【正文】 19?！痉治鼋獯稹壳逑此涫俏飿I(yè)管理中共用設備管理服務的一項具體作業(yè)行為，是基于《上海市居住物業(yè)管理條例》第十九條中“物業(yè)管理服務合同中當事人應當約定下列服務事項：（一）住宅公共部位、公用設備的使用管理、維修和更新；”的規(guī)定及雙方合同約定而產生的。物業(yè)公司得知后表示反對。3季來臨，P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會提出依據物價局的規(guī)定標準向業(yè)主收取有關費用開支。如果物業(yè)管理費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責部分的費用行使抗辯權。本案中，依據《民法通則》的規(guī)定，物業(yè)公司若未按合同約定提供物業(yè)管理服務的，即為未完全履行合同，應承擔相應的違約責任；而業(yè)主委員會若在沒有確切的事實依據的情況下，主張業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費，也是不履行合同規(guī)定的義務的行為，也應承擔違約責任。在實際操作中，物業(yè)公司和業(yè)主委員會可依據滬房地物（1997）986號文《關于印發(fā)物業(yè)管理服務合同、前期物業(yè)管理服務合同示范文本的通知》的有關規(guī)定，參照訂立《物業(yè)管理服務合同》，對雙方需履行的義務作出明確約定。一天，業(yè)主委員會在小區(qū)張貼告示，要求業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費。另外，根據滬高法民一[2002]6號文件中的相關規(guī)定，占小區(qū)半數以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會的決定的，該業(yè)主委員會的決定不發(fā)生效力。【分析解答】根據《上海市居住物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同，是業(yè)委會的職責之一。若該公司在陽臺外墻上設置廣告等經營性設施影響了二樓居民的正常生活，可通過協(xié)商或訴訟來解決。根據《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，利用物業(yè)設置廣告等經營性設施的，應當征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的同意，收取的費用應納入物業(yè)管理維修基金。但二樓業(yè)主不同意，于是公司就與該業(yè)主協(xié)商，提出為其免費安裝一部空調機作為補償，而該業(yè)主堅持公司每月向其支付500元作為租賃外墻的條件，否則將以排除妨礙為理由訴至法院?！彼裕鶕渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》的規(guī)定，一旦平臺發(fā)生任何修理，樓上居民應主動將花盆移去以保證維修工作的正常開展。平臺屬于共用部位。在處理上述案例時，物業(yè)公司應把握花盆的放置是否妨礙相鄰方對物業(yè)的正常使用?！痉治鼋獯稹咳绻谄脚_或屋頂搭建建筑物、構筑物，則屬《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定的物業(yè)使用中的禁止行為。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水，造成屋頂長期積水，并滲水到其墻面為由，堅決要求樓上把花盆移走。3某舊里樓上樓下的兩戶居民素有積怨。如果該批外來人口在上述情況下，依然不聽勸阻，則物業(yè)公司、相關業(yè)主或使用人可以以其違反住宅使用公約向法院提請訴訟，要求排除妨礙，要求使用人承擔民事責任。按《條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)使用中禁止亂設攤、亂倒垃圾、雜物等，故在住宅使用公約中，理應明確規(guī)定“隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物以及亂設攤等”屬物業(yè)使用中的禁止行為?！稐l例》第五十四條規(guī)定，業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，應當承擔相應的民事責任；違反住宅使用公約的，相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。故住宅使用公約隨著住宅轉讓合同的生效而生效。開發(fā)商則聲稱自己有住房處分權，自己的行為并無不妥。如在小區(qū)內亂設攤賣蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。