【正文】 nbsp。nbsp。amp。amp。BRamp。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。 病狀：2002年成都不少住宅小區(qū)推出的社區(qū)商業(yè)都不約而同地出現(xiàn)了招租不理想、經(jīng)營不景氣的狀況。amp。 社區(qū)商業(yè)變“被動”為“主動”BRamp。amp。 改變定位BRamp。amp。BRamp。amp。amp。nbsp。nbsp。{1}統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理：嚴(yán)格按照國際上流行的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)三權(quán)分離的原則來操作市場：在商業(yè) 地產(chǎn)的開發(fā)中實(shí)行運(yùn)營商、投資者和經(jīng)營者三方共同發(fā)展的方式，一般的做法是開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者 （所有權(quán)），再由運(yùn)營商（管理權(quán)）作為一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)將分散的產(chǎn)權(quán)集中起來，對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，吸引有規(guī) 模、有品牌的商家（經(jīng)營權(quán)）介入，最終實(shí)現(xiàn)各自利益擴(kuò)展的最大化。BRamp。amp。BRamp。amp。amp。amp。最后開 發(fā)企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致自己對商鋪主動權(quán)的喪失，無法對整個(gè)大局進(jìn)行掌握。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。 處方：從事商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)必須要有專業(yè)人員進(jìn)行論證，從項(xiàng)目的最初定位、規(guī)劃、建設(shè)到后期的招商、 經(jīng)營和管理，都必須要具備專業(yè)的指導(dǎo)和操作。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。 人才制勝amp。amp。BRamp。BRamp。amp。nbsp。nbsp。{2}目前成都的商業(yè)項(xiàng)目普遍是將主力店與其他賣場相對分離，主力店帶來的人流僅僅是在賣場外實(shí)現(xiàn)人流 的“體外循環(huán)”，因此它就沒能將主力店聚集的人氣充分地吸引到整個(gè)項(xiàng)目上來。BRamp。amp。amp。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。據(jù)了解，目前成都市內(nèi)在建和已報(bào)建的10萬平方米以上的 商場就有8座，各種名目的步行街6條，并且均為餐飲娛樂的消費(fèi)模式，千篇一律的面目與經(jīng)營品種讓消費(fèi)者無所適 從，根本無任何特色可言。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。 在進(jìn)行市場評估之際，競爭動態(tài)化明顯，也是重要考慮因 素。但是有的開發(fā)商將商業(yè) 物業(yè)和居住物業(yè)用相同的方式進(jìn)行銷售，給商業(yè)的整體運(yùn)作和形象提升帶來難度。/PPamp。 住宅市場化后，社區(qū)的差異化逐步明顯，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營和業(yè)態(tài)設(shè)置要根據(jù)本社區(qū)的情況因地制宜，既要 適應(yīng)消費(fèi)需求，又能體現(xiàn)出本社區(qū)的特色。nbsp。amp。nbsp。nbsp。/PPamp。 。 這項(xiàng)工作一般應(yīng)該在取得土地以前，作為對土地的開發(fā)、使用價(jià)值的預(yù)測，目前由于僧多粥少，土地能取得已 經(jīng)不容易，“三定”只能在土地取得后補(bǔ)做。nbsp。amp。nbsp。nbsp。 由于政府的推動，市場機(jī)制的激勵(lì)、投資者投資方向的轉(zhuǎn)移等多種因素的綜合作用，商業(yè)地產(chǎn)日漸火爆，商鋪 市場有價(jià)無市。amp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。 二、社區(qū)商業(yè)和居住區(qū)商業(yè)的異同/PPamp。這一商 業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。amp。amp。amp。nbsp。amp。2001 年市政府提出了“把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為一個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)”的發(fā)展目 標(biāo)，進(jìn)一步推進(jìn)了社區(qū)商業(yè)的建設(shè)。nbsp。在我國， 城市社區(qū)大體相當(dāng)于街道的地理轄區(qū)范圍。nbsp。nbsp。nbsp。 但根據(jù)居住區(qū)商業(yè)從屬性的特點(diǎn)，依據(jù)住宅區(qū)區(qū)的規(guī)模和商業(yè)服務(wù)人口的大小，從規(guī)劃的角度在理論上將居住 區(qū)商業(yè)分成居住區(qū)、居住小區(qū)、街坊三個(gè)層面：居住區(qū)商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在50000人左右，居住小區(qū)商業(yè)服務(wù) 人口規(guī)模一般在25000人左右，街坊商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在4000人左右。 三、社區(qū)商業(yè)的主要布局類型和建筑形態(tài)/PPamp。目前，居住區(qū)配建商業(yè)以獨(dú)立地塊建設(shè)社區(qū)商業(yè)購物中心和商業(yè)步行 街居多。nbsp。amp。amp。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店 組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。amp。nbsp。nbsp。有些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與居民區(qū)混雜開設(shè)，飯店的油煙超標(biāo)、修理鋪的噪音聲響等問題影響居民生 活，造成大量的治安和環(huán)境隱患；四是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置的要求不配套。 目前在開發(fā)和經(jīng)營社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)吸取社區(qū)商業(yè)以往的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的形勢和居民需求變 化的趨勢，建議重視以下一些問題：/PPamp。nbsp。/PPamp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。 現(xiàn)代商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)除了在管理和運(yùn)作方面有較大的差別外，對商業(yè)建筑形體、配套設(shè)施、停車場等都有自身 的要求，設(shè)計(jì)和建設(shè)時(shí)應(yīng)充分考慮使用的需求。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。amp。!contentBR商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與對策 amp。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作也逐漸使其成為房地產(chǎn)業(yè)的救世主：它 可以拯救爛尾工程；它可以實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值回報(bào)的最大化；它可以 為住宅社區(qū)提供配套服務(wù)以確保其保值增值。amp。amp。amp。BRamp。BRamp。amp。 差異化戰(zhàn)略amp。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。BRamp。{2}專業(yè)化發(fā)展：不要盲目追求大而全的發(fā)展模式，集