【正文】 就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀(guān)性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷(xiāo)手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。第六章 結(jié)論通過(guò)以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。四、社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，可以改善X縣X的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為X縣市旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為X縣房地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。二、經(jīng)營(yíng)管理成本經(jīng)營(yíng)管理成本包括“營(yíng)業(yè)費(fèi)用 16%營(yíng)業(yè)稅金及附加 %管理費(fèi)用 4%財(cái)務(wù)費(fèi)用 1%其他 6%基本運(yùn)行管理費(fèi)： 基本運(yùn)行管理費(fèi)用 ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利；＊ 園林等公共場(chǎng)所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；＊ 公共場(chǎng)所的用水、用電；＊ 公共場(chǎng)所、公共設(shè)施購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的費(fèi)用；＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；＊ 辦公費(fèi)；＊ 工作制服及其清潔費(fèi)用；三、盈虧平衡分析本項(xiàng)目正常年份客房收入501萬(wàn)元，餐飲收入430萬(wàn)元，其他收入180萬(wàn)元，三項(xiàng)合計(jì)年1111萬(wàn)。（自然營(yíng)業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%；年平均房?jī)r(jià)=酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入247。五、價(jià)格定位該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議應(yīng)利于最大限度地吸納客戶(hù)。房型設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)客房90間，豪華套房18套?？煞块g數(shù)108間，接待人數(shù)198人，其中：標(biāo)準(zhǔn)客房90間，豪華套房18套。　本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀(guān)，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)自然園林效果。裝修：全部按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶(hù)型以標(biāo)準(zhǔn)間為主，配以少量套房，以適用不同客戶(hù)的需求。5．建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)?？煞块g數(shù)108間，接待人數(shù)198人，其中：標(biāo)準(zhǔn)客房90間，豪華套房18套。3．地形利用地形平坦，無(wú)障礙，充分利用。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“一”型分布的建筑物，樓高十三層， “一”型建筑物圍合部分，組成中心園林，周?chē)型＼?chē)場(chǎng)及綠化帶，形成良好的園林式酒店。期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長(zhǎng)時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類(lèi)客戶(hù)的需要。節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類(lèi)人群的口味。（自用型客房?jī)H作一次性配備）（二）財(cái)力雄厚人群行為及性格特征擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活。日常酒店管理、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；；；；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響而激發(fā)的沖動(dòng)型消費(fèi)行為已基本不存在。