【正文】 31 / 31?！痉治鼋獯稹壳逑此涫俏飿I(yè)管理中共用設(shè)備管理服務(wù)的一項(xiàng)具體作業(yè)行為，是基于《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條中“物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列服務(wù)事項(xiàng)：（一）住宅公共部位、公用設(shè)備的使用管理、維修和更新；”的規(guī)定及雙方合同約定而產(chǎn)生的。物業(yè)公司得知后表示反對(duì)。3季來(lái)臨，P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)提出依據(jù)物價(jià)局的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用開(kāi)支。如果物業(yè)管理費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費(fèi)用行使抗辯權(quán)。本案中，依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，物業(yè)公司若未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)的，即為未完全履行合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；而業(yè)主委員會(huì)若在沒(méi)有確切的事實(shí)依據(jù)的情況下，主張業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費(fèi)，也是不履行合同規(guī)定的義務(wù)的行為，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在實(shí)際操作中，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)可依據(jù)滬房地物（1997）986號(hào)文《關(guān)于印發(fā)物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本的通知》的有關(guān)規(guī)定，參照訂立《物業(yè)管理服務(wù)合同》，對(duì)雙方需履行的義務(wù)作出明確約定。一天，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼告示，要求業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費(fèi)。另外，根據(jù)滬高法民一[2002]6號(hào)文件中的相關(guān)規(guī)定，占小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會(huì)的決定的，該業(yè)主委員會(huì)的決定不發(fā)生效力?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條的規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，是業(yè)委會(huì)的職責(zé)之一。若該公司在陽(yáng)臺(tái)外墻上設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施影響了二樓居民的正常生活，可通過(guò)協(xié)商或訴訟來(lái)解決。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的同意，收取的費(fèi)用應(yīng)納入物業(yè)管理維修基金。但二樓業(yè)主不同意，于是公司就與該業(yè)主協(xié)商，提出為其免費(fèi)安裝一部空調(diào)機(jī)作為補(bǔ)償，而該業(yè)主堅(jiān)持公司每月向其支付500元作為租賃外墻的條件，否則將以排除妨礙為理由訴至法院?！彼裕鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，一旦平臺(tái)發(fā)生任何修理，樓上居民應(yīng)主動(dòng)將花盆移去以保證維修工作的正常開(kāi)展。平臺(tái)屬于共用部位。在處理上述案例時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)把握花盆的放置是否妨礙相鄰方對(duì)物業(yè)的正常使用?！痉治鼋獯稹咳绻谄脚_(tái)或屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物，則屬《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的物業(yè)使用中的禁止行為。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水，造成屋頂長(zhǎng)期積水，并滲水到其墻面為由，堅(jiān)決要求樓上把花盆移走。3某舊里樓上樓下的兩戶居民素有積怨。如果該批外來(lái)人口在上述情況下，依然不聽(tīng)勸阻，則物業(yè)公司、相關(guān)業(yè)主或使用人可以以其違反住宅使用公約向法院提請(qǐng)?jiān)V訟，要求排除妨礙，要求使用人承擔(dān)民事責(zé)任。按《條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)使用中禁止亂設(shè)攤、亂倒垃圾、雜物等，故在住宅使用公約中，理應(yīng)明確規(guī)定“隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物以及亂設(shè)攤等”屬物業(yè)使用中的禁止行為?！稐l例》第五十四條規(guī)定，業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；違反住宅使用公約的，相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。故住宅使用公約隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。開(kāi)發(fā)商則聲稱自己有住房處分權(quán)，自己的行為并無(wú)不妥。如在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤賣(mài)蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。3前期物業(yè)管理期間物業(yè)使用人應(yīng)遵守何種行為規(guī)范？