【正文】 案情分析:　　原告甲不能取得訴爭房屋的所有權(quán)。 法院審理如下：　　 房屋的產(chǎn)權(quán)歸乙所有。但乙始終未說明此房屋是用乙的名義所購置的事實(shí)。房產(chǎn)經(jīng)營公司告知乙：臺灣同胞不能在本市區(qū)買商品房，乙就以自己的名義為甲在市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司以人民幣47455元的價格簽訂了購房合同，隨后并支付了房款，取得了乙產(chǎn)名的購買房屋發(fā)票并對房屋進(jìn)行裝修。由此可以看出，劉某贈送給比張某的房屋雖然尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但張某一家已經(jīng)實(shí)際占有、使用了該房屋，雙方的贈與關(guān)系是合法并有效的，張某應(yīng)是該房屋的實(shí)際所有權(quán)人，涉及該房的一切糾紛都應(yīng)由張某負(fù)責(zé)。但房屋屬于不動產(chǎn)，有其特殊規(guī)定，是以產(chǎn)權(quán)過戶為標(biāo)志?！　「鶕?jù)[中華人民共和國民法通則]72條：按照合同或者其按合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。張某一家搬進(jìn)該房屋6個月后，因該房年久失修，產(chǎn)生傾斜，影響到鄰居家的房屋，鄰居提出賠償要求，張某以該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)由劉某負(fù)責(zé)為由，予以拒絕。因此，在處理房地產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)是唯一的依據(jù)?！　∑浯问怯捎谌绻痉ú块T認(rèn)可了影子產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)，也就是對其各種惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行了追認(rèn)，從而保護(hù)了影子產(chǎn)權(quán)人的違法所得，使其違法行為合法化。同時如以購房款的來源為確定房產(chǎn)權(quán)屬問題的依據(jù)必定會導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)的極大混亂，從而引發(fā)產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定、不確定。對于這類案件房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定問題目前存在較大的爭議。 　　在現(xiàn)實(shí)中，有些人為了達(dá)到其特殊的目的，如規(guī)避當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售的有關(guān)法律規(guī)定，以他人的名義購買內(nèi)部職工房、內(nèi)銷商品房、特困補(bǔ)助房、經(jīng)濟(jì)適用房等，從而出現(xiàn)了所謂的影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人。另外，權(quán)利由于登記而具有公開的性質(zhì)，可以向社會公開房屋權(quán)利的狀態(tài)和結(jié)果，保障房地產(chǎn)交易的安全。 　　因此，房屋權(quán)屬登記具有強(qiáng)制性，是我國房地產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政管理行為。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。1998年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。物權(quán)的排他性是指一物之上不能有兩個或兩個以上互不相容的物權(quán)，即一物一權(quán)。像李某這樣借他人名義買房的事情，在法律上是否受保護(hù)？點(diǎn)評:　　本案需要解決的兩個焦點(diǎn)問題是：　　一、 憑什么確定產(chǎn)權(quán)？　　二、法律是否保護(hù)影子產(chǎn)權(quán)人？ 我國的《民法通則》第71條規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)。 借名買房人誰保護(hù)案情介紹：　　1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區(qū)購得商品房一套（1996年，外地人不得在北京購買商品房）。迫使他不得不騰退房屋，停止?fàn)I業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止?fàn)I業(yè)的損失都應(yīng)有張負(fù)責(zé)賠償。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。因此房屋的租賃協(xié)議是無效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定：無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。因此，該買賣協(xié)議無效?！　　睹穹ㄍ▌t》第66條規(guī)定：沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定：代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。 案例評析：　　張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同，未經(jīng)房主追認(rèn)，該合同無效。李某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王恢復(fù)原狀，返還房屋。幾年后，張某見房屋價格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋案情介紹:　　李某在某市有四間房。點(diǎn)評：糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護(hù)衛(wèi)員的衣服就要動手打人，護(hù)衛(wèi)員冷靜的對他們說:你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處理對不對?！　⊙b修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦案情介紹：　　一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來不少裝修材料。 點(diǎn)評：人們常說打酒找提瓶子的要錢，很多時候大家都是按照這個常理處理問題?！　∩埔獾膭裎亢蜔o聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對誰都不好?！　∽o(hù)衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場，也吸引了當(dāng)值的中海物業(yè)海濱管理處護(hù)衛(wèi)員的注意?！　∥飿I(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。 點(diǎn)評:　　陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責(zé)任?！　『芏嘧舭惭b了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。停車場收費(fèi)發(fā)票單方聲明車位租金無效?！　⊥＼噲龇?wù)收費(fèi)的性質(zhì)是保管收費(fèi)?！　④囕v保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系兩者區(qū)分：主張車輛保管關(guān)系，停車場承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任；車位有償使用關(guān)系，停車場不承擔(dān)丟車后的民事賠償責(zé)任。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。 點(diǎn)評：　　確定停車場的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場承擔(dān)民事責(zé)任的重要法理依據(jù)?！　∪绻桓媸杖⊥＼噲鲑M(fèi)用是服務(wù)費(fèi)，即可證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。 