【正文】 nbsp。amp。amp。 處方：BRamp。BRamp。nbsp。amp。amp。amp。amp。amp。nbsp。amp。amp。{2}雖然成都有大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工面市，但80％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是在物管公司的基礎(chǔ)上自行組建一個(gè)市 場(chǎng)管理公司，由于其管理人員對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏了解，往往市場(chǎng)管理工作進(jìn)行得不如人意。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。amp。nbsp。amp。BRamp。BRamp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。/PPamp。amp。amp。因此在開(kāi)發(fā)前應(yīng)進(jìn)行充分調(diào)查，了解總體 情況，明確定位。nbsp。amp。nbsp。nbsp。 四、社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)/PPamp。nbsp。amp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。 社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專(zhuān)業(yè)店、菜市場(chǎng)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)；適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文 化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)和專(zhuān)賣(mài)店；一般不配置百貨店、倉(cāng)儲(chǔ)商店、集貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)。nbsp家菜市場(chǎng)、12臺(tái)自動(dòng)提款 機(jī)。nbsp。amp。nbsp?！叭ā敝饕歉鶕?jù)規(guī)劃局給出的土地使用指標(biāo)，研究確定配置何種 類(lèi)型的商業(yè)和引入那些類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)商，商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種設(shè)置量的大致配比，目標(biāo)顧客與商業(yè)的設(shè)置檔次等，為建筑 物的形態(tài)、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、配套提供依據(jù)。nbsp。amp。 ，體現(xiàn)特色。nbsp。競(jìng)爭(zhēng)雖是進(jìn)步的動(dòng)力，但過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)業(yè)并不宜，因此大型 購(gòu)物中心選擇特定區(qū)域初期，也應(yīng)先從地方政府收集當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè) 業(yè)別家數(shù)及營(yíng)業(yè)額等的統(tǒng)計(jì)資料，分析當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展趨 勢(shì)，并進(jìn)而了解該地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)態(tài)；其次，可從政府、 當(dāng)?shù)貥I(yè)者、當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)叵M(fèi)者等不同角度，探討評(píng)估大 型購(gòu)物中心進(jìn)駐當(dāng)?shù)乜赡墚a(chǎn)生的沖擊與影響。amp。amp。amp。amp。amp。BRamp。 癥結(jié)：開(kāi)發(fā)商缺乏創(chuàng)新的意識(shí)和思路，因循守舊，思路還是停留在成都商業(yè)地產(chǎn)起步的初期。nbsp。nbsp。amp。nbsp。BRamp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。{1}開(kāi)發(fā)商更多是以傳統(tǒng)的意識(shí)去從事現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，臨街項(xiàng)目總的開(kāi)發(fā)成臨街商鋪，寫(xiě)字樓裙樓總是定 位在金融機(jī)構(gòu)的辦公和百貨經(jīng)營(yíng)上。amp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。從商家的角度看，在商鋪的經(jīng)營(yíng) 以及人氣的聚集上講究“同行成勢(shì)”，而產(chǎn)權(quán)分離則導(dǎo)致了各個(gè)分散鋪面經(jīng)營(yíng)品種完全失調(diào)，不能集中形成規(guī)模和 效應(yīng)。nbsp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。同 時(shí)由于商業(yè)步行街的商鋪面積較小，經(jīng)營(yíng)者一般就是社區(qū)的業(yè)主，資金有限，進(jìn)貨渠道單一，所以規(guī)模偏小，難以 形成規(guī)模和效應(yīng)，這樣的結(jié)果是經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的價(jià)格過(guò)高，對(duì)于廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)，也非常不方便。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。目前多數(shù)社區(qū)都屬于內(nèi)向型配套 設(shè)施規(guī)模較大、設(shè)施集中的情況，對(duì)外使用不夠方便，同時(shí)其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶(hù)的實(shí)際需求不匹配，因此不 同程度地出現(xiàn)了使用效率低、配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶(hù)需要分?jǐn)偟馁M(fèi)用過(guò)高等各類(lèi)問(wèn)題，因此在未來(lái)的社區(qū) 規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實(shí)用、具有更多功能適應(yīng)性的配套設(shè)施將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。BRamp。BRamp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。金沙園在開(kāi)發(fā)金沙商業(yè)廣場(chǎng)的時(shí)候，借鑒廣東天河的模式，將主力旗艦店放在“體內(nèi)”，增加 了人流動(dòng)線，一舉改變了“體外循環(huán)”的不利局面。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。 病狀：盡管商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)有旗艦主力店的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)，但除了主力店經(jīng)營(yíng)理想以外，大量的廣告投入仍然不能 改變其它冷清的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，鋪面業(yè)主的投資眼看就要化為泡影。 規(guī)劃先行變?nèi)肆餮h(huán)“體外”為“體內(nèi)”BRamp。BRamp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。而且商業(yè)物業(yè)所承載的商業(yè)運(yùn)作的越成熟，它 所產(chǎn)生的價(jià)值就越高，收益越大，但商業(yè)的成熟有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，也需要多種因素的促成。nbsp。nbsp。/PPamp。nbsp。amp。amp。nbsp。amp。amp。nbsp。amp。/PPamp。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民 為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。nbsp。amp。/PPamp。/PPamp。amp。由于服務(wù)人口規(guī)模的不同，商業(yè)業(yè)態(tài)的 設(shè)置也有較大的差異。/PPamp。nbsp。鄰區(qū)商店以經(jīng)營(yíng)生活必需品為主，商店組合為：普通日用 品品商店和餐廳。amp。一度房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重住宅建 設(shè)，忽視商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，以傳統(tǒng)的概念建設(shè)商業(yè)物業(yè)，不能適應(yīng)大型商業(yè)、餐飲、菜市場(chǎng)等商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)物業(yè) 的要求。amp。amp。nbsp。建筑物的外墻擬明快簡(jiǎn)捷，應(yīng)充分考慮可利用價(jià)值，如設(shè)置廣告 等。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。amp。nbs