)判，本項(xiàng)目的主要的客源競(jìng)爭(zhēng)區(qū)是在哪里。 居住性質(zhì)用地出讓區(qū)域比重圖77%23%城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)性質(zhì)用地出讓區(qū)域比重圖60%40% 城區(qū)鎮(zhèn)區(qū) 第 34 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 城區(qū)的住宅 土地供應(yīng)最近主 要集中在新城區(qū) 和東南開(kāi)發(fā)區(qū)等 新興重點(diǎn)發(fā)展區(qū) 域。 常熟市主要在城區(qū)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槌菂^(qū)的商業(yè)服務(wù)配套等設(shè)施相對(duì)完善。 創(chuàng)造 居住性質(zhì)的出讓土地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 77%、 23%，總量分別為2437773 ㎡ ， 710291 ㎡ 。 土地供應(yīng)地段 2020 年到 2020 年 1 月，常熟城區(qū)總共出讓土地 3517960 ㎡ ，比重達(dá)到 71%，鎮(zhèn)區(qū)總共出讓土地 1432468 ㎡ ，比重達(dá)到 29%，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)偏向于城區(qū)。 常熟市場(chǎng)居住性質(zhì)用地和商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比重相對(duì)來(lái)說(shuō)比較趨于理性化，在大力發(fā)展住宅市場(chǎng)的同時(shí)，也在關(guān)注商業(yè)配套以及一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 價(jià)值 出讓性質(zhì) 三年來(lái)，常熟出讓土地當(dāng)中，主要是居住性質(zhì)用地， 3148064 ㎡， 比重達(dá)到64%，商業(yè)及其他性質(zhì)用地比重為 36%， 1802364 ㎡ 。 05000001000000150000020200002020 2020 2020 2020常熟土地出讓總量一覽圖2020 2020 2020 2020 第 32 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 2020 年到 2020 年，三年之間，常熟土地出讓總量逐年遞增， 2020 年達(dá)到最高峰，總量達(dá)到 1917532 平方米，年增長(zhǎng)率 分別為 %和 %。 創(chuàng)造 常熟這兩年的土地出讓總量相對(duì)來(lái)說(shuō)，處于一個(gè)高位運(yùn)行的階段 ，而出讓性質(zhì)，出讓地段等等都有其自己的特色?？梢哉f(shuō)，土地市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變化。 價(jià)值 房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀研究 常熟市歷年土地出讓信息概述 隨著常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，常熟房地產(chǎn)的發(fā)展也隨之蒸蒸日上。 第 30 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 綜合考慮市場(chǎng)的前期存量，常熟市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)特征就顯而易見(jiàn)了。 我們以 2020 年 110 月常熟市場(chǎng)的市場(chǎng)預(yù)售推案量和商品房的銷售面積的對(duì)比來(lái)衡量常熟市場(chǎng)近段時(shí)間的供需是否平衡。 二手房 市場(chǎng)，常熟二手房成交面積為 萬(wàn)方，其中住宅為 萬(wàn)方，比重為 %，銷售總額 億，其中住宅 億。 創(chuàng)造 況 常熟居民居住水平 年份 市區(qū)居民人均住房面積（ ㎡ ） 住宅成套率 農(nóng)村居民人均住房面積（ ㎡ ） 2020 年 85% 64 2020 年 90% 2020 年 90% 2020 年 —— 常熟市區(qū) 居民的人均住房面積近兩年維持在 ㎡ 之間 ，住宅成套率 90%，人均住宅面積略低于全國(guó)的平均水平 26 ㎡ 。 創(chuàng)造 2020 年 110月份房地產(chǎn) 施工面積已經(jīng)達(dá)到 萬(wàn)方，同比增幅 %，其中 住宅施工面積達(dá)到 萬(wàn)方 ，比重 71%；房地產(chǎn)竣工面積 萬(wàn)方，同比增幅 %，其中 住宅竣工面積 萬(wàn)方 ， 比重 %。 比重為 %?？紤]到基數(shù)值的變化，增幅的下降并不代表著常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的后退，而是開(kāi)發(fā)更趨于理性和穩(wěn)定性。 價(jià)值 常熟市場(chǎng)近幾年的固定資產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的絕對(duì)數(shù)據(jù)都在上漲，但整體的漲幅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 價(jià)值 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研究 年份 固定資產(chǎn)投資額（億） 同比 增幅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億） 同比 增幅 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年（ 110 月） —— —— 常熟固定資產(chǎn)投資走勢(shì)圖0501001502002502020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資額（億） 增幅 常熟房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖051015202530352020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億） 增幅 第 27 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 第 26 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) ? 市場(chǎng)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)行比較明顯的調(diào)整 ，中小套型供應(yīng)比增加，市場(chǎng)同質(zhì)化 的情況下，對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)要求更高。 ? 從土地市場(chǎng)來(lái)看， 別墅開(kāi)發(fā)限令是把雙韌劍，減少供應(yīng)的同時(shí)提高現(xiàn)有別墅用地價(jià)值 。 價(jià)值 政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 及項(xiàng)目入市的 影響 （政策點(diǎn)評(píng)） ? 兩年來(lái)國(guó)家持續(xù)宏觀調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康運(yùn)行的決心。 