【正文】 提供經(jīng)營(yíng)擔(dān)保服務(wù)建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值；采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （1）項(xiàng)目貸款報(bào)批中的不確定因素 （2）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （1）市場(chǎng)對(duì)該類型產(chǎn)品的接受程度 （2）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)項(xiàng)目的影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （2）廣水市酒店業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)；提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來(lái)合理的投資回報(bào)。當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤(rùn)25%的管理費(fèi)；但酒店收益超過(guò)一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤(rùn)中取得一定比例的分成。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，收取營(yíng)業(yè)收益的25%作為顧問(wèn)費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。因此，本公司建議武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問(wèn)，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問(wèn)隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。本工程咨詢公司認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為星級(jí)經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問(wèn)題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間將會(huì)更大。小結(jié)：根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的50%—60%；從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需總成本略高于行業(yè)平均水平，因此項(xiàng)目建設(shè)必須降低成本,強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理，利潤(rùn)才有空間。，增強(qiáng)對(duì)外接待能力，提高城市品位，可增加80個(gè)就業(yè)崗位。（）]100%=%%，%就能保本。盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目贏利的可能性越大，虧損的可能性越小。盈虧平衡分析就是在一定的市場(chǎng)、生產(chǎn)能力下，研究擬建項(xiàng)目成本和收益的平衡關(guān)系的方法，項(xiàng)目的盈利與虧損有個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn)（BEP）。因此，當(dāng)基建投資或經(jīng)營(yíng)成本提高時(shí)，要相應(yīng)提高銷售收入來(lái)達(dá)到降低收入或提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。5%。因此，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析。見(jiàn)附表5《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。見(jiàn)附表5財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。%。詳見(jiàn)附表3《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》。⑥攤銷土地費(fèi)用列入攤銷費(fèi)用600萬(wàn)元,分10年進(jìn)行攤銷,每年攤銷60萬(wàn)元.⑦利息支出：借款本息為2613. 16萬(wàn)元,%,付息方式為三年等額還本利息照付，見(jiàn)附表4借款還本付息表。則年折舊額=（15%）247。④修理費(fèi)用根據(jù)目前運(yùn)行中的維修狀況，結(jié)合項(xiàng)目建成后的情況，本項(xiàng)目年維修費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)算。① 原材料費(fèi)用能源消耗：4000元/天*360=144萬(wàn)元物料損耗：1000元/天*360=36萬(wàn)元以上兩項(xiàng)合計(jì)年費(fèi)用為180萬(wàn)元.②工資及福利費(fèi)用項(xiàng)目建成后需服務(wù)人員80人,共112萬(wàn)元。表51稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅20城市維護(hù)建設(shè)稅7教育費(fèi)附加費(fèi)3公益金5企業(yè)所得稅25法定盈余公積金10任意盈余公積金8成本費(fèi)用估算年總成本費(fèi)用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進(jìn)行估算。酒店食宿、娛樂(lè)部分將是酒店的主要利潤(rùn)來(lái)源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營(yíng)收益較好。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，本公司認(rèn)為選擇業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)比較切合實(shí)際。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高的星級(jí)酒店。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問(wèn)題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。利潤(rùn)分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)15—20年。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)10—20年。2009年8月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)。本項(xiàng)目總投資9824萬(wàn)元,其中企業(yè)自籌7224萬(wàn)元,銀行貸款2600萬(wàn)元. 2007年4月：原主樓封頂。 資本金及來(lái)源根據(jù)國(guó)務(wù)院2004年的規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)具備35%的資本金，即982435%=。客房收入以客房數(shù)200間，客房預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)為180元，平均出租率為75%來(lái)計(jì)算，則全年預(yù)計(jì)收益為：180（元）*200（間）*75%*365天=西餐廳收入以臺(tái)位數(shù)60人，人平消費(fèi)40元，上座率70%，中晚兩餐來(lái)計(jì)算，則全年收益為：60（位）*40（元）*70%*365天*2餐=棋牌茶藝廳收入以臺(tái)位數(shù)80人，人平消費(fèi)50元，上座率80%來(lái)計(jì)算，則全年收益為：80（人）*50（元）*80%*365天= KTV娛樂(lè)收入以包房20間，開(kāi)房率70%，房均消費(fèi)500元來(lái)計(jì)算，則全年收益為：20（間）*500（元）*70%*365天=５、桑拿洗浴回報(bào)：以每天接待客人80人，人均消費(fèi)100元來(lái)計(jì)算，則全年收益為：80（人）*100（元）*365（天）=292萬(wàn)元根據(jù)以上數(shù)據(jù)。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算 投資估算1．建設(shè)投資9600萬(wàn)元根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算建設(shè)投資造價(jià)見(jiàn)表41。，以保證檢修時(shí)安全切斷電源；設(shè)置信號(hào)系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，能發(fā)聲光報(bào)警提示。項(xiàng)目建成后，要把安全放在第一位，加強(qiáng)治安，確保消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全?！稄V水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護(hù)工作。2．選擇能耗低、耐久性、強(qiáng)度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機(jī)械設(shè)施，以節(jié)約能源。，我們認(rèn)為項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展按照國(guó)家對(duì)消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓24個(gè)，設(shè)置干粉滅火器一臺(tái)，具體消防措施有待在初步設(shè)計(jì)中詳細(xì)說(shuō)明。佰特國(guó)際大酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店，將嚴(yán)格按照國(guó)際星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)較重利息負(fù)擔(dān)；小結(jié)：基于以上分析，雖然會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。劣勢(shì)：（1）操作方式極為復(fù)雜；（2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而