【專案簡(jiǎn)介】在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開(kāi)發(fā)商將未出售的房子租給了一批外來(lái)人員使用。物業(yè)公司應(yīng)按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處罰，經(jīng)處罰生效后由人民法院采取措施予以強(qiáng)行拆除。如果業(yè)主或使用人仍然一意孤行，物業(yè)公司可依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定，及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。【分析解答】根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，在公共走廊中擅自搭建防盜門(mén)屬于占用共用部位的禁止行為。在規(guī)定的期限內(nèi)，個(gè)別業(yè)主仍置若罔聞。其他業(yè)主也紛紛效仿。物業(yè)公司也可設(shè)法聯(lián)系牛奶公司，請(qǐng)他們另外選址作為中轉(zhuǎn)站，或建議居民向市環(huán)保部門(mén)投訴反映，由其進(jìn)行行政處理。就本案而言，物業(yè)公司應(yīng)設(shè)法找到鄭某督促其告知湯某不能噪聲擾民。【分析解答】根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲屬于屬于物業(yè)使用中的禁止行為。每天深夜汽車?yán)嚷?、裝卸聲不斷，居民無(wú)法正常休息。2物業(yè)的使用影響他人應(yīng)怎樣處理？【專案簡(jiǎn)介】2000年1月，某售后公房小區(qū)內(nèi)一業(yè)主鄭某根據(jù)政府允許售后公房業(yè)主上市交易或出租的新政策，將其所擁有的一套底層住房出租給外來(lái)人員湯某作為居住使用，并辦理了出租許可證；湯某亦辦妥了外來(lái)人員暫住證。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。修復(fù)項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。馮某再次報(bào)修，物業(yè)公司答復(fù)說(shuō)該物業(yè)維修項(xiàng)目不負(fù)責(zé)保修，若要繼續(xù)維修應(yīng)支付維修費(fèi)用。2物業(yè)維修項(xiàng)目質(zhì)量保修包含哪些內(nèi)容? 【專案簡(jiǎn)介】某舊式里弄小區(qū)有一位馮姓業(yè)主，因其住房逢雨便漏。物業(yè)公司在辦理差價(jià)換房的入戶、退房或退租手續(xù)時(shí)，可向換房人各收取50元手續(xù)費(fèi)，但不得向購(gòu)買(mǎi)新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項(xiàng)費(fèi)用。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書(shū)面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門(mén)不得收取該項(xiàng)費(fèi)用。另外，不論業(yè)主裝修與否，物業(yè)公司向每戶收取了建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)；對(duì)室內(nèi)裝修施工的民工進(jìn)行了登記，發(fā)放了小區(qū)出入證件，同時(shí)也收取了每人15元的證件費(fèi)。對(duì)于在屋頂搭建鴿棚，影響相鄰業(yè)主居住衛(wèi)生環(huán)境和正常休息、對(duì)相鄰業(yè)主的正常生活規(guī)律造成影響的，相鄰業(yè)主可通過(guò)訴訟要求行為人停止侵害，排除妨礙。因此，在屋頂搭建鴿棚，屬違反條例的行為。相鄰業(yè)主深受鴿毛、鴿糞之苦，遂向物業(yè)公司投訴，要求處理。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條、第五十四條的規(guī)定，被告郭某應(yīng)支付原告物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。在發(fā)生漏水后，原告進(jìn)行了維修，盡了管理職責(zé)。被告以墻面滲水及樓上住戶漏水至屋內(nèi)損壞了裝修為由拒付物業(yè)管理費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。【分析解答】原告與開(kāi)發(fā)商及業(yè)主委員會(huì)先后訂立的物業(yè)管理合同的效力及于管理范圍內(nèi)的所有業(yè)主，因此原、被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。經(jīng)原告修理，仍有滲漏。原告多次催討，均被被告拒付。本案中底層與二層為躍層的住房，因底層無(wú)總門(mén)進(jìn)出，進(jìn)出全部靠二樓總門(mén)，使用電梯的機(jī)率與一般住宅的二層住戶相同，故可將底層也視為二層，按房屋實(shí)際建筑面積分?jǐn)傠娞葸\(yùn)行費(fèi)?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)滬房地物[1997]954號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中的規(guī)定，住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)。這些躍層的業(yè)主除搬運(yùn)家具和大件物品使用電梯外，平時(shí)不乘電梯直接通過(guò)扶梯上下。而203室業(yè)主對(duì)該事的發(fā)生并無(wú)過(guò)錯(cuò)，不需承擔(dān)賠償責(zé)任?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。因203室系業(yè)主新購(gòu)住房，亦未裝修，房屋內(nèi)暫時(shí)無(wú)人居住，所以導(dǎo)致203室內(nèi)大幅漫水，并從樓地面滲漏到底樓103室的屋頂，使得103室業(yè)主精心裝修的室內(nèi)屋頂嚴(yán)重受損。被告以物業(yè)管理不到位為由拒付物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)不足。原告與被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，原告有權(quán)依照