家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中，對(duì)投資有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。（一）注重生活質(zhì)素的成熟家庭行為及性格特征該類(lèi)人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。三、市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買(mǎi)家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者和目標(biāo)使用者是哪一類(lèi)人。（一）開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1．投資收益的最大化 2．提升X大酒店的品牌形象； 3．為X成為省內(nèi)旅游重點(diǎn)區(qū)域做出貢獻(xiàn)； 4．增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 5．增強(qiáng)客戶(hù)滿(mǎn)意度，提升客戶(hù)重復(fù)入住率；（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位1．總體接待能力的需求，尤其是滿(mǎn)足節(jié)假日的客房需求；2．對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；3．需求更多的獨(dú)家休閑和VIP空間；4．需求更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。X縣X作為著名的旅游度假目的地，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，而位于旅游目的地的X大酒店，更會(huì)為X縣旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。（三）本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目有著極大的市場(chǎng)潛力。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 豐富的資源需要外運(yùn)，過(guò)去道路難，現(xiàn)在隨著蘭渝鐵路及成蘭鐵路的通車(chē)，資源外銷(xiāo)已經(jīng)不再成為問(wèn)題，隨著往來(lái)客商、旅游人群的增加，賓館酒店業(yè)有著巨大的市場(chǎng)，而作為蘭渝鐵路及成蘭鐵路樞紐的X更需要高檔次、高品位的酒店形成更加良好的服務(wù)。 　代家莊多金屬礦點(diǎn):目前由省第五勘探院進(jìn)行地質(zhì)勘探，資料暫缺。 　　堡子梁多金屬礦點(diǎn):礦區(qū)共有13個(gè)礦體，其中銅礦體2個(gè)，鉛鋅礦體6個(gè)，鋅礦體5個(gè)。 　　張家溝鉛鋅礦化點(diǎn)，在此略。Ⅱ、Ⅲ號(hào)礦體長(zhǎng)20—36米，—，產(chǎn)狀分別為3450250和3470350。 　　興化鉛鋅礦點(diǎn):礦區(qū)共有3個(gè)鉛鋅礦體，均呈透鏡狀產(chǎn)出。 　　趙家溝、銅廠(chǎng)、槽子里、孫家山、林家山和成家山均屬礦化點(diǎn)，在此略。其中南礦帶礦長(zhǎng)約1000米，寬1—5米，由7個(gè)礦體組成，形態(tài)呈脈狀，走向北北西，傾向北東東，傾角70—800。 　銅在縣境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)銅礦點(diǎn)1處，銅礦化點(diǎn)6處。 　　三岔溝銻礦體：礦區(qū)見(jiàn)體2個(gè)，礦化體4個(gè)，形態(tài)呈脈狀產(chǎn)出，產(chǎn)狀以50—57043—600為主，均分布于斷裂破碎帶中及其西南側(cè)。礦化體長(zhǎng)60米，寬10米。其它三個(gè)破碎帶不具規(guī)模，礦化不均勻，以脈狀和塊狀輝銻礦為主。 　　 四頭山銻礦點(diǎn)：輝銻礦主要見(jiàn)于破碎帶中，礦點(diǎn)內(nèi)共發(fā)現(xiàn)有4條礦化破碎帶。 　 大草灘銻礦點(diǎn)：礦區(qū)共有礦體7個(gè)，礦化體6個(gè)，—15米，——。產(chǎn)狀20—40023—600。 　　銀洞銻礦點(diǎn)：礦區(qū)共有3個(gè)礦化層，其中1號(hào)礦化層長(zhǎng)850米，—，有6個(gè)礦體。礦體長(zhǎng)15——34米，—，形態(tài)呈扁豆?fàn)罴懊}狀。屬小型工業(yè)礦床。其中水眼頭小型礦床及四頭山、瓦窯溝、銀洞梁、大草灘、袁家灣等礦點(diǎn)和礦化點(diǎn)已被縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開(kāi)采利用。 　　銻是我縣境內(nèi)的優(yōu)勢(shì)礦種，也是開(kāi)采利用獲得經(jīng)濟(jì)效益最佳的礦種。