【正文】 相關(guān)文件《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》《前期物業(yè)服務(wù)合同》《保修協(xié)議書》本指導書內(nèi)容由物業(yè)公司新項目部負責修改、解釋。（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。 因市政配套不到位而銷售有承諾等原因，造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用或工業(yè)用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支價差和量差，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔補差責任。，地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時一并收取該項費用。 其他。. 為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產(chǎn)公司應(yīng)對空置房建立巡查制度，對門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔。 空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的。 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標準按照《保修協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔. 地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)認定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔責任。 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的1015%）由地產(chǎn)公司承擔. 房屋集中交付使用（集中入伙） 房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負責制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風、噪音應(yīng)達到國家住宅房內(nèi)標準。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項目具體情況確定。 管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米2～3元），以便物業(yè)公司正常開展工作。 物業(yè)管理費定價應(yīng)參照當?shù)卣笇藴屎托袠I(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔相應(yīng)虧損。 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應(yīng)擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標準、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。 ，雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權(quán)、服務(wù)標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的1015%）由地產(chǎn)公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米2～4元）。，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同》（附件一）進行。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。入伙之前35個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交《物業(yè)驗收報告》，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交《工程整改建議書》。 施工過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計說明會，說明相關(guān)設(shè)計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。方法和過程控制 項目前期介入 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設(shè)性意見。 物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。定義 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。原則 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。 物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導。全明通透、飄窗、走入式衣柜、送陽臺露臺,開始成為常態(tài)。小戶型成為樓市的主角。比如錢塘山水把挑空露臺做成中空餐廳,把陽臺包進變成房間,大大拓展可利用空間。比如連城國際的可變空間,你可以把它變成書房、也可以是花房,又或者是露臺,可以根據(jù)個人愛好,自己設(shè)定。比如紅蘋果的“X5”戶型,橡樹園的“XXL”戶型，保利的“MAX”戶型等。另外一個事件則是,受全球金融危機和宏觀經(jīng)濟影響,商品房銷售一度滯緩,不少樓盤為了從激烈的競爭中生存下來,將戶型創(chuàng)新提到了重要位置,以此吸引購房者下單。首先是2006年,國務(wù)院九部委出臺“國六條”?！八吐杜_、送入戶花園、中空客廳”、“79平方米可以做到140平方米”、“魔方戶型”、“可變空間”,這個階段的戶型創(chuàng)新,就更加花頭十足了。、客廳中空挑高7米、客廳設(shè)有6米高的大面積玻璃幕窗、270度三面弧形的玻璃窗……這些全新的理念,再次把杭州樓市的戶型創(chuàng)新,抬高到一個新的層面。金色海岸的空中別墅最小的的感覺來。比如當時樓市開始出現(xiàn)一種“空中別墅”的新概念,就是在公寓里做出比如三墩區(qū)域的天陽美林灣,就一度以大面寬、短進深、全明通透、精致實用的戶型設(shè)計,成為不少購房者津津樂道的話題。在衛(wèi)生間設(shè)個窗,看起來簡單,但對于開發(fā)商來說,卻意味著增加不少設(shè)計成本和土建成本,但這使得戶型的舒適度和人性化上了很大一個臺階。首先,樓盤設(shè)計更加細化。2005年—2006年,在國家宏觀調(diào)控下,樓市進入調(diào)整。而小戶型的稀缺,也造成了市場上嚴重的結(jié)構(gòu)性問題。這個中間套雖有比較大的面寬和比較好的采光,但大多正對電梯,通風性不好。在大戶型扎堆上市的同時,小戶型房源非常稀缺。2000年—2004年,杭州樓市經(jīng)歷了急遽上揚的階段。當時,面積大小是評判房子好壞的唯一標準,在舒適性上卻完全沒有多少考慮。這種房子多被冠以“某某新村”的名字,其實是單位的員工宿舍。第六篇：杭州戶型演變淺析一、2000年前后:大戶型扎堆,戶型設(shè)計單一。1餐廳與起居室宜空間上相互貫通,形成自然通風。1食寢分離、居寢分離。1臥室外最好能配以陽臺。廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風,無暗房。大廳與分戶門內(nèi)室設(shè)立半過渡性空間。廳宜朝南向或朝景觀向。各功能區(qū)之間相互聯(lián)系方便。二、小戶型功能設(shè)計創(chuàng)新趨勢：活動區(qū)與休息區(qū)宜分開,休息區(qū)宜相對集中。增設(shè)飄窗、陽臺、露臺、入戶花園等空間:這些原本屬于大戶型甚至是豪宅產(chǎn)品的元素,被越來越多地引入到中小戶型的設(shè)計當中,這也是未來中小戶型產(chǎn)品豪宅化發(fā)展的必由之路。錯層設(shè)計豐富空間環(huán)境:適當?shù)腻e層設(shè)計與空間高差營造,有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境、提升生活意境。第五篇：小戶型創(chuàng)新趨勢淺析一、小戶型空間設(shè)計創(chuàng)新趨勢：全明設(shè)計打造市場競爭優(yōu)勢產(chǎn)品:通風、采光不暢,一直是小戶型產(chǎn)品的通病。但是客戶在裝修的時候,可以把中空