【正文】 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益最大化。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理一、選址與規(guī)劃零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要考慮市場(chǎng)容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。五、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容1. 寫字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷2. 制定租金收取辦法3. 協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系4. 組織與控制六、寫字樓管理中的策略1. 分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍2. 確保提供“合同服務(wù)”，適時(shí)提供“超值服務(wù)”3. 合理保證非收益部分的使用需要第二節(jié) 寫字樓租賃管理一、寫字樓租戶的選擇選擇租戶考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。2) 管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率的最大化。前者是指辦公室、店鋪、租賃倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等。寫字樓常規(guī)目標(biāo)1) 經(jīng)營(yíng)目標(biāo): 收益部分使用率最大化。2) 常規(guī)目標(biāo)：集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)三位一體，相互滲透。對(duì)投資者或董事會(huì)來(lái)說(shuō)，則主要關(guān)心自己的投資的安全和收益情況，以及企業(yè)未來(lái)的發(fā)展能力。所以，向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告的重點(diǎn)就是要說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)收取了多少管理費(fèi)用，這些費(fèi)用具體用在什么地方，以及物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)的管理工作打算。3) 向投資者或董事會(huì)提交的物業(yè)管理報(bào)告按照物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者提交報(bào)告的期間不同分類1) 月度物業(yè)管理報(bào)告2) 季度物業(yè)管理報(bào)告3) 半年度物業(yè)管理報(bào)告4) 年度物業(yè)管理報(bào)告二、物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容物業(yè)管理報(bào)告由一定時(shí)期的工作總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)告以及未來(lái)工作計(jì)劃三大部分組成。第四節(jié) 績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法是1) 功效系數(shù)法2) 綜合分析判斷法3) 定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法第五節(jié) 物業(yè)管理報(bào)告一、物業(yè)管理報(bào)告及其類型按物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者向不同主體提交報(bào)告分類，可分為：1) 向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告：是物業(yè)管理報(bào)告中最常見(jiàn)的類型，也是最為公開(kāi)的報(bào)告。四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)三個(gè)層次30項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成基本指標(biāo)是指評(píng)價(jià)物業(yè)管理績(jī)效的最重要、最基礎(chǔ)指標(biāo)。物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)及其意義物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)是運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)等方法。二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與形式財(cái)務(wù)報(bào)告分析具有三個(gè)特征1) 拓展性2) 判斷性3) 依賴性三、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法包括：比率分析法和比較分析法第三節(jié) 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)一、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的概念與意義物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效，是指一定經(jīng)營(yíng)期間的企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)。主表包括：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流表和不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表。企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種表現(xiàn)形式。第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象財(cái)務(wù)是企業(yè)為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論一、風(fēng)險(xiǎn)理論風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個(gè)特征：1) 負(fù)面性2) 不確定性3) 可測(cè)性風(fēng)險(xiǎn)的類型1) 純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)2) 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)3) 自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)4) 基本風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟風(fēng)險(xiǎn)管理可以分為以下四個(gè)步驟1) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別2) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3) 風(fēng)險(xiǎn)控制4) 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整第五節(jié) 保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)一、保險(xiǎn)的概念保險(xiǎn)的一般原則1) 誠(chéng)信原則2) 可保利益原則3) 近因原則4) 比例分?jǐn)傇瓌t二、保險(xiǎn)合同概述保險(xiǎn)合同具有獨(dú)特的法律特性1) 保險(xiǎn)合同是一種要式合同2) 保險(xiǎn)合同是一種附合合同3) 保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同4) 保險(xiǎn)合同是射幸合同保險(xiǎn)合同的主體可以分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。合同的甲方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。二、成本控制的原則與程序成本控制的原則1) 全面控制原則2) 講求經(jīng)濟(jì)效益原則3) 權(quán)責(zé)利相結(jié)合原則4) 例外管理原則成本控制的程序一般由五個(gè)步驟組成：1) 確定控制標(biāo)準(zhǔn)2) 執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)3) 分析相關(guān)差異4) 糾正成本差異5) 進(jìn)行考核獎(jiǎng)勵(lì)第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用和合法的原則。5) 服裝費(fèi)：按每人每年2套服裝。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。第二節(jié) 成本估算方法一、成本估算的目的目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。2) 差異成本：是指在不同經(jīng)營(yíng)管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。按照與決策的關(guān)系，可將將成本分為：邊際成本、差異成本和機(jī)會(huì)成本。3) 發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用。《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定1) 物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用。（直接成本）物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)會(huì)發(fā)生管理費(fèi)用，為籌措經(jīng)營(yíng)管理資金會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用，這些費(fèi)用又稱為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和，就是這些物業(yè)管理成本。4. CRM是一種管理理念。2. “以產(chǎn)品為中心”的市場(chǎng)銷售策略，圍繞Product（產(chǎn)品）、Price（價(jià)格）、 place（渠道）， promotion（促銷）——“4Ｐ”進(jìn)行營(yíng)銷管理。而雖然當(dāng)事人表示一致，但還須交付標(biāo)的物，合同才能成立的，稱為實(shí)踐合同。二、租賃方案與策略租賃方案與策略主要涉及到以下內(nèi)容1) 確定可出租的面積和租賃方式2) 編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算3) 定位目標(biāo)市場(chǎng)4) 確定租金方案5) 明確吸引租戶的策略六、租賃管理的市場(chǎng)營(yíng)銷市場(chǎng)營(yíng)銷從四個(gè)方面推廣物業(yè)1) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)2) 物業(yè)本身的素質(zhì)3) 良好的聲譽(yù)4) 經(jīng)濟(jì)實(shí)用第三節(jié) 房屋租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。三、物業(yè)租賃管理模式物業(yè)租賃管理模式分為：1) 包租轉(zhuǎn)租模式2) 出租代理模式3) 委托管理模式四、房屋租賃的行政管理房租租賃登記備案的一般程序1) 申請(qǐng)2) 審查3) 頒證有以下情形之一的房屋不得出租：1) 未依法取得《房屋所有權(quán)證》的2) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3) 共有房屋未取得共有人同意的4) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的5) 屬于違章建筑的6) 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的7) 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的8) 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的9) 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他形式。物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。3) 意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)使用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。2) 自動(dòng)延期租賃有稱周期性租賃，除非租約一方提出要終止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。房租租賃的特點(diǎn)：1) 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2) 房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3) 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4) 房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止5) 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、物業(yè)租賃的分類按房屋租賃期限約定模式不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延續(xù)租賃和意愿租賃。房屋租賃是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。最常用的溝通手段是：1) 定期的年度或計(jì)劃表現(xiàn)報(bào)告2) 定期的管理會(huì)議