【正文】 道路規(guī)劃 小區(qū)道路設計的指導思想為：合理組織起住宅小區(qū)建筑，最大限度降低道路建設成本 。規(guī)劃結合周邊環(huán)境，充分考慮本規(guī)劃對周邊日照的影響，小區(qū)主入口位于城市主干道上，方便小區(qū)居民的生活。根據(jù)本地塊地形條件以及地塊周邊環(huán)境特點，本項目區(qū)規(guī)劃 5 棟 居住建筑， 1 棟業(yè)務管理房 。強調人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提高社 區(qū)環(huán)境品質。 (2). 人性化 —— 人本宜居 充分考慮人的各方面需求，體現(xiàn)社區(qū)對人的關懷，塑造一個綜合服務配套設施齊全 ,具有互動鄰里關系和社區(qū)人文精神的宜居社區(qū)空間。 30 第五章 建設方案 總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) （ 1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； （ 2）《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》； （ 3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB 50180— 93） （修改本） ； （ 4）《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999） ； （ 5）《建筑設計防火規(guī)范》（ GB5001620xx） ； （ 6）業(yè)主提供的其他相關資料及要求； （ 7）現(xiàn)行的有關技術規(guī)范規(guī)程。 (2). 建筑設備材料和來源 本項目水 、電、暖通、通訊工程所需的各種衛(wèi)生潔具、電線、電纜、管材等，均屬市場常見品種，大宗材料可從廠家直 接訂購，零散材料可在當 地材料市場采購。 本項目所在位置已開通全國直撥程控電話，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目區(qū)域固定和移動通訊要求。 地震烈度 根據(jù)國家技術監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》項目區(qū)域基本地震加速度值為 ，對應的地震基本烈度為 六 度區(qū)。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為 ℃ ，最冷的一月份平均 ℃ 。全縣公路通車里程達 1018 公里，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級公路，村村通油路，交通網 絡縱橫交錯，四通八達。東距 107 國道 40公里，京廣鐵路漯河站 45 公里，京珠高速公路 49 公里；北接寧洛（南京 — 洛陽）高速公路 6 公里、鄭州國際航空港 150 公里；西連日南（日照 — 南陽）高速公路 25 公里。 XX 南臨舞水，北跨沙澧二河，三河橫跨全境，形成了獨特的風景線。最熱的 7 月份平均 ℃ ，平均降水量 毫米，平均日照 2198小時，無霜期 220 天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖 ,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。 建設條件 自然條件 氣候條件 XX 是典型的平原縣，地勢平坦，屬溫帶大陸性氣候。 27 第四章 項目選址與建設條件 項目選址 本項目建設地點位于 XX 縣西街路南，牛 市口小學以西。該地區(qū)具有良好的自然生態(tài)環(huán)境，一些市政基礎設 施逐步完善，道路系統(tǒng)也漸成體系，大型居住區(qū)完善了區(qū)域的生活配套設施，營造了良好和諧的居住氛圍，區(qū)域環(huán)境更將適合人們居住，吸引著越來越多的投資者和買房者，這促使本區(qū)域房地產開發(fā)更火爆，同時購房需求也將進一步增大。未來幾年內，隨著房地產市場供求關系的不斷調整， XX 縣 房地產價格將步入一個高位盤整階段，房地產市場將逐步出現(xiàn)分化，不同區(qū)位、不同產品的價格可能會大相徑庭，普遍上漲的格局將不會持續(xù)很久，隨著一系列調控措施進一步落實到位，投資性需求將會明顯減少，供應不足、結構不合理問題將因開發(fā)量較大的中低價位中小戶型普通商品住房、經濟適用住房相繼竣工交付使用而得到改善，房價過快上漲將得到有效平抑。 從總體市場看，大部分樓盤銷售情況尚可，房價也在逐步攀升，盡管競爭加劇，但是市場仍有較大空間，開發(fā)商的信譽、品牌、服務、產品的品質和小區(qū)規(guī)劃等已成為 XX 樓市競爭核心 。 25 房價短期內可能繼續(xù)上漲。 商品房供給量將加大。房地產開發(fā)建設資金到位情況理想，資金結構出現(xiàn)改變。 近年來，隨著經濟持續(xù)發(fā)展、城市建設步伐加快以及居民對住房需求的進一步擴張， XX 縣 房地產開發(fā)市場極其活躍，房地產投資規(guī)模迅速擴大，投資完成額創(chuàng)歷史新高，房地產投資呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)為以下幾個方面： 房地產供給先行指標繼續(xù)快速增長。 隨著經濟的發(fā)展，宏觀經濟政策不斷向好。社會保障體系不斷完善，城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度有效落實，實現(xiàn)了動態(tài)管理下的應保盡保。 環(huán)境保護事業(yè)繼續(xù)發(fā)展，環(huán)境監(jiān)管能力和水平進一步提高，為 XX 經濟和社會可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎。 XX 通訊事業(yè)發(fā)展迅速。大邢 35 千伏變電站等工程扎實推進，基礎設施條件日趨完善。其中，住宅待售面積減少 227 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少 150 萬平方米。西部地區(qū)商品房銷售面積 4185萬平方米，下降 %，降幅擴大 個百分點；銷售額 1865 億元，下降 %，降幅擴大 個百分點。 13 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 7351 萬平方米，同比下降 %，降幅比 12 月份縮小 個百分點；銷售額 5215 億元，下降 %，降幅縮小 。 (2). 商品房銷售情況 13 月份，商品房銷售面積 15239 萬平方米，同比下降 %，降幅比 12月份縮小 ；其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。房屋竣工面積 17880 萬平方米，增長 %，增速回落 個百分點；其中，住宅竣工面積 14325 萬22 平方米，增長 %。 13 月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 409221 萬平方米，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點；其中，住宅施工面積 307653 萬平方米，增長 %。其中，住宅投資 7443億元，增長 %，增速回落 個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為 %。 依據(jù) XX 縣工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本符合國家相關行業(yè)準入標準。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產聚集狀況將最終促進一批全國性地產巨頭的出現(xiàn)，這些地產巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產市場，他們的經營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經濟生活產生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產行業(yè)在未來數(shù)年內將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應明顯的房地產企業(yè)。這對大部分實力不強的房地產企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給 他們帶來了難得的發(fā)展機遇。下一個調控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調整供求關系等措施，達到調整結構、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。 