3前期物業(yè)管理期間物業(yè)使用人應遵守何種行為規(guī)范？【專案簡介】在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批外來人員使用。物業(yè)公司應按規(guī)定報房地產行政主管部門處罰，經處罰生效后由人民法院采取措施予以強行拆除。如果業(yè)主或使用人仍然一意孤行，物業(yè)公司可依照《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定，及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理?！痉治鼋獯稹扛鶕渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，在公共走廊中擅自搭建防盜門屬于占用共用部位的禁止行為。在規(guī)定的期限內，個別業(yè)主仍置若罔聞。其他業(yè)主也紛紛效仿。物業(yè)公司也可設法聯(lián)系牛奶公司，請他們另外選址作為中轉站，或建議居民向市環(huán)保部門投訴反映，由其進行行政處理。就本案而言，物業(yè)公司應設法找到鄭某督促其告知湯某不能噪聲擾民?！痉治鼋獯稹扛鶕渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲屬于屬于物業(yè)使用中的禁止行為。每天深夜汽車喇叭聲、裝卸聲不斷，居民無法正常休息。2物業(yè)的使用影響他人應怎樣處理？【專案簡介】2000年1月，某售后公房小區(qū)內一業(yè)主鄭某根據政府允許售后公房業(yè)主上市交易或出租的新政策，將其所擁有的一套底層住房出租給外來人員湯某作為居住使用，并辦理了出租許可證；湯某亦辦妥了外來人員暫住證。因修理質量引起的返修不得再收費。修復項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。馮某再次報修，物業(yè)公司答復說該物業(yè)維修項目不負責保修，若要繼續(xù)維修應支付維修費用。2物業(yè)維修項目質量保修包含哪些內容? 【專案簡介】某舊式里弄小區(qū)有一位馮姓業(yè)主，因其住房逢雨便漏。物業(yè)公司在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續(xù)時，可向換房人各收取50元手續(xù)費，但不得向購買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費用。另外，不論業(yè)主裝修與否，物業(yè)公司向每戶收取了建筑垃圾清運費；對室內裝修施工的民工進行了登記，發(fā)放了小區(qū)出入證件，同時也收取了每人15元的證件費。對于在屋頂搭建鴿棚，影響相鄰業(yè)主居住衛(wèi)生環(huán)境和正常休息、對相鄰業(yè)主的正常生活規(guī)律造成影響的，相鄰業(yè)主可通過訴訟要求行為人停止侵害，排除妨礙。因此，在屋頂搭建鴿棚，屬違反條例的行為。相鄰業(yè)主深受鴿毛、鴿糞之苦，遂向物業(yè)公司投訴，要求處理。根據《上海市居住物業(yè)管理條例》第十六條、第五十四條的規(guī)定，被告郭某應支付原告物業(yè)管理費及滯納金。在發(fā)生漏水后，原告進行了維修，盡了管理職責。被告以墻面滲水及樓上住戶漏水至屋內損壞了裝修為由拒付物業(yè)管理費沒有法律依據?！痉治鼋獯稹吭媾c開發(fā)商及業(yè)主委員會先后訂立的物業(yè)管理合同的效力及于管理范圍內的所有業(yè)主，因此原、被告之間形成了物業(yè)管理服務關系。經原告修理，仍有滲漏。原告多次催討，均被被告拒付。本案中底層與二層為躍層的住房，因底層無總門進出，進出全部靠二樓總門，使用電梯的機率與一般住宅的二層住戶相同，故可將底層也視為二層，按房屋實際建筑面積分攤電梯運行費?！痉治鼋獯稹扛鶕康匚颷1997]954號文《關于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關條文的應用解釋》中的規(guī)定，住宅底層的業(yè)主不承擔電梯運行費。這些躍層的業(yè)主除搬運家具和大件物品使用電梯外，平時不乘電梯直接通過扶梯上下。而203室業(yè)主對該事的發(fā)生并無過錯，不需承擔賠償責任?！痉治鼋獯稹扛鶕渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定，物業(yè)公司應經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護。因203室系業(yè)主新購住房，亦未裝修，房屋內暫時無人居住，所以導致203室內大幅漫水，并從樓地面滲漏到底樓103室的屋頂，使得103室業(yè)主精心裝修的室內屋頂嚴重受損。被告以物業(yè)管理不到位為由拒付物業(yè)管理費的依據不足。原告與被告之間形成了物業(yè)管理服務關系，原告有權依照《上海市居