【正文】 在滿足工業(yè)土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)，建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是xx城市發(fā)展政策所倡導(dǎo)的，是xx實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的重要載體之一。四、項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。三、建材交易倉儲(chǔ)中心將引進(jìn)一批年?duì)I業(yè)額較大品牌建材商家，為xx市民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲(chǔ)服務(wù)；減輕市區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對(duì)xx建材工業(yè)產(chǎn)品進(jìn)出口，參予區(qū)域競爭，提供條件。強(qiáng)化xx南部建材/五金/家居/汽配等專業(yè)市場綜合效力，改善和提高xx建材物流產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論和建議若項(xiàng)目全部用來出售，項(xiàng)目銷售毛利率=（銷售收入銷售成本）/銷售收入=36%；可見本項(xiàng)目具有投資回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目開發(fā)周期短等優(yōu)點(diǎn)，適宜投資。 項(xiàng)目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)及營銷廣告費(fèi)用。其中我們簡化為銷售資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟(jì)環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準(zhǔn)。本次取2009～2012年為計(jì)算周期。（4）工資等費(fèi)用按200萬元/年估算總成本費(fèi)用估算成本項(xiàng)目2009年2010年2011年2012年管理費(fèi)用234 246 35 35 銷售費(fèi)用312 328 50 50 財(cái)務(wù)費(fèi)用336 336 0 0 工資費(fèi)用等200 200 200 200 合計(jì)1,083 1,109 285 285 二、稅率及利潤計(jì)算稅金的測算表項(xiàng) 目投資期運(yùn)營年份2009年2010年2011年2012年?duì)I業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加房產(chǎn)稅等、銷售及運(yùn)營收入測算表見附件2三、不確定性分析在項(xiàng)目的實(shí)施和銷售過程中可能影響項(xiàng)目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。（2）營業(yè)費(fèi)用本項(xiàng)目營業(yè)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在售房過程中及日常所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按銷售收入的2％計(jì)算。貸款期限2年，并從2011年一次性還清。三、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：38761萬元（人民幣）其中：土地成本土地出讓金 14640萬元土地契稅 586萬元土地登記發(fā)證費(fèi) 30萬元前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)合計(jì)2840萬元，其中：設(shè)計(jì)費(fèi)用：300萬元勘探費(fèi)：40萬元消防抗震費(fèi)：220萬元建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)：2190萬元三通一平：90萬元房屋建安工程成本房屋建安工程成本共計(jì)：15040萬元，其中：建安工程費(fèi)用：12650萬元A 土建工程：10100萬元B 安裝工程（水電）：950萬元C 樁基及土方開挖：1600萬元附屬工程費(fèi)：1920 萬元A 室外管網(wǎng)：1840 萬元B 室外景觀設(shè)計(jì)：80 萬元室外工程費(fèi)：470 萬元A 垃圾清運(yùn)費(fèi)：180 萬元B 土地圍墻費(fèi)：290 萬元公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施費(fèi)用共計(jì)：1825萬元A 消防工程費(fèi)：350萬元B 弱電工程：205萬元C 電梯工程：280萬元D 道路建設(shè)費(fèi):890萬元G 智能化：100萬元其它費(fèi)用：其他費(fèi)用共計(jì)：2900 萬元A 工程監(jiān)理費(fèi)B 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)C 墻改費(fèi)D 招標(biāo)費(fèi)E 綠化費(fèi)F 防雷檢測費(fèi)不可遇見費(fèi)：900萬元（只考慮基本預(yù)備費(fèi)）投資估算表見附件1四、資金籌措本項(xiàng)目根據(jù)投資計(jì)劃安排，總投資38761萬元萬元，其中企業(yè)自籌32761萬元，銀行貸款6000萬元。圖91：組織架構(gòu)圖行政管理人力資源管理會(huì)計(jì)核算財(cái)務(wù)審計(jì)前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計(jì)規(guī)劃計(jì)劃管理合同管理及物業(yè)工程造價(jià)管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財(cái)審部營銷部施工部經(jīng)營部運(yùn)營部 第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一、工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期擬從2009年1月至2012年1月。擬與中國建材企業(yè)進(jìn)行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵(lì)政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件。二、項(xiàng)目實(shí)施方案通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。人員培訓(xùn)是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。綜合信息服務(wù)中心實(shí)行24小時(shí)值班制，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達(dá)到服務(wù)集成化、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)機(jī)械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。