房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)核定 資質等級。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定 條件，應當自收到申請之日起 30 日內予以登記；對不符合條件不予登記，應當說明理由： 工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。 外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關審批手續(xù)。建設部要會同有關部門抓緊制定經濟適用住房管理、住房補貼制度監(jiān)督、健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系、建立全國個人住房貸款擔保體系等方面的實施辦法，指導各地具體實施并負責對本通知貫徹落實情況的監(jiān)督檢查。國務院有關部門要各司其職，分工協(xié)作，加強對各地特別是問題突出地區(qū)的指導和督查。 地方各級人民政府要認真貫徹國家宏觀調控政策，從實際出發(fā)，完善房地產市場調控辦法，建立有效的協(xié)調機制，并對本地房地產市場的健康發(fā)展負責。進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等產業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產開發(fā)，嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農村集體土地進行房地產開發(fā)。采取積極措施，加快消化積壓商品房。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。 (二十 )整頓和規(guī)范房地產市場秩序。產市場預警預報體系。 (十九 )建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。嚴格規(guī)范房地產項目轉讓行為。加強對房地產企業(yè)的資質管理和房地產開發(fā)項目審批管理，嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔保制度。普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規(guī)定適當調劑增加土地供應量。利用原劃撥土地進行房地產開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道， 嚴禁私下交易。 (十七 )加強對土地市場的宏觀調控。各類開發(fā)區(qū)以及撤市 (縣 )改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。 (十六 )充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調控作用。完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。要充分考慮城鎮(zhèn)化進程所產生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設問題。 (十五 )制定住房建設規(guī) 劃和住宅產業(yè)政策。要加快建立個人誠信系統(tǒng)，完善房地產抵押登記制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為。對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)和房地產項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。加快完善住房置業(yè)擔保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔保體系。要加強對住房置業(yè)擔保機構的監(jiān)管，規(guī)范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。要加強住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡化手續(xù)，取消不合理收費，改進服務，方便職工貸款。貫徹落實《物業(yè)管理條例》，切實改善住房消費環(huán)境。要健全房地產中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產經紀人、房地產估價師執(zhí) (職 )業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件。 (十 )搞活住房二級市場。要嚴格執(zhí)行停止住房實物分配的有關規(guī)定，認真核定住房補貼標準，并根據(jù)補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房 補貼發(fā)放工作。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況向職工出售。也可以適當提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預售條件。各地要根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。 (六 )建立和完善廉租住房制度。要根據(jù) 市場 需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發(fā)經營。經濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市 (縣 )人民政府制定。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。 (四 )加強經濟適用住房的建設和管理。 (三 )完善住房供應政策。 (二 )進一步明確房地產市場發(fā)展 的指導思想。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。為促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關問題通知如下： (一 )充分認識房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。以住宅為主的房地產市場不斷發(fā)展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。 房地產市場只有健康良性發(fā)展，各方才能獲得多贏結果，中國房地產業(yè)協(xié)會要積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，引導開發(fā)企業(yè)全面貫徹落實調控措施，積極參與保障性住房建設，加快開發(fā)中低價位、中小套型普通商品住房，增加有效供應，促進房地產市場平穩(wěn) 健康發(fā)展。此次政策措施是對國十條的細化和完善，一方面表明國家調控房地產市場態(tài)度堅決，另一方面也反映出主管部門在調控時機的把握、力度的掌控上更為嫻熟。 為遏制部分城市房價過快上漲，４月中旬國家出臺了 “ 國十條 ” （即國發(fā) [20xx]10 號文件），一些城市出臺了實施細則，調控措施取得了一定成效。 11 抑制投機需求，重點將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調節(jié)力度，比如在重點地區(qū)，強化停止對多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機行為。這一系列要求 ,都指向未來要確保房地產市場健康發(fā)展。 同時 ,《建議》也進一步明確了住房保障的方式和重點 ,從“以售為主”轉變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?,重點解決居住問題而不是產權問題 ,以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性 ,也有利于建立 公平公正的住房保障供應體系 ,避免在住房保障中出現(xiàn)投資機會或腐敗問題傾向。因此 ,未來幾年 ,不僅中央政府會更加重視住房保障的投入 ,重視法律法規(guī)體系的完善 ,也會要求地方政府緊抓住房保障不放松 ,繼續(xù)強化責任目標制、一票否決制。 住房是公共產品 ,也是人的基本生 存權的體現(xiàn)。針對住房保障問題 ,《建議》強調要加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。 因此 ,下一步的調控重點 ,依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主 ,