五、保安、公共秩序篇停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴}案情介紹:　　2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?quot?！　」芾硖帪榱怂耍ㄍ跣〗慵捌渌簦┑睦婷馐苷诎l(fā)生的損害，在無法及時與您聯(lián)系的情況下將房門撬開進(jìn)行維修，完全符合緊急避險的條件。我國民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。所謂緊急避險，是指為了本人或第三人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性?！　」芾硖幦w員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致?！　〉诙煸绯?，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報告。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。 結(jié)果：　　第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報告?！　≡谡麄€修復(fù)工作過程中，有這樣幾件事：　　晚上十一時許，當(dāng)工程人員尚在緊張地進(jìn)行維修時，有住戶從鄰近商場超市購了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。但在考慮到若真的需要通宵達(dá)旦工作，第二天會影響管理處正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時回家休息?！　⌒蘩砉ぷ髟诰o張地進(jìn)行，不幸地由于零配件的供應(yīng)及技術(shù)性問題，故障不能在預(yù)計時間內(nèi)完成。 　　電梯使用高峰期　　張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息； 　　管理處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰?！　∠离娞荨　“才疟０矄T在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數(shù)，以免出現(xiàn)過載。唯一能提供食用水供應(yīng)的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方；聯(lián)想到白天一般都是老弱婦儒留在家中，到供水點(diǎn)取水在運(yùn)送上會出現(xiàn)困難，于是安排管理處員工準(zhǔn)備手推車，在每個供水點(diǎn)候命，幫助有需要人士。 案情分析：　　管理處立即想到其會產(chǎn)生的影響：　　水泵不能運(yùn)轉(zhuǎn)，約1~2小時后水箱用盡后會出現(xiàn)停水；　　后備發(fā)電機(jī)須長時間運(yùn)行；　　除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運(yùn)作；　　除緊急照明外，其它公共照明全部停止；　　黃昏下班高峰期電梯會出現(xiàn)擁擠和混亂。由于事態(tài)嚴(yán)重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處理。多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。 點(diǎn)評：解決難題一招靈的時候也有,但為數(shù)不多。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入黑名單,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動,直至真做出保證,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。其上門來接受教育,辦法巧妙)。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,39。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對其的有序管理。 案情分析：　　實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探明原因,才好逐個對癥下藥)。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。 如何治理亂貼亂畫案情介紹：　　亂派招貼,被人戲稱為城市的牛皮癌?！　∥飿I(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為：　　被告只是物業(yè)管理企業(yè)，并非供電部門，其無權(quán)以任何理由對原告采取停電措施，否則即構(gòu)成侵權(quán)。案情分析：　　物業(yè)公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司絕對不會采取對原告停電之類損害業(yè)主利益的事情，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。直到3月27日，業(yè)主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。久而久之,習(xí)慣成自然。 點(diǎn)評：克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。灑了水,請你坐,你會去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無法作出石筍系馬等煞風(fēng)景之舉。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段,增鋪平順的人行通道,。針對午后至零時人們出入較多的特點(diǎn),此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要版面,不留真空。首先將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、逗留的綠地中,同時將警示語由刺眼的請勿踐踏草地、違者罰款更改為動心的足下留情、春意更濃，讓人舉目可及怦然心動。然而,其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)管理中的一個難題,管理處想了許多辦法,都未奏效。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。法院根據(jù)雙方的實(shí)際困難和需要，酌情判令乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的，合情、合理、合法。因些，人民法院根據(jù)雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。甲要求排除妨礙的要求是正當(dāng)?shù)??！　囊易越ǚ康奈恢每矗嗉妆狈课鱾?cè)的2間房由已租住，甲在當(dāng)時并無異議。區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個月內(nèi)將其在向中胡同9號院內(nèi)的自建房拆除。1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。乙在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。當(dāng)時雙方均無異議。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房2間。這就給物業(yè)管理人員出了一個題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔?！　≈鞴芤姇r機(jī)基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說：你們應(yīng)當(dāng)知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。說明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強(qiáng)調(diào)如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目，提醒這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么樣？此時，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。主管正在處理一項(xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免再蹈覆轍?！　榱朔乐诡愃?