【正文】 咨詢電話：020.值班手機：.網(wǎng)站網(wǎng)址：....44 / 44。.（.....）成立于2004年，專注于企業(yè)管理培訓(xùn)。（三）、目前市場上缺乏可供老人根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房等級和服務(wù)檔次的梯級消費產(chǎn)業(yè)鏈。他們所掌握的財富將主要圍繞自我的消費需要進行，他們將是老年住宅潛在的最大的客戶群。在江蘇一些經(jīng)濟發(fā)達的城市，大多數(shù)老人都有一定的經(jīng)濟來源，子女也有較高和穩(wěn)定的收入。（二）、時代在發(fā)展、觀念也在快速更新，社會化養(yǎng)老將成為趨勢。（一）、步入老齡社會，隨之而來的老年住宅需求量也將步入一個高速發(fā)展階段。第七部分、養(yǎng)老機構(gòu)市場的機遇老年住房需求蘊藏著巨大的市場潛力，解決好數(shù)量日益增加的老年人的居住問題，已是世界各國非常重視并普遍研究的課題。其中除了短期治療、無人照料暫時托管的老人外，有相當一部分是來把它當消暑避寒的度假處，南京炎熱夏季剛開始，床位就被避暑的老人基本預(yù)訂滿了，去年冬天還有所謂的幾對空巢老人相約定下來一起在此過春節(jié)的。 DM中郵專送廣告的發(fā)放，有一定的宣傳優(yōu)勢客戶意見反饋（老人及家屬的滿意度、滿意和不滿意的內(nèi)容）滿意度比較高項目特征及入住老人特征概述：地處江寧接近城區(qū)，交通方便，醫(yī)療設(shè)施完善，收費相對較高，屬南京條件較好的一所養(yǎng)老機構(gòu)，分康復(fù)區(qū)，療養(yǎng)區(qū)，房間標準都達到了三星級賓館標準，收費相對高些，單房費都在千元以上，在這可自帶保姆（機構(gòu)提供活動床），餐費醫(yī)療費根據(jù)實際發(fā)生另記，根據(jù)自己情況可多種選擇。本項目的實際競爭優(yōu)勢 和自有的醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合經(jīng)營，集康復(fù)、保健、療養(yǎng)、醫(yī)療、娛樂于一體 在南京規(guī)模比較大設(shè)施比較好。營銷模式/策略及費用價格情況主要通過的DM中郵專送廣告發(fā)放到南京各單位機關(guān)，小區(qū)。擁有多間棋牌室、閱覽書畫室、臺球室、健身房和卡拉OK室，并提供各類適合老年人特點的娛樂健身設(shè)施，老人入住專車接送。食堂服務(wù)情況及價位：食堂設(shè)施齊全，工作人員符合國家有關(guān)餐飲從業(yè)規(guī)定，將能為老人提供品種多樣、營養(yǎng)合理的飲食服務(wù)，伙食為定飯制按實際發(fā)生額記。入住的主要動機：確實有病需要康復(fù)治療的老人思想活絡(luò)的老人享受中心療養(yǎng)區(qū)的住宿條件，良好的醫(yī)療設(shè)施短期入住消暑避寒的老人供求情況：什么房間/床位/服務(wù)受歡迎，供不應(yīng)求？各類房間/床位空置率？康復(fù)區(qū)單人房只剩一間，三人間剩幾個床位、標間基本滿了，療養(yǎng)區(qū)平時空有少量房間。有關(guān)項目性質(zhì)/項目社會關(guān)系的其他說明（隸屬于什么主管部門）隸屬于江蘇省郵政局和南京郵政局?！∽匀画h(huán)境、園林景觀：坐落于風(fēng)景秀麗的方山腳下、百家湖畔，依山傍水、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美寧靜、綠樹成蔭，建有歐式長廊噴泉魚池。\三人間20 m178。物業(yè)性質(zhì)新建/租用單位自建土地成本入住率80建筑類型建筑風(fēng)格傳統(tǒng)六層建筑呈L形排布，主樓六層帶電梯主要為老人居住，副樓二層為醫(yī)療用容積率戶型特點及各種房間的面積賓館內(nèi)廊式，單人間10m178。項目名稱江蘇郵政老年康復(fù)中心（江蘇紅十字老年康復(fù)中心）電話02552164383項目地址南京市江寧區(qū)天元東路39號床位數(shù)133張建筑面積8000 m178。 個案三：江蘇郵政老年康復(fù)中心（江蘇紅十字老年康復(fù)中心）背景：由江蘇省郵政局和南京郵政局共同投資近3500萬元興建的省級醫(yī)療康復(fù)性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)。工作人員也覺得難以管理，因為。入住老人多為離退休老干部，年齡都平均80多歲，退體補助高，也曾有思想開放六、七十老人不甘孤獨，不愿與子女住自愿來入住的，但最后因不習(xí)慣還是回家了，原因是精神上需求交流，要求較多，無法與大多數(shù)80歲的老人交流。