一、交易倉儲(chǔ)中心的管理系統(tǒng)項(xiàng)目完工后，公司將按項(xiàng)目需求安排管理人員30人，市場人員人、司機(jī)、技術(shù)及服務(wù)人員90人，共120人。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實(shí)警衛(wèi)、值班制度。B 庫房內(nèi)安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。庫外勞動(dòng)安全防護(hù)以商品運(yùn)輸中的交通安全為重點(diǎn)。因本項(xiàng)目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報(bào)告只考慮安全防護(hù)設(shè)施。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動(dòng)條件、保護(hù)和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對(duì)庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達(dá)到30%以上，綠化效果達(dá)到春有花開、夏有遮陰、秋有果實(shí)、冬有常青的標(biāo)準(zhǔn)。因本項(xiàng)目是成件商品的儲(chǔ)存配送，不會(huì)造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進(jìn)行無功補(bǔ)償，減少無功損耗。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。為庫房內(nèi)能達(dá)到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風(fēng)裝置。品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時(shí)撲滅初起火災(zāi)。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個(gè)消火栓處設(shè)有火災(zāi)報(bào)警按鈕，信號(hào)送至庫區(qū)消防控制中心。六、消 防根據(jù)國家《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項(xiàng)目儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性為丙類，庫房為一、二級(jí)耐火等級(jí)的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。進(jìn)水管道為Ф200300，遠(yuǎn)期規(guī)劃供水能力約1000m3／日。五、給排水設(shè)施給排水設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)接地單獨(dú)設(shè)置：接地采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。照明配電電源引自本項(xiàng)目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動(dòng)切換。本工程用電電源在項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)新建20KVA變電所，用電設(shè)備總?cè)萘考s為5,000KW，其中消防應(yīng)急負(fù)荷100KW。項(xiàng)目內(nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)交易倉儲(chǔ)房道路、停車場采用混凝土鋪設(shè)。品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點(diǎn)形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲(chǔ)、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。 倉儲(chǔ)需求信息與供給信息；客戶關(guān)系管理計(jì)劃控制倉儲(chǔ)管理運(yùn)輸管理配送管理統(tǒng)計(jì)分析為企業(yè)客戶提供的全過程動(dòng)態(tài)跟蹤和查詢：貨物出入庫時(shí)間、數(shù)量查詢；貨物庫存數(shù)量查詢；貨物配送完成情況查詢。 供需信息共享216。 產(chǎn)品信息共享216。 區(qū)域建材家居信息共享216。同時(shí)，通過與公路、水路、鐵路、機(jī)場以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。 xx市大型品牌建材/家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲(chǔ)需求；216。 外地進(jìn)駐xx的品牌建材商家需求；216。項(xiàng)目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對(duì)外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺(tái)。（3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲(chǔ)功能在商業(yè)化模式下的xx大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價(jià)值使的各商家在貨品的供給、倉儲(chǔ)遇到成本高啟的壓力。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。（2）綜合信息化服務(wù)功能項(xiàng)目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運(yùn)業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。 四、交易倉儲(chǔ)中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、交易倉儲(chǔ)中心系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對(duì)進(jìn)入安徽銷售的大型品牌建材/家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進(jìn)行重點(diǎn)展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進(jìn)大宗建材批發(fā)交易。二、建設(shè)原則；、包河區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求；；、先進(jìn)性與可操作性原則。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲(chǔ)交易區(qū)和板材石材倉儲(chǔ)交易區(qū)。