石膏、泥炭規(guī)模大質(zhì)量好，易于開(kāi)采和深加工，具有極大的潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，新發(fā)現(xiàn)的綠松石礦雖屬礦點(diǎn)，但其價(jià)格昂貴，市場(chǎng)走俏，值得引起重視。尤以銻礦點(diǎn)星羅棋布，為縣內(nèi)的優(yōu)勢(shì)礦種。初步探明的有金、銻、銅、鉛、鋅、錳、鐵等金屬礦和石膏、石灰?guī)r、泥炭、綠松石、重晶石、冰洲石、瑪瑙等非金屬礦，因技術(shù)、資金等原因，還沒(méi)有很好的開(kāi)發(fā)利用。東有廠(chǎng)壩、崖灣大型鉛鋅礦床，西有岷縣小寨鉛鋅礦床，歷來(lái)被認(rèn)為是成礦有利地段?，F(xiàn)有小水電站5座，裝機(jī)3514千瓦，其中引進(jìn)外資已建成2座，裝機(jī)150千瓦。 水資源水能資源十分豐富，境內(nèi)有白龍江、岷江、良恭河等大小河流10多條。核桃在國(guó)外，人稱(chēng)“大力士食品”、“營(yíng)養(yǎng)豐富的堅(jiān)果”、“益智果”；在國(guó)內(nèi)享有“萬(wàn)歲子”、“長(zhǎng)壽果”、“養(yǎng)人之寶”的美稱(chēng)。 　　核桃又名胡桃，在國(guó)際市場(chǎng)上它與扁桃、腰果、榛子一起，并列為世界四大干果。大蒜的蒜頭、蒜苗、蒜苔均作蔬菜，在我國(guó)的培植極為廣泛。豆油主要用于直接食用和工業(yè)用，而豆粕則主要用來(lái)作為富含蛋白質(zhì)的飼料，在我縣的北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有出產(chǎn)，品質(zhì)優(yōu)良，仔大飽滿(mǎn)，色澤光亮，具有良好的發(fā)展前景。大豆富含蛋白質(zhì)和油，是重要的戰(zhàn)略物資。木耳的食用部分為子實(shí)體，含有豐富的營(yíng)養(yǎng)和礦物質(zhì)，因木耳富含大量人體所需的成分因而具有極高的藥用價(jià)值，越來(lái)越受到醫(yī)學(xué)界的關(guān)注，在我縣林區(qū)盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)黑木耳，是天然的綠色食品。 蠶豆密生柔軟短毛，濕潤(rùn)時(shí)膠質(zhì)，干燥時(shí)革質(zhì)。 　　木耳又名黑木耳，為木耳科木耳的子實(shí)體，形似人耳，內(nèi)面暗褐色平滑，外面淡褐色， 　　花椒為蕓香料的落葉灌木，是我國(guó)北方有名的麻辣味的調(diào)味品及油料作物，也是我國(guó)的特產(chǎn)和傳統(tǒng)出口商品。分布廣泛，主要在林區(qū)。子囊園筒形，有8個(gè)孢子，孢子橢園形、光滑、無(wú)色。菌柄近柱形，白色或污白色，內(nèi)部空心。 　　羊肚菌Morchellaesculta為子囊菌亞門(mén)(Asycotina)盤(pán)菌目(Pezizales)，羊肚菌科(Morchellaceae)，羊肚菌屬(Morchella)真菌。農(nóng)副產(chǎn)品種類(lèi)繁多，“大紅袍”花椒、大白蠶豆、早熟薄皮核桃、松花蜜、花牛蘋(píng)果、巨蜂葡萄、天然食品蕎麥、燕麥已成生產(chǎn)規(guī)模，羊肚菌、蕨菜、刺龍芽、龍爪、刺五加等山菜產(chǎn)量大、質(zhì)量?jī)?yōu)，深受中外客商青睞，是實(shí)現(xiàn)加工增值的良好資源。榮獲國(guó)家經(jīng)貿(mào)部《榮譽(yù)證書(shū)》，暢銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外。農(nóng)產(chǎn)品資源十分豐富，盛產(chǎn)小麥、玉米、洋芋、大豆等糧食作物和花椒、核桃、蘋(píng)果等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)林果。X更是成為人們來(lái)X縣旅游的必到之處。境內(nèi)原始森林和人工林構(gòu)成了幾十個(gè)旅游景點(diǎn)，是一個(gè)美麗的天然森林公園。角新公路貫穿其間，交通便利，是避暑旅游的好去處。 八力草原　　八力草原位于X縣八力鄉(xiāng)，面積達(dá)98294畝，與岷縣閭井草原相連，形成了一個(gè)廣袤的牧場(chǎng)。云霞縹緲鐘聲遙，乘風(fēng)直上九重天。一寺翼然來(lái)天外，五峰峻秀入霄漢。自古人道天然美，只緣勝景在隴南。神牛獨(dú)臥筆架山，五指峰下九眼泉。當(dāng)?shù)卦?shī)云“南陽(yáng)風(fēng)光看八景，八景最先牛頭寺”。牛頭寺始建于唐玄宗時(shí)。地形地貌奇特，如數(shù)根巨大裸露石筍矗立在山中。主要民俗風(fēng)情有古羌寨建筑，白馬藏族舞，牛頭馬面舞及藏回少數(shù)民族婚禮習(xí)俗、民族服飾表演會(huì)等。 　　整個(gè)園區(qū)奇峰異石、青山碧水構(gòu)成了多達(dá)93處的秀美景點(diǎn)，大河壩自然景觀(guān)及民俗風(fēng)情區(qū)，以窟窿溝，十八公里，芝麻河，鴨子灘和草地坪等自然景觀(guān)為主，以“奇、秀、古”為特點(diǎn)，奇峰奇石，天地造化；秀山靈水，珠聯(lián)璧合；羌風(fēng)羌情，神秘古遠(yuǎn)。秋季，