醫(yī)療設(shè)施與技術(shù)力量強，服務(wù)內(nèi)容相對豐富，但由于是1952年興建，后期不斷改擴，整體規(guī)劃顯得陳舊落后。經(jīng)營者的經(jīng)驗及教訓(xùn)與醫(yī)院容為一體，方便的提高了老年人的生活。相應(yīng)收費情況含基本收費管理人員/服務(wù)人員數(shù)量管理人員10名，服務(wù)人員150人（每間房間一位陪護）居住人員情況（年齡結(jié)構(gòu)/身體狀況）年齡為65—90歲居住人員情況（自理/護理/特護比例）護理60%、特護20%、自理無20人力資源成本情況醫(yī)生不詳、護士1500元/月、護工500元/月營銷模式/策略及費用價格情況經(jīng)營模式以 醫(yī)療護助為主無廣告宣傳?；緹o空置，處于供不應(yīng)求的狀況。與保險（社保及商業(yè)保險）、公積金、基金等機構(gòu)的合作情況南京市社保定點單位有關(guān)項目性質(zhì)/項目社會關(guān)系的其他說明（隸屬于什么主管部門）隸屬南京市政府入住條件（身份/單位限制/年齡限制/轄區(qū)戶口限制/經(jīng)濟限制/其他限制）除傳染，其余均可入住老人數(shù)量（自理150人/半自理300人/特護100人/VIP　　人）入住老人特征（家庭結(jié)構(gòu)/經(jīng)濟狀況/文化層次及原職業(yè)狀況）107位五保老人、447位自費；自費入住老人家庭良好，子女的收入高，主要收入來源來于子女的供給，也有自己的退體補助（大多為離退休老干部）。項目名稱南京市社會福利院電話58498208項目地址占將臺路56號床位數(shù)600建筑面積14720占地面積83000物業(yè)性質(zhì)新建/租用政府自建土地成本——入住率100%建筑類型建筑風(fēng)格磚混結(jié)構(gòu)，圍合建筑，部分有中庭花園建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格容積率0．17戶型特點及各種房間的面積1人間20平方米2人間30平方米、4人間40平方米、獨立洗手間裝修情況（檔次）裝修簡單、木地板、空調(diào)、衣柜、電視建筑/安裝/裝修成本建筑成本：900元/平米、安裝成本：400元/平米、裝修成本：200元/平米建筑租金成本投資資金來源政府職工人數(shù)140人床位數(shù)600出租床位數(shù)550入住率90%空置率10%收費標準床位租金（售價）包間80元/天、兩人間40元/天、4人間30元/天、5人間25元/天房間租金（售價）80元/天機構(gòu)出身性質(zhì)（公辦/集體/民營/國有民辦承包）政府公辦土地性質(zhì)－劃撥/優(yōu)惠出讓（出租）/市價出讓（出租）政府項目性質(zhì)（可售/可不售；福利性質(zhì)/企業(yè)市場行為政府結(jié)構(gòu)交通、自然環(huán)境、園林景觀情況鹽浦線，自然環(huán)境及園林景觀：自然條件良好，空氣清新，園林景觀優(yōu)美鳥語花香，綠化覆蓋率達總面積80%以上。安寧醫(yī)院開辦于1992年，被社會各界譽為功德無量的夕陽工程?？祵帢歉慕ㄓ?004年，建筑面積1100㎡，內(nèi)設(shè)床位80余張，適宜不能自理的老人入住，側(cè)重于生活護理和個體康復(fù)。頤養(yǎng)樓落成于2003年，建筑面積6800㎡，內(nèi)設(shè)床位200余張，適宜自理、半自理老人入住，側(cè)重于精神娛樂和群體康復(fù)，有書法、繪畫、唱歌、健身操等娛樂活動。被選為個案原因：南京目前公認的最好的、也是收費較高的帶醫(yī)療康復(fù)性質(zhì)的公辦養(yǎng)老機構(gòu)。個案二：南京市社會福利院背景：南京市社會福利院隸屬于市民政局，是全市唯一市屬養(yǎng)老機構(gòu)，主要為老年人提供護理、醫(yī)療、康復(fù)和娛樂服務(wù)，1952年建院。在此居住的老人退休后基本都會積極參與社會活動，讀老年大學(xué)，練書法、學(xué)鋼琴，直到了實在無法自理才入住在此，多數(shù)老人表示希望國內(nèi)養(yǎng)老院學(xué)習(xí)外來的經(jīng)驗。但原基礎(chǔ)較差，難以滿足入住老人的需求，但南京的現(xiàn)狀使老人無太大的選擇空間。擴建活動閱覽室，購買醫(yī)療設(shè)備，裝修并置換室內(nèi)家具，并打算增加床位已應(yīng)付市場需求。在此入住的老人在精神需求方面相應(yīng)較高，一些老人會向公寓主管部門的領(lǐng)導(dǎo)提出要求改善硬件條件和個性服務(wù)的建議。但對硬件表示希望有所改善部分老人建議與國外老年公寓交流學(xué)習(xí)。經(jīng)營者在努力的彌補這一缺陷。裝修后可能會提高部分房價。