【正文】 nbsp。amp。amp。 處方：BRamp。BRamp。nbsp。amp。amp。amp。amp。amp。nbsp。amp。amp。{2}雖然成都有大量的商業(yè)地產項目開工面市，但80％的商業(yè)地產項目都是在物管公司的基礎上自行組建一個市 場管理公司，由于其管理人員對商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏了解，往往市場管理工作進行得不如人意。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。amp。nbsp。amp。BRamp。BRamp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。/PPamp。amp。amp。因此在開發(fā)前應進行充分調查，了解總體 情況，明確定位。nbsp。amp。nbsp。nbsp。 四、社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)/PPamp。nbsp。amp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。 社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場、餐飲網(wǎng)點、生活服務等網(wǎng)點；適當設置大型綜合超市、文 化娛樂網(wǎng)點和專賣店；一般不配置百貨店、倉儲商店、集貿市場等商業(yè)。nbsp家菜市場、12臺自動提款 機。nbsp。amp。nbsp。“三定”主要是根據(jù)規(guī)劃局給出的土地使用指標，研究確定配置何種 類型的商業(yè)和引入那些類型的經營商，商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種設置量的大致配比，目標顧客與商業(yè)的設置檔次等，為建筑 物的形態(tài)、布局、結構的設計、建設、配套提供依據(jù)。nbsp。amp。 ，體現(xiàn)特色。nbsp。競爭雖是進步的動力，但過度競爭對產業(yè)并不宜，因此大型 購物中心選擇特定區(qū)域初期，也應先從地方政府收集當?shù)毓ど虡I(yè) 業(yè)別家數(shù)及營業(yè)額等的統(tǒng)計資料，分析當?shù)氐漠a業(yè)結構與發(fā)展趨 勢，并進而了解該地區(qū)產業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢態(tài)；其次，可從政府、 當?shù)貥I(yè)者、當?shù)鼐蜆I(yè)市場、當?shù)叵M者等不同角度，探討評估大 型購物中心進駐當?shù)乜赡墚a生的沖擊與影響。amp。amp。amp。amp。amp。BRamp。 癥結：開發(fā)商缺乏創(chuàng)新的意識和思路，因循守舊，思路還是停留在成都商業(yè)地產起步的初期。nbsp。nbsp。amp。nbsp。BRamp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。{1}開發(fā)商更多是以傳統(tǒng)的意識去從事現(xiàn)代商業(yè)地產的開發(fā)，臨街項目總的開發(fā)成臨街商鋪，寫字樓裙樓總是定 位在金融機構的辦公和百貨經營上。amp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。從商家的角度看，在商鋪的經營 以及人氣的聚集上講究“同行成勢”，而產權分離則導致了各個分散鋪面經營品種完全失調，不能集中形成規(guī)模和 效應。nbsp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。同 時由于商業(yè)步行街的商鋪面積較小，經營者一般就是社區(qū)的業(yè)主，資金有限，進貨渠道單一，所以規(guī)模偏小，難以 形成規(guī)模和效應，這樣的結果是經營產品的價格過高，對于廣大業(yè)主來說，也非常不方便。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。目前多數(shù)社區(qū)都屬于內向型配套 設施規(guī)模較大、設施集中的情況，對外使用不夠方便，同時其配套的設施內容又與住戶的實際需求不匹配，因此不 同程度地出現(xiàn)了使用效率低、配套服務的檔次難以保證、客戶需要分攤的費用過高等各類問題，因此在未來的社區(qū) 規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實用、具有更多功能適應性的配套設施將會是一個趨勢。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。BRamp。BRamp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。金沙園在開發(fā)金沙商業(yè)廣場的時候，借鑒廣東天河的模式，將主力旗艦店放在“體內”，增加 了人流動線，一舉改變了“體外循環(huán)”的不利局面。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。 病狀：盡管商業(yè)項目內有旗艦主力店的強勢拉動，但除了主力店經營理想以外，大量的廣告投入仍然不能 改變其它冷清的商業(yè)賣場，鋪面業(yè)主的投資眼看就要化為泡影。 規(guī)劃先行變人流循環(huán)“體外”為“體內”BRamp。BRamp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。而且商業(yè)物業(yè)所承載的商業(yè)運作的越成熟，它 所產生的價值就越高，收益越大，但商業(yè)的成熟有一個時間過程，也需要多種因素的促成。nbsp。nbsp。/PPamp。nbsp。amp。amp。nbsp。amp。amp。nbsp。amp。/PPamp。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民 為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。nbsp。amp。/PPamp。/PPamp。amp。由于服務人口規(guī)模的不同，商業(yè)業(yè)態(tài)的 設置也有較大的差異。/PPamp。nbsp。鄰區(qū)商店以經營生活必需品為主，商店組合為：普通日用 品品商店和餐廳。amp。一度房產開發(fā)商重住宅建 設，忽視商業(yè)物業(yè)的建設，以傳統(tǒng)的概念建設商業(yè)物業(yè)，不能適應大型商業(yè)、餐飲、菜市場等商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè) 的要求。amp。amp。nbsp。建筑物的外墻擬明快簡捷，應充分考慮可利用價值，如設置廣告 等。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。amp。nbs