【正文】 案例：社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)分化出兩種模式：中海名城和博瑞都市花園等高檔住宅社區(qū)更重視將社區(qū)商業(yè)地 產(chǎn)作為住宅的功能配套來提升項目檔次，因此采取“只租不售”的辦法來統(tǒng)一經(jīng)營管理；另外，為大社區(qū)服務(wù)的社 區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)項目也開始在住宅開發(fā)中出現(xiàn)，比如置信金沙園就引進了普爾斯馬特作為旗艦店。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。目前多數(shù)社區(qū)都屬于內(nèi)向型配套 設(shè)施規(guī)模較大、設(shè)施集中的情況，對外使用不夠方便，同時其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶的實際需求不匹配，因此不 同程度地出現(xiàn)了使用效率低、配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶需要分攤的費用過高等各類問題，因此在未來的社區(qū) 規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實用、具有更多功能適應(yīng)性的配套設(shè)施將會是一個趨勢。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。 開發(fā)商將社區(qū)商業(yè)定位為純粹的進行配套服務(wù)的附屬物業(yè)，它在立項之初，只是想利用社區(qū)商業(yè)來招 攬人氣，從規(guī)劃設(shè)計、到功能定位、經(jīng)營策略等都立足于住宅的開發(fā)，于是規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)樓，完全按照百貨商 業(yè)樓格局，無視人流動線和交通布局。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。同 時由于商業(yè)步行街的商鋪面積較小，經(jīng)營者一般就是社區(qū)的業(yè)主，資金有限，進貨渠道單一，所以規(guī)模偏小，難以 形成規(guī)模和效應(yīng)，這樣的結(jié)果是經(jīng)營產(chǎn)品的價格過高，對于廣大業(yè)主來說，也非常不方便。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。美家居則采用經(jīng)營權(quán)、所有權(quán) 和管理權(quán)三權(quán)分離的原則，有效避免了產(chǎn)權(quán)的分散，形成了西部最大的物流基地。城市脈搏在項目建設(shè)之初就引入了香港 著名百貨———歐萊特，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了可供參考的模本。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。{2}在沒有豐富的經(jīng)驗對招商后的物業(yè)進行管理的情況下，可以自己從海外聘請專業(yè)的管理團隊進行管理與后期 經(jīng)營。amp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。商場后期的經(jīng)營沒有專門 的機構(gòu)進行管理和促銷，完全按照商家自己的意愿進行單獨的促銷活動制造人氣，無法獲得消費者的青睞。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。從商家的角度看，在商鋪的經(jīng)營 以及人氣的聚集上講究“同行成勢”，而產(chǎn)權(quán)分離則導致了各個分散鋪面經(jīng)營品種完全失調(diào)，不能集中形成規(guī)模和 效應(yīng)。{1}這種以實現(xiàn)銷售利潤為目的的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)只顧及一時的銷售利益，把商鋪賣給消費者了事。amp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。 癥結(jié)：BRamp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。 案例：置信房產(chǎn)最近已經(jīng)成立了商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營公司和資產(chǎn)公司來專門負責成都市內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的開 發(fā)和經(jīng)營，以充足的人才儲備實行品牌輸出，而來自北京的“新一”也將以這樣的身份進入成都拓展市場。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。{2}成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間還很短，真正懂得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營規(guī)律的專業(yè)人士太少，沒有形成體系的理論 作指導。amp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。{1}開發(fā)商更多是以傳統(tǒng)的意識去從事現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，臨街項目總的開發(fā)成臨街商鋪，寫字樓裙樓總是定 位在金融機構(gòu)的辦公和百貨經(jīng)營上。amp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。 癥結(jié)：BRamp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。金沙園在開發(fā)金沙商業(yè)廣場的時候，借鑒廣東天河的模式，將主力旗艦店放在“體內(nèi)”，增加 了人流動線，一舉改變了“體外循環(huán)”的不利局面。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。 處方：將主力店帶來的人流充分地引入到商業(yè)賣場中，把主力店規(guī)劃在商業(yè)賣場的中央即是較好的解決方 法，真正變?nèi)肆鲃泳€的“體外循環(huán)”為“體內(nèi)循環(huán)”，以此來全面提升整個項目的人氣值。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。n