【正文】 10在中介購房，如對購房價格有疑問時，如何處理？ 10在中介購房時，中介機構(gòu)應(yīng)當明示哪些內(nèi)容？ 10房地產(chǎn)中介發(fā)布預售房地產(chǎn)廣告應(yīng)當出具什么材料？ 10小業(yè)主該如何辨別發(fā)展商是否一房多賣？ 根據(jù)《深圳市建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標計算規(guī)定》，應(yīng)統(tǒng)一使用“套內(nèi)使用面積系數(shù)”。10如何看待房地產(chǎn)廣告中的“使用率”、“實用率”、“實用面積”等廣告語？ 但在要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預售許可證》的同時，還需留意該許可證的內(nèi)容，因為對某些分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，主管部門會依據(jù)項目的進度情況分期發(fā)放許可證，也有一些許可證只對某一綜合樓的某些樓層批準預售。銷售與轉(zhuǎn)讓10小業(yè)主如何查詢所購買的物業(yè)是否在銷售許可范圍內(nèi)？ 答：公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。預售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應(yīng)當停止預售商品房；受讓方未換商品房預售許可證的，不得預售商品房。9在項目轉(zhuǎn)讓期間，對預售商品房有哪些規(guī)定？ 9轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方享有什么權(quán)利和應(yīng)承擔什么義務(wù)？ 9轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓人應(yīng)當具備什么條件？ 9轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件？ 9購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓？ 違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導租金。9商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當承擔什么責任？ 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。保修期從交付之日起計算。9在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。9在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 90、未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔什么責任？ 8在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？ 8在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？ 8購房預定款性質(zhì)的費用可以退還嗎？ 8對已預售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？ 違反此規(guī)定，用已預售的商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)的，其設(shè)定無效。8對已預售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項權(quán)？ 8發(fā)展商應(yīng)當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄？ 8在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應(yīng)當明示那些事項？ 8銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。7對房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎勵等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？7對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定？ 答：對違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門可責令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預售項目、降低資質(zhì)等級等處罰。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價。 答：房地產(chǎn)廣告對價格有表示的，應(yīng)當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。 答：對未取得商品房預售許可證而以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督，及時查處。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、設(shè)備、竣工交付使用時間等應(yīng)當真實、準確、清楚。 答：預售商品房廣告中以參照物表示項目位置的，應(yīng)以從該項目到達參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。預售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。7在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？ 7房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當包括哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（三）預售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預售許可證》。 答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預售許可證的預售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。 答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實；(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實?，F(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。所謂內(nèi)部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。6是否可以認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)？ 6商品房預售需要具備哪些條件？ 6當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？6《房地產(chǎn)預售許可證》包含哪些內(nèi)容？ 6什么是商品房預售？ 6如何申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？ 答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按市場價格取得的土地使用權(quán)；（四）有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)與建設(shè)6什么是商品房現(xiàn)售？ 60、什么是綠化覆蓋率？ 答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。 答：當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分攤的公用面積的比率（%）。因此，其產(chǎn)權(quán)沒有保證。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。5某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權(quán)有保證嗎？5對住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的使用有哪些規(guī)定？ 小區(qū)建設(shè)分期分批進行時，其配套工程應(yīng)按計劃同步完成。5對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進行規(guī)劃驗收的？ 5什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》？ 答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。 《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。如確需變更設(shè)計的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。 答：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)的，市規(guī)劃主管部門可以依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》采取查封，扣押等行政強制措施。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。4對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時，是否需要申請核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》？4在哪些情況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？4什么情況下不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？ 4《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容？ 4在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。4如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？4如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費：（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止， 減半計征土地使用費。 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費：（一）國家機關(guān)、人民團體、 部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設(shè)施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。 答：土地使用費依據(jù)土地等級和類別，按《深圳經(jīng)濟特區(qū)甲種土地使用費征收標準》或《深圳經(jīng)濟特區(qū)乙種土地使用費征收標準》計征；如屬臨時用地的，按《深圳經(jīng)濟特區(qū)臨時（短期）地租標準》計征。但：（一）以土地投資入股與他方興辦合資、 合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費人， 但經(jīng)批準的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費人；（三）經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前， 經(jīng)營開發(fā)單位為繳費人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費人；（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費人。 3土地使用費繳納人是如何確定的？ 3什么情況下，需繳納土地使用費？ 3哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)？ 3什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑？ 3哪些違法私房不予確認產(chǎn)權(quán)？ 3什么是歷史遺留違法私房？ 3哪些屬于違法建筑？ 3什么是違法建筑？ 在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？ 2在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)？ 土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。 土地使用權(quán)只支付定