【正文】 在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。 （16）凡進(jìn)入房間或辦公室，均應(yīng)敲門，征得房內(nèi)主人同意后方可進(jìn)入。 （14）全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級、同事時(shí)應(yīng)主動(dòng)打招呼問候。 （13）客人提出過分要求時(shí)，應(yīng)耐心解釋，不可發(fā)火，指責(zé)或批評客人也不得不理睬客人。 （11）客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話，特殊需要時(shí)必須先說“對不起，打擾您”。 （10）如碰到與客人通話過程中需要較長時(shí)間查詢資料，應(yīng)不時(shí)的向?qū)Ψ秸f聲“正在查找，請您再稍等一會(huì)”。 （9）當(dāng)客人在電話中提出問訊或查詢時(shí)不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語意不清的回答。 （7）通話時(shí)，手旁要準(zhǔn)備好紙和筆，記錄下對方所講的要點(diǎn)，對方講完時(shí)應(yīng)簡單復(fù)述一遍以確認(rèn)。 （5）所有電話，務(wù)必在三聲內(nèi)接答。 （3）客人來到公司時(shí)，應(yīng)講“歡迎您光臨”，送客人時(shí)應(yīng)講“請慢走”或“歡迎您下次光臨”。 節(jié)點(diǎn)二： （1）如果要與客人談話，要事先打招呼，如正逢客人在與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽，如有急事需立即與客人說話時(shí)，應(yīng)趨前說“對不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。 （20）如確有急事或接電話而需離開客人，必須說“對不起，請稍候”，并盡快處理完畢。 （18）不得用手指或筆竿為客人指示方向。 （16）任何時(shí)候招呼他人均不能用“喂”。 （14）無論任何時(shí)刻從客人手中接過任何物品，都要說聲“謝謝”，對客人造成任何的不便，都要說對不起，將證件等還給客人時(shí)要給予致謝，不能將證件一聲不吭地仍給客人或是仍在桌上。 （12）稱呼客人時(shí)，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐”或“某女士”，不能用“他”指他人，不知姓氏時(shí)，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。不開過分的玩笑。 （9）在他人后面行走時(shí)，不要發(fā)出詭譎的笑聲，以免引起誤會(huì)。 （7）三人談話時(shí)，要使用三人均聽得懂的語言。 （5）嚴(yán)禁大聲說笑或手舞足蹈。 （3）站立或落座時(shí)應(yīng)保持正確站姿，切忌雙手叉腰，插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其它物品。 交談 節(jié)點(diǎn)一： （1）與人交談時(shí)，首先應(yīng)保持衣裝整潔。極特殊場合才行45度鞠躬禮。 （13）注意“三輕”，即說話輕、走路輕、cao作輕。 （10）行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或垛腳。 （8）和客人和同事對面擦過時(shí)，應(yīng)主動(dòng)側(cè)身，并點(diǎn)頭問好。遇到客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑做出手勢“您先行”。 （5）在任何地方遇到客人,都要主動(dòng)讓路,不可搶行。 （3）走廊、樓梯等公共通道員工應(yīng)kao左而行，不宜在走廊中間大搖大擺。大腿動(dòng)作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。 動(dòng)姿 （1）行走時(shí)步伐要適中女性多用小步，切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。 （8）從座位上站起，動(dòng)作要輕避免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。 （7）兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。 聽人講話時(shí)，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時(shí)間長短和眼部神情，不可東張西望或顯得心不在焉。 （3）當(dāng)客人到訪時(shí)，應(yīng)該放下手中事情站起來相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下 （4）造訪生客時(shí)，坐落在座椅前1/3；造訪熟客時(shí)，可落在座椅的2/3，不得kao依椅背。 坐姿 （1）眼睛直視前方，用余光注視座位。 銷售人員的行為舉止規(guī)范： 站姿： （1）軀干：挺胸、收腹、緊臀、頭部端正、微收下頜； （2）面部：微笑、目視前方； （3）四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開,右手在左手上面。 附： 互動(dòng)交流表 我們十分感謝您的信任和支持，您所填寫的個(gè)人情況將完全保密，您的要求我們將細(xì)閱，愿我們在彼此扶攜信賴中共同成長。 第二階段以理性訴求為主，突出“精巧合適的戶型”和“升值無限和八大景觀”的產(chǎn)品特性，這是硬件優(yōu)勢，是作為“擁有明月港灣是一種財(cái)富”的物理支撐。 u …… 第三節(jié) 推廣訴求 以“明月港灣，居家港灣”為項(xiàng)目推廣主線，每期的主題都圍繞它展開，闡述項(xiàng)目與同類區(qū)域在售樓盤的差異化特征及感性訴求點(diǎn)，激發(fā)消費(fèi)者的認(rèn)同和購買欲望。從前期的推廣中分析得失，為后期尾盤的推廣調(diào)整市場策略。 u …… 本案產(chǎn)品賣點(diǎn)的挖掘與展示，如景觀、配套、交通、未來前景等。 u 找出本產(chǎn)品與別的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢，找出本案賣點(diǎn)與目標(biāo)消費(fèi)者心態(tài)和需求的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行有針對的宣傳。 u …… （四） 沸騰階段： u 對“明月港灣” 產(chǎn)品賣點(diǎn)做深入的挖掘與展示，如景觀、配套、交通、未來前景等。 u 以“親水生活，今日開啟”為宣傳口號，將“明月港灣”的主要賣點(diǎn)做“處女秀”。 u 樓書把明月港灣，居家港灣的概念及所要?jiǎng)?chuàng)造的居住理念向消費(fèi)者展示。 u 硬廣告與軟新聞相結(jié)合，傳達(dá)這一概念。 第四階段 項(xiàng)目封*后至交付前 保溫與再沸騰段——持續(xù)期 適時(shí)推出適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，通過已形成的人氣（一）內(nèi)部認(rèn)購 ◆主要準(zhǔn)備樓盤將要銷售的各種資料，包括樓書單頁大牌以及各種其它的與銷售宣傳有關(guān)的資料。 第三階段 開盤后至項(xiàng)目封* 沖刺沸騰階段——強(qiáng)銷期 此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，進(jìn)一步挖掘本案亮點(diǎn)，承接前期聲勢把銷售氣氛推至高峰，完成主要銷售目標(biāo)。 第二階段 取得預(yù)售許可證后至項(xiàng)膋ao痰慕錐?nbsp。 沙盤模型 工地圍墻 二、推廣媒體 （一）公開媒體：報(bào)紙、電視臺、廣播電臺 （二）印刷媒體：樓書、DM、促銷宣傳品 （三）戶外媒體：路牌、大牌、車身 第二節(jié) 推廣重點(diǎn) 階段 時(shí)間 內(nèi)容 目的及作用 第一階段 取得預(yù)售許可證前二個(gè)月 籌備階段——售前宣傳及優(yōu)先認(rèn)購（引導(dǎo)期） 本階段強(qiáng)調(diào)售前的引導(dǎo)性。形象墻是售樓中心的形象標(biāo)志，突出項(xiàng)目名稱、logo標(biāo)志；展板介紹本案的基本情況、銷售情況，突出個(gè)體形象；背投彩電可播放開發(fā)商形象、業(yè)績及背景等。 b、售樓處分為接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)，每個(gè)區(qū)的功能清晰，風(fēng)格化，為售樓提供好的氛圍。 