【正文】 干預(yù)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)通常包括：1) 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展2) 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用3) 保證為各類生產(chǎn)、生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g4) 引導(dǎo)新建項(xiàng)目位置的選擇5) 滿足特殊群體的需求宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括：土地供應(yīng)、金融、住房、稅收、價(jià)格政策等。2) 自動(dòng)延期租賃有稱周期性租賃，除非租約一方提出要終止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。二、租賃方案與策略租賃方案與策略主要涉及到以下內(nèi)容1) 確定可出租的面積和租賃方式2) 編制租賃經(jīng)營預(yù)算3) 定位目標(biāo)市場(chǎng)4) 確定租金方案5) 明確吸引租戶的策略六、租賃管理的市場(chǎng)營銷市場(chǎng)營銷從四個(gè)方面推廣物業(yè)1) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)2) 物業(yè)本身的素質(zhì)3) 良好的聲譽(yù)4) 經(jīng)濟(jì)實(shí)用第三節(jié) 房屋租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和，就是這些物業(yè)管理成本。按照與決策的關(guān)系，可將將成本分為：邊際成本、差異成本和機(jī)會(huì)成本。5) 服裝費(fèi)：按每人每年2套服裝。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與形式財(cái)務(wù)報(bào)告分析具有三個(gè)特征1) 拓展性2) 判斷性3) 依賴性三、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法包括：比率分析法和比較分析法第三節(jié) 物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)一、物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的概念與意義物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。3) 向投資者或董事會(huì)提交的物業(yè)管理報(bào)告按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報(bào)告的期間不同分類1) 月度物業(yè)管理報(bào)告2) 季度物業(yè)管理報(bào)告3) 半年度物業(yè)管理報(bào)告4) 年度物業(yè)管理報(bào)告二、物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容物業(yè)管理報(bào)告由一定時(shí)期的工作總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)告以及未來工作計(jì)劃三大部分組成。寫字樓常規(guī)目標(biāo)1) 經(jīng)營目標(biāo): 收益部分使用率最大化。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理一、選址與規(guī)劃零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要考慮市場(chǎng)容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。五、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容1. 寫字樓物業(yè)市場(chǎng)營銷2. 制定租金收取辦法3. 協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系4. 組織與控制六、寫字樓管理中的策略1. 分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍2. 確保提供“合同服務(wù)”，適時(shí)提供“超值服務(wù)”3. 合理保證非收益部分的使用需要第二節(jié) 寫字樓租賃管理一、寫字樓租戶的選擇選擇租戶考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。2) 常規(guī)目標(biāo)：集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體，相互滲透。第四節(jié) 績效評(píng)價(jià)的主要方法物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的主要方法是1) 功效系數(shù)法2) 綜合分析判斷法3) 定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法第五節(jié) 物業(yè)管理報(bào)告一、物業(yè)管理報(bào)告及其類型按物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報(bào)告分類，可分為：1) 向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告：是物業(yè)管理報(bào)告中最常見的類型，也是最為公開的報(bào)告。主表包括：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流表和不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表。第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論一、風(fēng)險(xiǎn)理論風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個(gè)特征：1) 負(fù)面性2) 不確定性3) 可測(cè)性風(fēng)險(xiǎn)的類型1) 純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)2) 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)3) 自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)4) 基本風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟風(fēng)險(xiǎn)管理可以分為以下四個(gè)步驟1) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別2) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3) 風(fēng)險(xiǎn)控制4) 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整第五節(jié) 保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)一、保險(xiǎn)的概念保險(xiǎn)的一般原則1) 誠信原則2) 可保利益原則3) 近因原則4) 比例分?jǐn)傇瓌t二、保險(xiǎn)合同概述保險(xiǎn)合同具有獨(dú)特的法律特性1) 保險(xiǎn)合同是一種要式合同2) 保險(xiǎn)合同是一種附合合同3) 保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同4) 保險(xiǎn)合同是射幸合同保險(xiǎn)合同的主體可以分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。3) 發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用。4. CRM是一種管理理念。三、物業(yè)租賃管理模式物業(yè)租賃管理模式分為：1) 包租轉(zhuǎn)租模式2) 出租代理模式3) 委托管理模式四、房屋租賃的行政管理房租租賃登記備案的一般程序1) 申請(qǐng)2) 審查3) 頒證有以下情形之一的房屋不得出租：1) 未依法取得《房屋所有權(quán)證》的2) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3) 共有房屋未取得共有人同意的4) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的5) 屬于違章建筑的6) 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的7) 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的8) 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的9) 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他形式。房租租賃的特點(diǎn)：1) 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2) 房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3) 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4) 房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止5) 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、物業(yè)租賃的分類按房屋租賃期限約定模式不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延續(xù)租賃和意愿租賃。5) 按目標(biāo)市場(chǎng)劃分三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)狀況的指標(biāo)包括：供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和交易指標(biāo)。對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。很少發(fā)生交易的物業(yè)如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)估價(jià)法。人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模居民收入因素：邊際消費(fèi)傾向是指收入沒增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，會(huì)促使居住物業(yè)價(jià)格的上漲。有效需求：指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)投資分析的目的是考察房地產(chǎn)投資的盈利能力和清償能力。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是維修，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。凈運(yùn)營收益=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是處抵押貸款還本付息外物業(yè)所發(fā)生的所有費(fèi)用。二、風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括：1) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)3) 周期風(fēng)險(xiǎn)4) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)5) 利率風(fēng)險(xiǎn)6) 政策風(fēng)險(xiǎn)7) 政治風(fēng)險(xiǎn)8) 或然損失風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括1) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)2) 未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)3) 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)4) 比較風(fēng)險(xiǎn)：比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。三、房地產(chǎn)投資的特性位置固定或不可移動(dòng)性壽命周期長：房地產(chǎn)的壽命可分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：1) 服務(wù)對(duì)象不同2) 地理位置不同3) 服務(wù)內(nèi)容不同4) 建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)物也經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶的正常使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿?。乙?jí)：具有良好的地理位置和交通環(huán)境；建筑物物理狀況良好；建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求。二、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)。零售物業(yè)的分類方式主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。公司是指依法定程序設(shè)立的，以營利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略確定標(biāo)準(zhǔn)