【正文】 項目威脅從市場競爭來看，未來與本項目同質化競爭的物流園主要有交運物流、匯通公路港、天黎聯盟物流基地及現有的物流園區(qū)，但鑒于競爭項目的規(guī)模體量較小，而市場需求遠超過供給的現狀，相互間惡性競。216。 武漢城市道路交通管制，“限貨令”將加速商貿和貨運市場外遷為緩解武漢城市交通擁擠情況，武漢出臺了非常嚴格的“限貨令”。②很多貨運專線企業(yè)業(yè)戶發(fā)展迅速(武漢公路貨運量增長迅速、東西湖周邊產業(yè)和商貿日漸成熟、很多貨運專線企業(yè)轉型，部分介入第三方物流業(yè)務)，但是現有場地嚴重不足。216。按照規(guī)劃和經營習慣，東西湖目前的貨運市場搬遷的最佳方向是沿107國道往西。③吳家山進入城市升級階段，五環(huán)路一帶將轉向房地產和商業(yè)開發(fā)，周邊貨運市場需要搬遷。 東西湖現有貨運市場面臨大搬遷，且暫時還沒有好的承接項目①武漢三環(huán)內的貨運市場需要搬遷，如漢正西物流園、金橋物流、錦虹物流等，估計在2015年將完成搬遷。近年來武漢對現代物流產業(yè)發(fā)展和重點物流項目支持力度大，態(tài)度積極，這有利于本項目的落地和運營，還可以對照武漢各種優(yōu)惠政策、措施爭取有利的優(yōu)惠條件和經營條件。 政府致力于建設物流樞紐，打造國家物流中心，對物流產業(yè)的大力扶持武漢發(fā)展定位是要建設成為國際供應鏈體系的重點節(jié)點、全國性物流樞紐和物流信息中心。建議深國際在推進本項目一期建設的同時，爭取盡早落實二期用地。本項目位于傳統的物流企業(yè)聚集區(qū)東西湖區(qū)，該區(qū)域是傳統物流企業(yè)、貨運市場分布最為密集，也是大型現代物流企業(yè)最為集中的區(qū)域，物流業(yè)務圈成熟，是武漢公路貨運和現代物流核心區(qū)域，綜合條件最好。216。項目所在的東西湖綜合物流園是武漢市重點發(fā)展的物流園區(qū)，符合政府的發(fā)展規(guī)劃。216。第五章 項目戰(zhàn)略定位和功能 項目SWOT分析 項目優(yōu)勢216。但由于本項目良好的交通位置，且倉儲辦公的可分離，電商企業(yè)愿意將倉儲搬遷至該區(qū)域。216。在東西湖區(qū)現代倉庫緊缺，市場需求旺盛的背景下，但東西湖區(qū)物流倉儲用地緊張，能提供建設倉儲的用地指標少。216。由于與城市發(fā)展沖突，匯通物流園要搬遷至本項目附近新建匯通公路港。216。一是東西湖區(qū)是經過長期傳統形成的武漢最主要的公路貨運中心，是武漢公路貨運的集散基地、發(fā)車基地和信息交易基地；二是現有貨運市場無論從場地設施硬件條件還是經營面積已經嚴重不能滿足貨運業(yè)戶發(fā)展需要；三是歷經多次搬遷，公路貨運商戶迫切需要長期、穩(wěn)定的經營場所；四是現有很多貨運市場面臨搬遷，而東西湖區(qū)并沒有能很好承接現有貨運市場大搬遷的基地或項目；五是東西湖區(qū)政府對公路貨運市場這樣的平臺型物流項目采取限制審批。 項目市場機會分析小結216。 從調研的反饋來看，電子商務客戶認為本項目距離市區(qū)位置較遠，周邊商務、生活配套不成熟，公共交通也不方便，不愿意到本項目區(qū)位從事電子商務的展示、商務活動。 電商辦公需求 伴隨著武漢本地電商企業(yè)的發(fā)展，辦公與物流運作也將逐步實現分離，越來越多的電商企業(yè)將逐步考慮辦公的需求，其中硚口國家電子示范基地就是很好的范例，企業(yè)主要將研發(fā)及辦公地設置在園區(qū)內，而生產、物流等環(huán)節(jié)則與之分離。 武漢本地電商目前整體規(guī)模呈現兩極分化的情況：對于較為大型的電商企業(yè)，一般起源于武漢本地的制造產業(yè)，如服裝、汽車零配件、食品等，在工廠周邊即配有相應的專用倉儲倉庫，但是隨著武漢物流外遷，大量處于三環(huán)以內的制造企業(yè)倉庫外遷將是必然，交通管制日趨嚴厲的大環(huán)境之中，如果倉庫仍然處于三環(huán)以內，外地貨運車輛將難以作業(yè)，其代表為武漢安都電子商務有限公司；而對于較小的電商企業(yè)，往往發(fā)貨量較小，直接用自有住宅解決發(fā)貨需求，無需專門的倉儲空間。