【正文】 差異化戰(zhàn)略amp。amp。amp。amp。BRamp。amp。BRamp。amp。amp。 但事實(shí)總是在預(yù)想以外，當(dāng)初不少銷勢(shì)不錯(cuò)的商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目在后期的經(jīng)營(yíng)管理上告急，市場(chǎng)根本就不認(rèn)賬。amp。amp。amp。BRamp。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作也逐漸使其成為房地產(chǎn)業(yè)的救世主：它 可以拯救爛尾工程；它可以實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值回報(bào)的最大化；它可以 為住宅社區(qū)提供配套服務(wù)以確保其保值增值。amp。!contentBR商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與對(duì)策 amp。 除了上述次級(jí)資料的分析，也需要對(duì)當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)者進(jìn)行初級(jí)資料的訪問(wèn)，稱之為“競(jìng)合店調(diào)查”。amp。競(jìng)爭(zhēng)雖是進(jìn)步的動(dòng)力，但過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)業(yè)并不宜，因此大型 購(gòu)物中心選擇特定區(qū)域初期，也應(yīng)先從地方政府收集當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè) 業(yè)別家數(shù)及營(yíng)業(yè)額等的統(tǒng)計(jì)資料，分析當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展趨 勢(shì)，并進(jìn)而了解該地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)態(tài)；其次，可從政府、 當(dāng)?shù)貥I(yè)者、當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)叵M(fèi)者等不同角度，探討評(píng)估大 型購(gòu)物中心進(jìn)駐當(dāng)?shù)乜赡墚a(chǎn)生的沖擊與影響。nbsp。建議開(kāi)發(fā)商按策劃的方案整體自 行或委托經(jīng)營(yíng)，等商業(yè)成熟以后與形象形成后，再出售，可能會(huì)取得更大的收獲。nbsp。nbsp。amp。/PPamp。nbsp。 ，體現(xiàn)特色。amp。nbsp。nbsp。amp。 現(xiàn)代商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)除了在管理和運(yùn)作方面有較大的差別外，對(duì)商業(yè)建筑形體、配套設(shè)施、停車場(chǎng)等都有自身 的要求，設(shè)計(jì)和建設(shè)時(shí)應(yīng)充分考慮使用的需求。amp。nbsp。nbsp。amp。/PPamp。nbsp?！叭ā敝饕歉鶕?jù)規(guī)劃局給出的土地使用指標(biāo)，研究確定配置何種 類型的商業(yè)和引入那些類型的經(jīng)營(yíng)商，商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種設(shè)置量的大致配比，目標(biāo)顧客與商業(yè)的設(shè)置檔次等，為建筑 物的形態(tài)、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、配套提供依據(jù)。nbsp。 、定位、定量。/PPamp。nbsp。nbsp。amp。 目前在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)吸取社區(qū)商業(yè)以往的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的形勢(shì)和居民需求變 化的趨勢(shì)，建議重視以下一些問(wèn)題：/PPamp。amp。有些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與居民區(qū)混雜開(kāi)設(shè)，飯店的油煙超標(biāo)、修理鋪的噪音聲響等問(wèn)題影響居民生 活，造成大量的治安和環(huán)境隱患；四是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置的要求不配套。但是，社區(qū)商業(yè)目前還存在一些問(wèn)題：主要一是空間布局不均衡。nbsp。nbsp。nbsp。 新加坡的社區(qū)商業(yè)主要必備12個(gè)基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場(chǎng)、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、 快餐店、超市、新華書(shū)店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動(dòng)中心。amp。nbsp家菜市場(chǎng)、12臺(tái)自動(dòng)提款 機(jī)。鄰里中心以經(jīng)營(yíng)中檔商品為主，商店 組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。 在此介紹一下與我國(guó)國(guó)情相似的新加坡社區(qū)商業(yè)配置情況。amp。 社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場(chǎng)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)；適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文 化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)和專賣店；一般不配置百貨店、倉(cāng)儲(chǔ)商店、集貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)。amp。nbsp。nbsp。nbsp。目前，居住區(qū)配建商業(yè)以獨(dú)立地塊建設(shè)社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心和商業(yè)步行 街居多。amp。 三、社區(qū)商業(yè)的主要布局類型和建筑形態(tài)/PPamp。amp。 但根據(jù)居住區(qū)商業(yè)從屬性的特點(diǎn)，依據(jù)住宅區(qū)區(qū)的規(guī)模和商業(yè)服務(wù)人口的大小，從規(guī)劃的角度在理論上將居住 區(qū)商業(yè)分成居住區(qū)、居住小區(qū)、街坊三個(gè)層面：居住區(qū)商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在50000人左右，居住小區(qū)商業(yè)服務(wù) 人口規(guī)模一般在25000人左右，街坊商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在4000人左右。amp。nbsp。nbsp。nbsp。由于這一商業(yè)的屬性決定 了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。nbsp。nbsp。在我國(guó)， 城市社區(qū)大體相當(dāng)于街道的地理轄區(qū)范圍。nbsp。nbsp。nbsp。2001 年市政府提出了“把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為一個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)”的發(fā)展目 標(biāo)，進(jìn)一步推進(jìn)了社區(qū)商業(yè)的建設(shè)。 隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平amp。amp。nbsp。nbsp。作為上海整個(gè)商業(yè)一個(gè)層面的居住區(qū) 商業(yè)，隨著住宅建設(shè)、分配、運(yùn)作機(jī)制的市場(chǎng)化，原來(lái)單純作為 住宅配套建設(shè)的居住區(qū)商業(yè)在市場(chǎng)杠桿的作用下也有了較大的變 化，特別是社區(qū)商業(yè)稱謂的出現(xiàn)擴(kuò)大了居住區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵和外 延，在一定程度上適應(yīng)了城市建設(shè)與市民居住環(huán)境和消費(fèi)觀念的 變化，滿足和促進(jìn)了居民的綜合消費(fèi)，方便了居民的生活。amp。BRamp。amp。從寬泛的意義講，社區(qū)有5個(gè)要素構(gòu)成：地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會(huì)心理。amp。amp。這一商 業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。amp。 二、社區(qū)商業(yè)和居住區(qū)商業(yè)的異同/PPamp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。傳統(tǒng)的住宅和規(guī)模較小的住宅區(qū)建設(shè)時(shí)配建的商業(yè)一般以裙房和底鋪類型較多，規(guī)模較 大的住宅區(qū)建設(shè)時(shí)一般配建獨(dú)立的商業(yè)建筑。amp。 四、社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)/PPamp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營(yíng)高檔商品為主，商店組合為：娛樂(lè)設(shè) 施、銀行、郵政局、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。amp。nbsp。nbsp。/PPamp。amp。amp。 由于政府的推動(dòng)，市場(chǎng)機(jī)制的激勵(lì)、投資者投資方向的轉(zhuǎn)移等多種因素的綜合作用，商業(yè)地產(chǎn)日漸火爆，商鋪 市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市。部分社 區(qū)的中小商業(yè)仍然帶有集鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)痕跡，在商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量