【正文】 有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性、和有效需求。三、物業(yè)價(jià)格的特征物業(yè)價(jià)格與一般商品價(jià)格的共同之處是：1) 都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示2) 都有波動(dòng)，受供求因素的影響3) 都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)價(jià)高、劣質(zhì)價(jià)底。二、投資價(jià)值（主觀的）和市場(chǎng)價(jià)值（客觀的）某一物業(yè)的投資家價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出來(lái)的價(jià)值。利率因素：利率升降對(duì)物業(yè)價(jià)格有著很大影響。在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制物業(yè)需求，從而會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降，而增加買方的稅收，如收取土地增值稅，會(huì)使物業(yè)價(jià)格上升。市場(chǎng)法估價(jià)的基本步驟運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為4大步驟:1) 收集交易實(shí)例2) 選取可比較實(shí)例3) 對(duì)可比較實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理4) 求取比準(zhǔn)價(jià)格二、成本法成本比較法是先分別求取對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象可觀了合理價(jià)格或價(jià)值的方法。三、收益法收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值。第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易的途徑和形式。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性市場(chǎng)供給的特點(diǎn)：供給缺乏彈性；非同質(zhì)性；高壟斷性。第六章 租賃管理第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。1) 定期租賃是物業(yè)中最常見(jiàn)的租賃形式，定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。預(yù)定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)終止。第二節(jié) 租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內(nèi)容租賃管理是針對(duì)包括寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過(guò)程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。4) 房屋租賃合同是要式合同5) 房屋租賃合同是繼續(xù)性合同二、房屋租賃合同的基本條款房屋租賃合同的基本條款包括：1) 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2) 房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3) 租賃用途4) 租賃期限5) 租金及支付方式6) 房屋的修繕責(zé)任7) 轉(zhuǎn)租的約定8) 變更和解除合同的條件9) 租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)第四節(jié) 租戶關(guān)系管理一、客戶關(guān)系管理理論簡(jiǎn)介1. 客戶關(guān)系管理（Customer Relationship Management,CRM），是一種通過(guò)圍繞客戶細(xì)分來(lái)組織企業(yè)，鼓勵(lì)滿足客戶需要的行為，并通過(guò)加強(qiáng)客戶與供應(yīng)商之間的聯(lián)系等手段，來(lái)提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個(gè)企業(yè)的商業(yè)策略。第七章 成本管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，既企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來(lái)的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用。二、物業(yè)管理成本的分類按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為：固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本。3) 機(jī)會(huì)成本，機(jī)會(huì)成本是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方面，而放棄另一個(gè)方案而發(fā)生的潛在利益損失。包干制=成本+稅+利潤(rùn)酬金制=支出+酬金二、主要項(xiàng)目成本的估算方法人工費(fèi)包括：1) 基本工資2) 社會(huì)保險(xiǎn)：3) 福利費(fèi)用l 福利基金：工資總額的14%l 工會(huì)基金：工資總額的2%l 教育經(jīng)費(fèi)：%4) 加班費(fèi)：按人均月加班23天，再乘以日平均工資計(jì)算，日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。二、物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型物業(yè)管理活動(dòng)中的合同分為以下幾種類型：1) 物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同2) 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同3) 業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同4) 物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的類型前期物業(yè)服務(wù)合同根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險(xiǎn)人和投保人。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是指商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金活動(dòng)，包括資金籌措、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配五個(gè)相互依存、相互制約的環(huán)節(jié)。企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定必須編制和報(bào)送的附表是：資產(chǎn)負(fù)債附表、利潤(rùn)分配附表。二、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型包括：1) 政府評(píng)價(jià)2) 社會(huì)評(píng)價(jià)3) 企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)4) 物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)5) 物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)三、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本要素物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)有三個(gè)基本要素，即：評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)方法，這是評(píng)價(jià)活動(dòng)得以展開(kāi)的重要條件。2) 向高層次管理者提供的物業(yè)管理報(bào)告是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好的工作之一，這里的最高層次管理者主要是指物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理。至于企業(yè)的盈利情況則可以少些甚至不寫(xiě)。3) 微觀目標(biāo)：物業(yè)管理處各部門(mén)的崗位目標(biāo)。后者指共用流線（門(mén)廳、電梯廳、走廊樓梯等）、共用房間（洗手間、開(kāi)水間、休息室等）、物業(yè)管理用房、設(shè)備機(jī)房等。二、寫(xiě)字樓租金的確定與調(diào)整物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮一下四個(gè)方面的因素：1. 計(jì)算出租或可使用的面積2. 基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金3. 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修4. 租金的調(diào)整第三節(jié) 寫(xiě)字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)1) 全員性2) 全期性3) 動(dòng)態(tài)性寫(xiě)字樓樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類：1) 工程隱患風(fēng)險(xiǎn)2) 設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)毀人亡的重大事故；商務(wù)信息中斷、丟失）3) 消防防范風(fēng)險(xiǎn)4) 安保防范風(fēng)險(xiǎn)5) 自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié) 寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評(píng)價(jià)一、物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)1. 能否令業(yè)主滿意2. 專業(yè)的服務(wù)水平3. 向業(yè)主提供信息的能力4. 管理計(jì)劃三、寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)1. 服務(wù)滿意度2. 物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3. 物業(yè)品牌化第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類三、零售物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容1. 招商及承租戶組合2. 零售技術(shù)3. 物業(yè)維護(hù)4. 營(yíng)銷5. 保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理6. 財(cái)務(wù)管理四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型按照管理層面的不同，零售物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理可以分為：策略與運(yùn)行管理與現(xiàn)場(chǎng)管理這兩個(gè)層次。二、租金確定與調(diào)整1. 基礎(chǔ)租金2. 百分比租金3. 代收代繳費(fèi)用和凈租金4. 租金的調(diào)整四、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理一、策略與計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)管理策略1) 經(jīng)營(yíng)策略2) 管理策略第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展第一節(jié) 房地產(chǎn)組合投資管理二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟組合投資管理工作包括以下五個(gè)步驟：1. 制定投資方針和政策2. 投資分析3. 構(gòu)建投資組合4. 投資組合的調(diào)整5. 投資組合績(jī)效評(píng)估第二節(jié) 大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括如下內(nèi)容：1. 編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單2. 設(shè)定管理目標(biāo)3. 控制成本4. 適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入5. 進(jìn)行多樣化的物業(yè)投資6. 結(jié)合企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式7. 建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)8. 明確物業(yè)管理師的責(zé)任9. 審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問(wèn)第五節(jié) 可持續(xù)的物業(yè)管理二、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入下面幾個(gè)要素：1. 控制空氣質(zhì)量、提高大氣潔凈度2. 加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用3. 垃圾分類處理4. 控制噪聲5. 建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化社區(qū)環(huán)境6. 注重采集新型建材飾材和自然能源7. 提高物業(yè)管理的信息化水平