因此仍然有部分二線電商保持第三方物流運作，其中以倉儲需求最為顯著，通過租賃本地倉庫，能有效控制風險。 電商物流市場機會分析216。項目規(guī)劃面積50萬平方米，其內含集團辦公總部中心、電子商務研發(fā)中心、網絡中心、結算中心、運營中心、配送中心，為總產值逾500億的十大專業(yè)市場做配套服務。 園區(qū)本身并不具備物流中心功能，其鼓勵園區(qū)企業(yè)在臨近城區(qū)設立物流倉儲基地或中心，建設配送中心。 園區(qū)于2011年4月動工改建，與2012年4月開園，園區(qū)以資源節(jié)約、環(huán)境友好的模式，打造電子商務、工業(yè)設計等新型業(yè)態(tài)，招商對象嚴格遵守電子商務主管企業(yè)定位，主要引進電子商務圈產業(yè)鏈企業(yè)；216。圖418沌口總部基地2. 武漢硚口電子商務示范基地——國家電子商務示范基地 216。 通過物業(yè)管理處了解到，實際入駐企業(yè)種類繁多，并未做特定規(guī)劃，園區(qū)也沒有專門的扶持電商企業(yè)的相關政策，對于任何企業(yè)都可以自行申請政府支持，雖然目前已經出售完畢，但是園區(qū)外圍商務相關“電子產業(yè)基地”的標識，實際掛牌入駐企業(yè)僅兩家，為中交二公局第一工程公司和湖北航道；216。 一期開工于2009年，2012年1月竣工，實際共有辦公大樓20棟，每棟6層，開間面積8004,000平米，設4電梯1貨梯，共有停車位1066個；216。216。2012年5月，硚口區(qū)漢正街都市工業(yè)區(qū)被國家商務部確定為全省唯一的國家電子商務示范基地。2010年5月16日上午，華中地區(qū)首個電子商務產業(yè)園——沌口總部基地一期項目在武漢動土開建。 按照武漢市行政區(qū)域進行劃分，電商基地主要集中在東西湖區(qū)、漢陽區(qū)及江夏區(qū)。表43 知名電商企業(yè)在武漢物流基地運營情況216。216。同時武漢網店發(fā)展規(guī)模也正逐步擴大，武漢市有注冊的網店16萬多家，正常營業(yè)狀態(tài)的網點超過3萬家，皇冠級別網店500家(交易過1萬筆，平均年交易額100萬元以上)，金冠級別網店5家(交易過50萬筆，平均年交易額5000萬元以上)；武漢市電子商務交易規(guī)模占全省的七成以上。2011年11月，國家發(fā)改委等八部委批準21個城市創(chuàng)建“國家電子商務示范城市”中，武漢位列其中。 武漢市是我國電商發(fā)展最活躍的地區(qū)之一2012年湖北省網民總數居全國第七位，中部六省第一位；全省網絡零售交易額居全國第八位、中部六省第一位。目前，上述企業(yè)的項目還在意向階段，為在后續(xù)的競爭中贏得先機，需要加速推進本項目，以在時間上贏得競爭優(yōu)勢；從另一個角度看，未來隨著普洛斯、普凱等項目落地，也將促進本項目區(qū)域成為武漢未來重要的物流中心，推動該區(qū)域的成熟，其高端的定位也將推動本區(qū)域倉儲物流設施的價位。上述企業(yè)爭相拿地也說明東西湖區(qū)建設現代倉庫的需求旺盛。走馬嶺商貿物流新城是武漢規(guī)劃重點發(fā)展的商貿市場群之一，大量的商品交易市場建設開發(fā)，需要大量倉儲物流設施的配套。216。216。 產業(yè)園區(qū)食品、機電、醫(yī)藥等各類企業(yè)的發(fā)展，帶動第三方物流業(yè)務增長。根據估算，未來5年，東西湖區(qū)潛在倉儲設施需求缺口在100萬平米以上。而作為物流前沿地的東西湖區(qū)，目前東西湖區(qū)的倉庫面積不完全統計在80萬~100萬平米之間，但現代化倉儲不足25%，難以滿足當前旺盛的市場需求。