護工、公勤底薪400—500元，再根據(jù)護理人數(shù)工作強度提成，少數(shù)高的可達到1000元，基本在700—800元，在行內(nèi)屬偏高待遇。相應(yīng)收費情況自理：3元/天介助：5元/天介護：715/天床位費1216/天餐 費；6元/天管理人員/服務(wù)人員數(shù)量；管理；14人、醫(yī)生護士護工公勤5居住人員情況（年齡結(jié)構(gòu)/身體狀況）平均年齡84歲/基本都患有常見老年病需介助服務(wù)居住人員情況（自理/護理/特護比例）自理20% 護理70% 特護10% 人力資源成本情況：管理人員為教育局正式員工編制，工資按事業(yè)單位級別發(fā)放。每天組織老人做兩次操。（人手不足無法做到具個性化的服務(wù)）配套設(shè)施/服務(wù)以及各種開展情況（醫(yī)療、護理、家政、其他等）有總共不到200m178?；緹o空置，處于供不應(yīng)求的狀況。7% 出于精神需求，喜歡交流的。75％ 無子女的孤寡老人。經(jīng)濟狀況良好，多數(shù)可自己支付養(yǎng)老費用（1800元以上退休金/月），文化層次較高，許多在三四十年代受過高等教育。后應(yīng)市場需求對外開放，有選擇的招收社會老人?；九c公積金、基金等機構(gòu)無合作情況發(fā)生。左右。室外面積約1000 m178。建筑租金成本投資資金來源由教育局出資33萬興建。獨立洗手間裝修情況（檔次）墻面普通涂料、磁軸地面，空調(diào)、床頭柜、彩電、衣柜建筑/安裝/裝修成本建筑成本約350元/ m178。占地面積1950 m178。第六部分、南京養(yǎng)老機構(gòu)個案分析個案一：南京市教育局老年教師公寓背景：南京市教育局老年教師公寓1993年為教育局開辦，初期是為了解決教育系統(tǒng)鰥寡孤獨的老教師的養(yǎng)老送終等問題的，為純粹的福利機構(gòu)，隨著市場需求，現(xiàn)轉(zhuǎn)入對外招收社會老人，收取一定費用的營利性質(zhì)。從調(diào)查結(jié)果可以看出，老年人非常重視居住地的環(huán)境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環(huán)境不要太嘈雜，社區(qū)內(nèi)一定要有散步、戶外健身的地方，還須針對老年人體能、耐力較差的特點，有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施，這樣有利于自身的身心健康。（二）入住老人對養(yǎng)老機構(gòu)的期望：調(diào)查中，對主要涉及戶型、交通、面積、環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務(wù)、文化氛圍、醫(yī)療設(shè)施及物業(yè)管理收費在這些因素中，對入住老人進行了訪談詢問：調(diào)查結(jié)果顯示，老人首要考慮的因素前三位分別為：醫(yī)療設(shè)施（%）、環(huán)境（%）及服務(wù)（%）。出于經(jīng)濟考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費用，工資用來儲蓄或補貼子女的。年衰體弱多病，子女無暇照料，不放心請保姆的。家庭經(jīng)濟狀況良好。相應(yīng)的高檔次、能滿足較高消費能力的老人的養(yǎng)老機構(gòu)供應(yīng)量幾乎為零。南京中高端的老年住宅產(chǎn)品稀缺。尤其康復(fù)性質(zhì)的機構(gòu)入住率極高，許多人想進去，還要排隊等候。第四部分、南京市各養(yǎng)老機構(gòu)的供求狀況（一）南京市各養(yǎng)老機構(gòu)的供求狀況 機構(gòu)規(guī)模偏小，市場需求量大，各養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施供不應(yīng)求南京市60歲以上的老人80萬，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，80多萬的老年人中，而目前的狀況，還遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年住房的需求。c) 康娛費每月10元（指有康娛設(shè)施，限自理老人）d) 日雜費（指日常生活用品、理發(fā)、生活用水電等費用）、電話費、醫(yī)藥費、伙食費、特殊材料費等按實收取。老年人社會福利機構(gòu)收費標準表類別單人間雙人間三人間四人間及以上一級25元/日18元/床日15元/床日12元/床日二級22元/日16元/床日13元/床日10元/床日三級18元/日12元/床日10元/床日8元/床日四級15元/日10元/床日8元/床日6元/床日備注：* 以上為床位收費標準。保證水