【正文】 nbsp。鄰區(qū)商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為：普通日用 品品商店和餐廳。nbsp。nbsp。amp。/PPamp。nbsp。由于服務(wù)人口規(guī)模的不同，商業(yè)業(yè)態(tài)的 設(shè)置也有較大的差異。 一般提及社區(qū)商業(yè)和居住區(qū)商業(yè)時(shí)將兩者等同起來，目前也有些提法將規(guī)劃分類中區(qū)域商業(yè)的這一層面也包含 在內(nèi)。amp。社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。/PPamp。amp。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民 為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。nbsp。/PPamp。/PPamp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。一個(gè)典型的鄰里中心設(shè)置35個(gè)商店和2個(gè)食閣、1個(gè)超級(jí)市場、1amp。amp。nbsp。nbsp。/PPamp。amp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。 目前成功的開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)是在規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，吸取了專業(yè)策劃者和商業(yè)經(jīng)營商的建議，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè) 置布局已有了總體安排，一些大型的商業(yè)業(yè)態(tài)已選定了經(jīng)營者。/PPamp。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。 。而且商業(yè)物業(yè)所承載的商業(yè)運(yùn)作的越成熟，它 所產(chǎn)生的價(jià)值就越高，收益越大，但商業(yè)的成熟有一個(gè)時(shí)間過程，也需要多種因素的促成。nbsp。amp。amp。amp。amp。amp。amp。amp。amp。BRamp。nbsp變“千樓一面”為“專業(yè)賣場”BRamp。amp。 病狀：不論是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還是底層商鋪，大多數(shù)開發(fā)商和經(jīng)營者幾乎都定位于兩種商業(yè)形態(tài)———高 檔餐飲娛樂場所和購物中心，似乎除此之外，別無選擇。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。 規(guī)劃先行變?nèi)肆餮h(huán)“體外”為“體內(nèi)”BRamp。amp。 病狀：盡管商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)有旗艦主力店的強(qiáng)勢拉動(dòng)，但除了主力店經(jīng)營理想以外，大量的廣告投入仍然不能 改變其它冷清的商業(yè)賣場，鋪面業(yè)主的投資眼看就要化為泡影。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。金沙園在開發(fā)金沙商業(yè)廣場的時(shí)候，借鑒廣東天河的模式，將主力旗艦店放在“體內(nèi)”，增加 了人流動(dòng)線，一舉改變了“體外循環(huán)”的不利局面。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。 癥結(jié)：BRamp。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。BRamp。amp。BRamp。{1}這種以實(shí)現(xiàn)銷售利潤為目的的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)只顧及一時(shí)的銷售利益，把商鋪賣給消費(fèi)者了事。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。美家居則采用經(jīng)營權(quán)、所有權(quán) 和管理權(quán)三權(quán)分離的原則，有效避免了產(chǎn)權(quán)的分散，形成了西部最大的物流基地。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。目前多數(shù)社區(qū)都屬于內(nèi)向型配套 設(shè)施規(guī)模較大、設(shè)施集中的情況，對(duì)外使用不夠方便，同時(shí)其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶的實(shí)際需求不匹配，因此不 同程度地出現(xiàn)了使用效率低、配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶需要分?jǐn)偟馁M(fèi)用過高等各類問題，因此在未來的社區(qū) 規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實(shí)用、具有更多功能適應(yīng)性的配套設(shè)施將會(huì)是一個(gè)趨勢。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。同 時(shí)由于商業(yè)步行街的商鋪面積較小，經(jīng)營者一般就是社區(qū)的業(yè)主，資金有限，進(jìn)貨渠道單一，所以規(guī)模偏小，難以 形成規(guī)模和效應(yīng)，這樣的結(jié)果是經(jīng)營產(chǎn)品的價(jià)格過高，對(duì)于廣大業(yè)主來說，也非常不方便。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。BRamp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。從商家的角度看，在商鋪的經(jīng)營 以及人氣的聚集上講究“同行成勢”，而產(chǎn)權(quán)分離則導(dǎo)致了各個(gè)分散鋪面經(jīng)營品種完全失調(diào)，不能集中形成規(guī)模和 效應(yīng)。amp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。 案例：置信房產(chǎn)最近已經(jīng)成立了商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營公司和資產(chǎn)公司來專門負(fù)責(zé)成都市內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開 發(fā)和經(jīng)營，以充足的人才儲(chǔ)備實(shí)行品牌輸出，而來自北京的“新一”也將以這樣的身份進(jìn)入成都拓展市場。amp。BRamp。nbsp。nbsp。amp。amp。{1}開發(fā)商更多是以傳統(tǒng)的意識(shí)去從事現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，臨街項(xiàng)目總的開發(fā)成臨街商鋪，寫字樓裙樓總是定 位在金融機(jī)構(gòu)的辦公和百貨經(jīng)營上。BRamp。amp。BRamp。amp。nbsp。nbsp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。amp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。BRamp。amp。BRamp。amp。nbsp。nbsp。amp。amp。nbsp。nbsp。nbsp。nbsp。 癥結(jié)：開發(fā)商缺乏創(chuàng)新的意識(shí)和思路，因循守舊，思路還是停留在成都商業(yè)地產(chǎn)起步的初期。amp。BRamp。BRamp。amp。amp。amp。amp。amp。 但事實(shí)總是在預(yù)想以外，當(dāng)初不少銷勢不錯(cuò)的商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目在后期的經(jīng)營管理上告急，市場根本就不認(rèn)賬。amp。BR