第六部分 美麗的新娘需要完美的嫁衣 （廣告策略） 第一節(jié)、推廣策略 一、整合營銷策略設(shè)計(jì) （一） 項(xiàng)目包裝 基本要素 應(yīng)用體系 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目、品牌標(biāo)志項(xiàng)目、品牌標(biāo)準(zhǔn)字體項(xiàng)目專用印刷字體項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色項(xiàng)目造形、象征圖案項(xiàng)目宣傳標(biāo)語、口號(商用口號) 業(yè)務(wù)用品 證章用品 公共標(biāo)識 運(yùn)輸工具 商品/包裝 廣告/展示陳列 服裝 名片信紙信封資料袋便條紙(大、小)宗卷夾定單、收購單 徽章工作證職牌旗幟 路標(biāo)機(jī)構(gòu)標(biāo)識公共標(biāo)志、符號 客車轎車運(yùn)輸車 樓書禮品袋、盒 展示道具、柜臺、展架展板 制服工作服 （二） 包裝延展 售樓處 a、售樓處是消費(fèi)者直接而具體地了解本案各項(xiàng)情況的所在，可以利用它完美傳達(dá)本案的主題概念，對購房者產(chǎn)生積極的引導(dǎo)作用，建立原始信心。如何避免價(jià)格這個(gè)陷阱，如何運(yùn)用價(jià)格這個(gè)法寶，全看對市場規(guī)律的把握，以及弓馬嫻熟的定價(jià)技巧。在這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中，制訂價(jià)格的技巧尤為重要，既要規(guī)避定價(jià)過高帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取應(yīng)有的回報(bào)。 前面，我們在產(chǎn)品的定位中說到了尋找產(chǎn)品的差異化。 毋庸諱言，區(qū)位是我們這個(gè)項(xiàng)目的軟肋所在，并且，實(shí)事求是的說，區(qū)位可以通過其它手段弱化或改善受眾對其不良印象，但卻無法規(guī)避。 n 以“明月港灣，居家港灣”為主線，以新聞宣傳手法貫穿項(xiàng)目整個(gè)銷售期，最終達(dá)到項(xiàng)目銷售與巨森品牌名利雙收之效果。 n 建議巨森采用整合營銷手法，在品牌推廣上做足文章，以巨森以往成功項(xiàng)目來帶動(dòng)此項(xiàng)目的附加值，此項(xiàng)前提：需投入大手筆打造企業(yè)及項(xiàng)目品牌。 n 將整個(gè)項(xiàng)目分為兩到三個(gè)銷售周期，實(shí)行“低開高走”的策略，保證項(xiàng)目最終平均結(jié)算售價(jià)不低于1608元/平方米 n 在樓盤亮相之初，必須讓更多的人群關(guān)注東區(qū)片區(qū)，起售價(jià)必須具有誘惑力，建議定在1480元/㎡ n 經(jīng)驗(yàn)告訴我們，低價(jià)入市，逐步提價(jià)更能夠贏得消費(fèi)者的追捧，而如果入市時(shí)價(jià)格偏高，再來調(diào)低時(shí)，則很難再帶旺人氣，這也是樓市買漲不買跌的效應(yīng)。將項(xiàng)目的銷售價(jià)格制定的過高或過低都是危險(xiǎn)的，當(dāng)其過高時(shí)，開發(fā)商的利潤受到影響，往往做了市場的“雷鋒”，而市場卻并不贊賞這種“雷鋒”；當(dāng)其過低時(shí)，開發(fā)商必然要承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)，而市場的“玩火者”往往是自焚的下場。 我們認(rèn)為住宅最合理的銷售均價(jià)為：第五部分 撥動(dòng)價(jià)格這根敏感的神經(jīng) （項(xiàng)目價(jià)格策略） 第一節(jié) 價(jià)格是把鋒利的雙刃劍 n 過低的銷售價(jià)格是以低利潤為代價(jià)的； n 過高的銷售價(jià)格是以高風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)的。因此開辦高水平、高質(zhì)量的幼兒園是勢在必行的大事之一。按此價(jià)格攤?cè)敕績r(jià)中，約每平方增加20元左右。 就合肥市景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格，根據(jù)市場調(diào)查，一般只用一些常用植物的景觀設(shè)計(jì)價(jià)格在每平方40元左右，而對于一些較為復(fù)雜的景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀。 第七、踏雪尋梅： 梅花院落為冬日一片銀白色的景觀增添一種的浪漫氛圍。 第五、院落幽蘭： 主要坐落在水明閣內(nèi)，水是這一區(qū)域的主題，在這樣的地方也較適合種植一些諸如蘭花之類的花草，使庭院的美化達(dá)到更好的效果。 第三、蓮映江南： 在詠荷亭附近建立以荷花為主的綠化帶，營造一種“映日荷花別樣紅”的文化氛圍。 關(guān)于景觀設(shè)計(jì)建議：（見參考圖示） 第一、竹林聞露： 為表現(xiàn)出安逸恬靜之意境，可在此地綠化帶上種上幾叢竹子，再配以其它