租金28元/平米月。出租情況：100%3. 漢聯物流園速爾物流倉庫速爾物流在漢聯物流園內租用了約5,000平米的倉庫。租金：35元/平米月。2004年投入使用，先后建成了總面積6萬平方米的六座現代化的大型鋼結構倉庫、5萬平方米的大型停車場，還建成了綜合樓、機械庫、配電房、修理廠、加油站及零擔倉庫等配套設施。盛輝對武漢倉儲需求的看法：武漢現代化倉庫供不應求，主要為一些大型企業(yè)設立區(qū)域產品中轉流通的中心(流通企業(yè)、電商企業(yè))，及區(qū)域內食品企業(yè)對倉儲需求較大，且部分客戶需求面積很大。圖414 盛輝物流園物業(yè)情況盛輝物流倉庫物業(yè)形態(tài)：單層鋼結構、層高7米，有月臺、有雨棚。 項目周邊倉儲園區(qū)和競爭情況1. 盛輝物流湖北盛輝物流有限公司總部位于武漢市東西湖區(qū)京港澳高速和107國道交叉處，其在武漢保稅物流中心購置了85畝土地建立湖北盛輝物流園區(qū)。 城市的新一輪改造，老倉庫搬遷升級改造。 商貿業(yè)的快速發(fā)展，催生現代化倉儲設施的需求216。其現代化倉儲設施主要增長因素：216。 圖413 武漢倉庫主要分布區(qū)域在實地調研中，目前武漢的倉庫類型90%左右還是傳統的倉庫，而現代化、高標準的倉庫還比較稀缺。武漢的倉儲設施建設主要分為兩個時期；前期主要由大型國有儲運、商貿企業(yè)（如武鋼、湖北物質儲運公司、武商、中百等）建設，主要用于滿足自身業(yè)務的需求，其倉儲設施擁有面積超過10萬平米。 提供統一的誠信保障體系、增值服務體系，及系列推廣服務保障，獲得客戶的信賴；在定價策略上，前期以低價快速搶占客戶資源。 通過空間集約化理念，設置集中的交易大廳，提高配貨、配車的效率，降低司機配貨時間；216。因此，對于新匯通公路港存在的問題和缺陷，在該項目功能規(guī)劃中，將利用匯通公路港的問題和缺陷進行有針對性的改進，并與其競爭。二、三層和一層在后面的商鋪的人流量會非常差，影響經營。 物業(yè)不適合物流信息交易，必然有很多業(yè)戶期望尋找更合適的平臺。 政府不支持匯通后期繼續(xù)建設，將影響匯通的投入和運營的力度；216。但匯通公路港采取了類似商品交易市場的結構，雖然方便出售，但不適合經營，原因如下：216。目前，該物流園區(qū)還未投入運營，其租金水平暫未有，但估計不會低于老匯通物流園的租金(出租方買房的投入和成本遠遠高于原來租房投入和成本)。購買者有很多老匯通公路港的經營者或原租賃者，還有投資者。圖410 匯通物流園物業(yè)情況2. 新匯通公路港物業(yè)情況新匯通公路港的信息交易中心采用的是類商業(yè)中心結構，三層結構。二房東再以桌子向外出租，按照每個桌子進行出租，價格在900元/月/桌。每間房擺放56張桌子；共有房間150間左右，信息戶在800家左右，設備簡陋。由于其遠離傳統的貨運市場，現入場企業(yè)和商戶數量不多。3. 紅霞物流園紅霞物流園是由紅霞村投資2,000多萬元于2010年建設而成。目前，信息交易中心已經建設，并通過出售方式基本出售完畢，其一樓鋪面價格在11,000元/平米左右；二樓8,000元/平米左右；三樓5,000元/平米左右。圖48 匯通公路港區(qū)位和平面圖2012年獲得土地112畝，一期建設是信息交易中心和商業(yè)服務中心。距離本項目1公里。老匯通物流園計劃將于2015年搬遷，其周邊的停車場也將進行搬遷。由于老匯通物流園位于東西湖大道和五環(huán)大道的交匯處，這個區(qū)域在東西湖城市規(guī)劃中已經屬于城市改造和房地產開發(fā)的重點區(qū)域，東西湖區(qū)將對該市場進行搬遷。老匯通物流園目前采用傳統的黑板+粉筆+電話模式，未建設信息交易平臺。 武漢物流信息交易市場分析 武漢物流信息交易市場情況武漢主要的物流信息交易中心是匯通物流園，另外就是位于武昌的紅霞物流園。