十堰市商業(yè)市場調(diào)查-預(yù)覽頁
【正文】 、從業(yè)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面已經(jīng)不 能滿足當(dāng)前的消費(fèi)需求。nbsp。nbsp。nbsp。/PPamp。amp。因此在開發(fā)前應(yīng)進(jìn)行充分調(diào)查，了解總體 情況，明確定位。nbsp。amp。 這項(xiàng)工作一般應(yīng)該在取得土地以前，作為對土地的開發(fā)、使用價(jià)值的預(yù)測，目前由于僧多粥少，土地能取得已 經(jīng)不容易，“三定”只能在土地取得后補(bǔ)做。amp。 。nbsp。/PPamp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。/PPamp。amp。nbsp。nbsp。amp。 住宅市場化后，社區(qū)的差異化逐步明顯，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營和業(yè)態(tài)設(shè)置要根據(jù)本社區(qū)的情況因地制宜，既要 適應(yīng)消費(fèi)需求，又能體現(xiàn)出本社區(qū)的特色。nbsp。/PPamp。amp。但是有的開發(fā)商將商業(yè) 物業(yè)和居住物業(yè)用相同的方式進(jìn)行銷售，給商業(yè)的整體運(yùn)作和形象提升帶來難度。amp。 在進(jìn)行市場評估之際，競爭動(dòng)態(tài)化明顯，也是重要考慮因 素。nbsp。nbsp。競合店調(diào)查一方面為了解商圈內(nèi)各種零售業(yè)的形態(tài)、數(shù) 量、規(guī)模大小等，再選擇其中較大規(guī)模、生意興旺或口碑較佳的業(yè)者，進(jìn)一步深入調(diào)查其營業(yè)狀況、經(jīng)營特色、并 分析其強(qiáng)勢、弱勢等；另一方面以此來評估未來購物中心內(nèi)的專柜業(yè)種，究竟要采用何種組合為宜。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。幸好我們已經(jīng)意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)已 經(jīng)存在或是可能存在的病兆，冷靜下來以后成熟和理性必將為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)續(xù)寫新的傳奇。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。據(jù)了解，目前成都市內(nèi)在建和已報(bào)建的10萬平方米以上的 商場就有8座，各種名目的步行街6條，并且均為餐飲娛樂的消費(fèi)模式，千篇一律的面目與經(jīng)營品種讓消費(fèi)者無所適 從，根本無任何特色可言。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。BRamp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。BRamp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。amp。{2}目前成都的商業(yè)項(xiàng)目普遍是將主力店與其他賣場相對分離，主力店帶來的人流僅僅是在賣場外實(shí)現(xiàn)人流 的“體外循環(huán)”，因此它就沒能將主力店聚集的人氣充分地吸引到整個(gè)項(xiàng)目上來。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。BRamp。amp。BRamp。amp。amp。amp。 人才制勝amp。BRamp。amp。amp。amp。 病狀：成都商業(yè)物業(yè)特別是大型寫字樓的裙樓，在銷售推廣時(shí)往往都會(huì)遇到一個(gè)尷尬的景況：一、二樓招 租招商容易，但三樓以上的商業(yè)鋪面卻很難出手，開發(fā)商缺乏對項(xiàng)目的統(tǒng)一管理和經(jīng)營。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。amp。amp。 處方：從事商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)必須要有專業(yè)人員進(jìn)行論證，從項(xiàng)目的最初定位、規(guī)劃、建設(shè)到后期的招商、 經(jīng)營和管理，都必須要具備專業(yè)的指導(dǎo)和操作。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。amp。amp。 統(tǒng)一經(jīng)營分散產(chǎn)權(quán)集中招商BRamp。amp。amp。amp。 病狀：成都專業(yè)市場的一個(gè)老大難問題就是產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營乏力，過去商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)出鋪面并把其 銷售給業(yè)主就提著錢箱走人，留下一大群業(yè)主守著空鋪面無法招商，投資者的租金回報(bào)都收不到，更不用說鋪面增 值了。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。最后開 發(fā)企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致自己對商鋪主動(dòng)權(quán)的喪失，無法對整個(gè)大局進(jìn)行掌握。amp。amp。BRamp。amp。{2}雖然成都有大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開工面市，但80％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是在物管公司的基礎(chǔ)上自行組建一個(gè)市 場管理公司，由于其管理人員對商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏了解，往往市場管理工作進(jìn)行得不如人意。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。BRamp。amp。{1}統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理：嚴(yán)格按照國際上流行的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)三權(quán)分離的原則來操作市場：在商業(yè) 地產(chǎn)的開發(fā)中實(shí)行運(yùn)營商、投資者和經(jīng)營者三方共同發(fā)展的方式，一般的做法是開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者 （所有權(quán)），再由運(yùn)營商（管理權(quán)）作為一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)將分散的產(chǎn)權(quán)集中起來，對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，吸引有規(guī) 模、有品牌的商家（經(jīng)營權(quán)）介入，最終實(shí)現(xiàn)各自利益擴(kuò)展的最大化。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。amp。amp。 案例：2002年匯發(fā)摩爾引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營品牌企業(yè)百盛進(jìn)場管理，大地BRamp。amp。amp。amp。 改變定位BRamp。amp。amp。amp。 社區(qū)商業(yè)變“被動(dòng)”為“主動(dòng)”BRamp。amp。amp。amp。 病狀：2002年成都不少住宅小區(qū)推出的社區(qū)商業(yè)都不約而同地出現(xiàn)了招租不理想、經(jīng)營不景氣的狀況。amp。amp。BRamp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。amp。amp。 處方：BRamp。amp。amp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。 !contentBR6 / 6
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