項(xiàng)目分三期進(jìn)行建設(shè)：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。規(guī)劃占地約183畝，東方新城項(xiàng)目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。第六章 建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模根據(jù)xx市建材/家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和xx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，本項(xiàng)目擬建在xx南部二環(huán)公路快速線與淝河路交后的東南工業(yè)梯形地塊區(qū)內(nèi)；建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲(chǔ)、配載、配送等服務(wù)功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲(chǔ)中心。地基承載力大于170KN/㎡，工程抗震設(shè)計(jì)為7度設(shè)防。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖案（1990）》，xx市地震烈度為7度。巢湖北岸平原，為近代沖積型地層，堆積著數(shù)十米厚的內(nèi)陸湖泊沉積物。xx地區(qū)斷層較為發(fā)育，大圩屬于巢湖斷層。全年氣溫變化的特點(diǎn)是季風(fēng)明顯、四季分明、氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中，總之氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富。年平均氣溫在15℃～16℃之間，℃，極端最高氣溫38℃以上。也是xx最便捷通向長三角、沿江經(jīng)濟(jì)帶的重要交通節(jié)點(diǎn)。充分發(fā)揮毗鄰蘇浙地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，構(gòu)筑由滁州一馬鞍山一宣城等毗鄰蘇浙地區(qū)為軸線的沿長三角產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，實(shí)現(xiàn)與長三角的無縫對(duì)接；依托合巢蕪、合馬、蕪宣等高速及鐵路干線，構(gòu)筑xx一巢湖一蕪湖(馬鞍山)一宣城一杭州為軸線的合巢蕪(馬) 宣產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；依托合安高速、合九鐵路，構(gòu)筑以xx一桐城一懷寧一安慶為軸線的合安產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。隨著過江通道、沿江城際鐵路和高速公路的建設(shè)，安慶的發(fā)展活力和產(chǎn)業(yè)集聚能力日趨顯現(xiàn)，將逐步改變沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展東強(qiáng)西弱、南強(qiáng)北弱的現(xiàn)狀。 圍繞臨江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，重點(diǎn)建設(shè)馬蕪銅和安慶兩大產(chǎn)業(yè)集聚核。依托長江黃金水道和沿江快速通道， 以岸線資源開發(fā)為重點(diǎn)，構(gòu)筑馬鞍山一蕪湖一巢湖一銅陵一池州一安慶的臨江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，重點(diǎn)布局汽車、裝備制造、冶金、建材、化工、印染等重化工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，成為沿江城市群乃至全省產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主軸線。xx已形成汽車、裝備制造、家電制造、電子信息及軟件等支柱性產(chǎn)業(yè)，并由此形成巨大的配套產(chǎn)業(yè)市場；xx與蕪湖、安慶、馬鞍山、銅陵等形成沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來潛力，依托長江黃金水道、重要交通干線及毗鄰蘇浙地區(qū)，建設(shè)以“一軸雙核三帶”為主體的產(chǎn)業(yè)集聚重點(diǎn)區(qū)域，更好地承接長三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，強(qiáng)化南北及東西之間的溝通和聯(lián)系，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，在xx和馬蕪銅宜之間形成一個(gè)扇面狀的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，提高全省的整體競爭力。%。外貿(mào)出口增長加快。%。工業(yè)支撐作用明顯：，%，%，；%，同比上升1個(gè)百分點(diǎn)。2007年全市生產(chǎn)總值（GDP），%。目前正規(guī)劃建設(shè)四E級(jí)的xx新橋機(jī)場，這是一個(gè)大中型樞紐機(jī)場、國際定期航班機(jī)場、以及上海和南京的備降機(jī)場。xx是安徽省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。二、基礎(chǔ)條件xx位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。經(jīng)專家意見，本項(xiàng)目擬選址在遠(yuǎn)離xx市市區(qū)、運(yùn)輸條件好、周圍專業(yè)市場基礎(chǔ)雄厚，xx南大門二環(huán)快速線與淝河路交口東南的一梯形地塊。項(xiàng)目以xx市大型品牌建材\家居倉儲(chǔ)、xx南部建材、五金、汽配市場為服務(wù)重點(diǎn)。第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目的選址充分考慮xx市及包河區(qū)淝河鎮(zhèn)專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀以及xx市促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程要求；及其他相關(guān)建材工業(yè)生產(chǎn)帶動(dòng)的建材專業(yè)市場需求。省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與周邊城市一起，優(yōu)先打造省會(huì)商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，以商圈推動(dòng)省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈迅速形成，形成全國性商貿(mào)物流中心。圍繞市委、市政府關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展Shopp