【正文】 第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概念一、 無(wú)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)。主要包括寫字樓、零售業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶（又稱租客、承租人）使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。甲級(jí)：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境；建筑物物理狀況優(yōu)良；建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求。乙級(jí)：具有良好的地理位置和交通環(huán)境；建筑物物理狀況良好；建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求。丙級(jí)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求。從租戶在尋租或續(xù)租寫字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，對(duì)寫字樓分類一般考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。零售物業(yè)的分類方式主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為以下六個(gè)類型：1) 區(qū)域購(gòu)物中心：規(guī)模巨大；建筑面積在10萬(wàn)M2以上；有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200KM。2) 市級(jí)購(gòu)物中心：建筑規(guī)模一般在3萬(wàn)M2以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億人民幣以上，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。3) 地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)：建筑規(guī)模一般在13萬(wàn)M2以上，服務(wù)人口在1030萬(wàn)人之間，年?duì)I業(yè)額在15億人民幣之間。4) 居住區(qū)商場(chǎng) 5) 鄰里服務(wù)性商店6) 特色商店別墅：除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：1) 服務(wù)對(duì)象不同2) 地理位置不同3) 服務(wù)內(nèi)容不同4) 建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)物也經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶的正常使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α＿@里所說(shuō)的物業(yè)業(yè)主及包括直接持有物也產(chǎn)權(quán)企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。公司是指依法定程序設(shè)立的，以營(yíng)利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。作為公司，一般具有以下個(gè)特征：1) 依有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)2) 以營(yíng)利為目的3) 具有法人資格4) 是經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資四個(gè)層次。物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于居住型物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系資產(chǎn)管理公司通過(guò)監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績(jī)效，來(lái)聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過(guò)物業(yè)管理的工作來(lái)實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司需要考察資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略確定標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建信息基礎(chǔ)決策分析：投資決策主要取決于兩個(gè)因素：預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。進(jìn)行資產(chǎn)組合第二章 房地產(chǎn)投資及區(qū)位選擇第一節(jié) 房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。二、房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資又可分為從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的職業(yè)投資兩種型式。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。三、房地產(chǎn)投資的特性位置固定或不可移動(dòng)性壽命周期長(zhǎng)：房地產(chǎn)的壽命可分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)建和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)的多。適應(yīng)性較差：對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。各異性政策影響性專業(yè)管理依賴性相互影響性四、房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資之利1) 相對(duì)較高的收益水平2) 能夠得到稅收方面的好處3) 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4) 能夠抵消通貨膨脹的影響5) 提高投資者的資信水平房地產(chǎn)投資之弊1) 流動(dòng)性差2) 投資數(shù)額巨大3) 投資回收期長(zhǎng)4) 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益的可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱為投資有增加收益的潛力。而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。二、風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括：1) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)3) 周期風(fēng)險(xiǎn)4) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)5) 利率風(fēng)險(xiǎn)6) 政策風(fēng)險(xiǎn)7) 政治風(fēng)險(xiǎn)8) 或然損失風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括1) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)2) 未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)3) 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)4) 比較風(fēng)險(xiǎn)：比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。5) 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)6) 持有期風(fēng)險(xiǎn)三、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)第三節(jié) 方地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位、區(qū)位還是區(qū)位”二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求居住物業(yè)1) 市政共用和公建配套設(shè)施完備的程度2) 公共交通便捷程度3) 環(huán)境因素4) 居民人口與收入影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：1) 與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度2) 周圍土地利用情況和環(huán)境3) 易接近性零售業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏好及購(gòu)買能力分析。第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié) 投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量在房地產(chǎn)投資分析中，把某一投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上的實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差成為凈現(xiàn)金流量。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量有效毛收入：有效毛收入=潛在毛租金收入空置和收租損失+ 其他收入潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等同于物業(yè)內(nèi)部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。空置和收租損失：空置的面積不能產(chǎn)生租金收入和租出的面積沒有收到租金。凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是處抵押貸款還本付息外物業(yè)所發(fā)生的所有費(fèi)用。稅金：我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種有：1) 經(jīng)營(yíng)稅金及附加2) 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅3) 企業(yè)所得稅第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算一、資金時(shí)間及價(jià)值同樣的金額數(shù)量在不同的時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同的時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別成為資金的時(shí)間價(jià)值。從投資的角度看，資金時(shí)間價(jià)值的大小主要取決于：投資利潤(rùn)、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素。銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利率是資金時(shí)