：該區(qū)域物流園，有鴻運、漢聯、永興等物流園，該園區(qū)存在物業(yè)設施落后、場地擁堵等情況，根據對園區(qū)內經營戶的訪談，若有合適的地方將進行搬遷；同時，該地區(qū)園區(qū)都為租用場地臨時修建場地，隨著城市外遷，該地段也將逐步外移。：天黎物流聯盟基地是有臺州企業(yè)與天黎輪胎俄合作，由天黎輪胎提供場地。因武漢政府的規(guī)劃，其原老匯通物流園需要搬遷，其已規(guī)劃在走馬嶺建設一個綜合的公路物流港。 競爭分析未來與本項目存在同質化競爭的競爭對手：交運物流：交運物流為現漢正西物流園的公司開發(fā)，其定位于漢正西物流的承接，項目位于東西湖綜合保稅物流園區(qū)邊，距離深國際項目所在地5公里，但該物流園區(qū)土地面積較小，其有可利用土地70畝，其園區(qū)規(guī)模小，根據估算最多能分流80家左右的貨運專線客戶；而現在漢正西物流園區(qū)內有業(yè)戶達到200家。圖46 東西湖貨運市場業(yè)戶數除去其他項目的分流，本項目貨運專線潛在業(yè)戶數量在600家以上。例如位于十全路、緊挨永興停車場的歐亞達家居摩爾城原計劃做家居交易中心，現在已改規(guī)劃做房地產開發(fā)。這一片的貨運專線數量不完全統計超過440家，信息交易戶超過900家。 潛在業(yè)戶規(guī)模東西湖區(qū)三環(huán)周邊到五環(huán)路一帶的貨運市場、停車場是搬遷的第一圈層，這一帶政府已經明確希望貨運市場搬遷，包括漢正西物流園、金橋物流、錦虹物流、匯通物流園、聯達物流、四方交通等。本項目主要的貨運專線客戶來源之一是107國道現有貨運市場的搬遷，及需要更大的營業(yè)面積以滿足原來場地不足或業(yè)務增長的經營戶。國內知名的貨運市場平臺企業(yè)傳化物流曾和東西湖政府接洽，但是東西湖政府沒有批準傳化立項意向，只是建議傳化物流和匯通商討整體收購匯通。不過東西湖政府出于稅收貢獻、品牌形象等考慮，對貨運平臺型物流項目采取限制態(tài)度。剩余土地資源有限，只能承接少部分的貨運專線企業(yè)。因此，政府已經不打算繼續(xù)供地給匯通。匯通原在本項目旁邊規(guī)劃1,000畝做公路港。但由于東西湖區(qū)的土地為國有農場土地，不存在集體土地、村里土地直接租用，建立臨時物流園區(qū)的可能；而政府并沒有拿出很多地規(guī)劃建設平臺類的物流園區(qū)。三、業(yè)戶需要長期、固定的經營場所在市場調研過程中，東西湖很多業(yè)戶都經歷過多次搬遷，每次搬遷都會損失部分客戶和業(yè)戶，所以調研中不少貨運專線業(yè)戶尤其是規(guī)模較好的經營業(yè)戶希望能買或長租固定的經營場所。二、現有貨運市場已經嚴重不能滿足貨運業(yè)戶發(fā)展需要①現有的貨運市場建設檔次低、場地擁擠，操作極其不方便，沒有月臺，操作效率低。③吳家山進入城市升級階段，五環(huán)路一帶將轉向房地產和商業(yè)開發(fā)，周邊貨運市場需要搬遷。 市場機會一、東西湖現有貨運市場面臨大搬遷①武漢三環(huán)內的貨運市場需要搬遷，如漢正西物流園、金橋物流、錦虹物流等，估計在2015年將完成搬遷。 要解決商戶和員工住宿問題，能和貨運專線商鋪在一起更好，不行就近解決也行。這類客戶是一些經營上一定規(guī)模的省內貨運專線客戶，和絕大多數的城際貨運專線業(yè)戶(發(fā)大車，發(fā)貨量相對多)；n 小鋪位： 6米*9米為好，這類客戶主要為一些經營規(guī)模小的客戶，以省內貨運專線業(yè)戶為主。 有裝卸月臺、雨棚，層高6米以上216。 交通方便，近107國道，上高速公路方便，不堵車216。目前租金為28元/平米月，另外每條專線加盟要交5萬元的加盟費。其物業(yè)結構是單層鋼構，10米*30米/單元，后部有10米*6米的雙層辦公室。雖然位置要遠離現有貨運市場，且遠離主干道，不過招商比較順利，還沒有正式開業(yè)，已經基本招滿。天黎物流聯盟基地建設時間較晚、離本項目距離較近，是本項目直接對標項目。該類物業(yè)的租金相對要低一些，因為收費基準面積中其實是含了停車裝卸