第 25 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) .“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則 2020 年 7 月 13 日，建設(shè)部正式公布了《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》 (即 165 號(hào)文件 )。 ? 該政策將影響高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)受到了嚴(yán)格的控制。 政策點(diǎn)評(píng)： ? 這項(xiàng)政策有利于充分利用土地資源，控制低密度高檔住宅的開(kāi)發(fā)。 創(chuàng)造 會(huì)議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施： ? 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房； ? 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策； ? 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)； ? 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程監(jiān)管； ? 規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)； ? 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度， 增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。 價(jià)值 政策背景研究 05 年至今主要政策及地方性政策 “國(guó)六條”政策 背景： 2020 年國(guó)家宏觀調(diào)控實(shí) 施后，全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然大幅度的上漲，并沒(méi)有達(dá)到中央的調(diào)控目的。 第 23 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 項(xiàng)目將是區(qū)域內(nèi)興建的第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以說(shuō)，面臨著一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇，區(qū)域良好的規(guī)劃前景也必將讓項(xiàng)目的升值潛力得到逐漸的體現(xiàn)。 從此規(guī)劃工程來(lái)看，昆承湖和東南開(kāi)發(fā)區(qū)的周邊區(qū)域未來(lái)將有一個(gè)比較明顯的變革，整體的一個(gè)居住環(huán)境，配套環(huán)境，生態(tài)環(huán)境都會(huì)比現(xiàn)在改善很多。 東南開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰昆承湖，昆承湖的整治開(kāi)發(fā)工程的規(guī)劃實(shí)施將大大改造東南開(kāi)發(fā)區(qū)的周邊狀況，讓東南開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)更進(jìn)一步，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ矔?huì)得到更大的體現(xiàn)。 按照“治本與治標(biāo)相結(jié)合，治水與建景相結(jié)合”的這樣一個(gè)原則，昆承湖周邊將加快推進(jìn)截污清淤、植樹造景，恢復(fù)生態(tài)濕地功能，建設(shè)環(huán)湖景觀走廊等動(dòng)作， 力爭(zhēng)盡快把昆承湖打造成親水融綠的“生態(tài)之湖”。 創(chuàng)造 常熟政府計(jì)劃用十年時(shí)間使昆承湖水質(zhì)達(dá)到二類水標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行生態(tài)修復(fù)工程，把昆承湖打造成親水融綠的“生態(tài)之湖”，將昆承湖區(qū)域建設(shè)成一個(gè)集旅游、娛樂(lè)、居住等功能為一體的都市休閑度假區(qū)，充分展現(xiàn)小橋流水風(fēng)韻，體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)特色。 昆承湖的整治開(kāi)發(fā)建設(shè)是目前常熟“三湖三河一浜”改造工程之一，倍受關(guān)注。 價(jià)值 規(guī)劃解讀 ■ 從常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，今后的常熟經(jīng)濟(jì)將會(huì)達(dá)到一個(gè)新的臺(tái)階，而東南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)又是重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的兩大區(qū)域之一，地塊周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景比較看好； ■ 常熟今 后的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)⑹?城北片區(qū)和城東片區(qū)，而項(xiàng)目地塊所在位置隸屬城東南片區(qū)，屬于次重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，今后也是常熟古城區(qū)功能延伸的一大補(bǔ)充 ； ■ 昆承湖 屬于常熟規(guī)劃的三級(jí)環(huán)境保護(hù)區(qū)，從未來(lái)環(huán)境優(yōu)勢(shì)上來(lái)講，對(duì)客戶的吸引還需要更多的包裝引導(dǎo)； ■ 地塊所屬區(qū)域城東南片區(qū)的外環(huán)地帶功能定位為工業(yè)區(qū)，相對(duì)來(lái)講，居住功能不是區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)展方向， 地塊發(fā)展同時(shí)面臨著威脅與機(jī)會(huì)； 昆承湖未來(lái)周邊規(guī)劃狀況簡(jiǎn)介 昆承湖是常熟境內(nèi)最大的內(nèi)陸湖泊，區(qū)域總面積約為 35 平方公里，其中水面面積為 18 平方公里，蓄水量達(dá) 億立方米。 價(jià)值 城市未來(lái)效果圖 第 20 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 價(jià)值 項(xiàng)目地塊大致區(qū)位 第 19 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 第 18 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 琴湖環(huán)湖地區(qū)為新興旅游景區(qū)，集休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、觀光于一體的開(kāi)敞濱水性活動(dòng)區(qū)； “六帶”，即福山塘、常滸河、青墩塘、白茆塘、橫涇塘、元和塘 6 條呈放射狀的河道兩側(cè)建成具有生態(tài)維護(hù)和生活休閑功能的濱河綠化帶，構(gòu)成城市的主要公共綠化系統(tǒng)。 價(jià)值 ■ 城市空間 主城區(qū)為：“一山”，即虞山，山體入城部分為城市