【正文】 amp。amp。 除了上述次級(jí)資料的分析，也需要對(duì)當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)者進(jìn)行初級(jí)資料的訪問，稱之為“競(jìng)合店調(diào)查”。競(jìng)爭雖是進(jìn)步的動(dòng)力，但過度競(jìng)爭對(duì)產(chǎn)業(yè)并不宜，因此大型 購物中心選擇特定區(qū)域初期，也應(yīng)先從地方政府收集當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè) 業(yè)別家數(shù)及營業(yè)額等的統(tǒng)計(jì)資料，分析當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展趨 勢(shì)，并進(jìn)而了解該地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)態(tài)；其次，可從政府、 當(dāng)?shù)貥I(yè)者、當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)叵M(fèi)者等不同角度，探討評(píng)估大 型購物中心進(jìn)駐當(dāng)?shù)乜赡墚a(chǎn)生的沖擊與影響。建議開發(fā)商按策劃的方案整體自 行或委托經(jīng)營，等商業(yè)成熟以后與形象形成后，再出售，可能會(huì)取得更大的收獲。nbsp。/PPamp。 ，體現(xiàn)特色。nbsp。amp。amp。nbsp。/PPamp?！叭ā敝饕歉鶕?jù)規(guī)劃局給出的土地使用指標(biāo)，研究確定配置何種 類型的商業(yè)和引入那些類型的經(jīng)營商，商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種設(shè)置量的大致配比，目標(biāo)顧客與商業(yè)的設(shè)置檔次等，為建筑 物的形態(tài)、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、配套提供依據(jù)。 、定位、定量。nbsp。amp。amp。但是，社區(qū)商業(yè)目前還存在一些問題：主要一是空間布局不均衡。nbsp。 新加坡的社區(qū)商業(yè)主要必備12個(gè)基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場(chǎng)、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、 快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動(dòng)中心。nbsp家菜市場(chǎng)、12臺(tái)自動(dòng)提款 機(jī)。 在此介紹一下與我國國情相似的新加坡社區(qū)商業(yè)配置情況。 社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場(chǎng)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)；適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文 化娛樂網(wǎng)點(diǎn)和專賣店；一般不配置百貨店、倉儲(chǔ)商店、集貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。nbsp。由于這一商業(yè)的屬性決定 了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。nbsp。nbsp。nbsp。 隨著我國改革開放的深入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平amp。nbsp。作為上海整個(gè)商業(yè)一個(gè)層面的居住區(qū) 商業(yè)，隨著住宅建設(shè)、分配、運(yùn)作機(jī)制的市場(chǎng)化，原來單純作為 住宅配套建設(shè)的居住區(qū)商業(yè)在市場(chǎng)杠桿的作用下也有了較大的變 化，特別是社區(qū)商業(yè)稱謂的出現(xiàn)擴(kuò)大了居住區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵和外 延，在一定程度上適應(yīng)了城市建設(shè)與市民居住環(huán)境和消費(fèi)觀念的 變化，滿足和促進(jìn)了居民的綜合消費(fèi)，方便了居民的生活。BRamp。從寬泛的意義講，社區(qū)有5個(gè)要素構(gòu)成：地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會(huì)心理。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。傳統(tǒng)的住宅和規(guī)模較小的住宅區(qū)建設(shè)時(shí)配建的商業(yè)一般以裙房和底鋪類型較多，規(guī)模較 大的住宅區(qū)建設(shè)時(shí)一般配建獨(dú)立的商業(yè)建筑。 四、社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)/PPamp。nbsp。nbsp。新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設(shè) 施、銀行、郵政局、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。nbsp。/PPamp。amp。部分社 區(qū)的中小商業(yè)仍然帶有集鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)痕跡，在商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面已經(jīng)不 能滿足當(dāng)前的消費(fèi)需求。nbsp。/PPamp。因此在開發(fā)前應(yīng)進(jìn)行充分調(diào)查，了解總體 情況，明確定位。amp。amp。nbsp。amp。nbsp。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。amp。nbsp。競(jìng)合店調(diào)查一方面為了解商圈內(nèi)各種零售業(yè)的形態(tài)、數(shù) 量、規(guī)模大小等，再選擇其中較大規(guī)模、生意興旺或口碑較佳的業(yè)者，進(jìn)一步深入調(diào)查其營業(yè)狀況、經(jīng)營特色、并 分析其強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)等；另一方面以此來評(píng)估未來購物中心內(nèi)的專柜業(yè)種，究竟要采用何種組合為宜。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。幸好我們已經(jīng)意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)已 經(jīng)存在或是可能存在的病兆，冷靜下來以后成熟和理性必將為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)續(xù)寫新的傳奇。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。BRamp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。BRamp。amp。BRamp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。amp。amp。BRamp。amp。 病狀：成都商業(yè)物業(yè)特別是大型寫字樓的裙樓，在銷售推廣時(shí)往往都會(huì)遇到一個(gè)尷尬的景況：一、二樓招 租招商容易，但三樓以上的商業(yè)鋪面卻很難出手，開發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理和經(jīng)營。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。 統(tǒng)一經(jīng)營分散產(chǎn)權(quán)集中招商BRamp。amp。 病狀：成都專業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)老大難問題就是產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營乏力，過去商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)出鋪面并把其 銷售給業(yè)主就提著錢箱走人，留下一大群業(yè)主守著空鋪面無法招商，投資者的租金回報(bào)都收不到，更不用說鋪面增 值了。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。BRamp。{2}雖然成都有大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開工面市，但80％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是在物管公司的基礎(chǔ)上自行組建一個(gè)市 場(chǎng)管理公司，由于其管理人員對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏了解，往往市場(chǎng)管理工作進(jìn)行得不如人意。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。 案例：2002年匯發(fā)摩爾引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營品牌企業(yè)百盛進(jìn)場(chǎng)管理，大地amp。amp。amp。amp。amp。amp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。 處方：BRamp。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。 !contentBR6 / 6