【正文】 位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。南京中高端的老年住宅產(chǎn)品稀缺。出于經(jīng)濟(jì)考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費(fèi)用，工資用來儲(chǔ)蓄或補(bǔ)貼子女的。占地面積1950 m178。左右。75％ 無子女的孤寡老人。每天組織老人做兩次操。經(jīng)營(yíng)者在努力的彌補(bǔ)這一缺陷。但原基礎(chǔ)較差，難以滿足入住老人的需求，但南京的現(xiàn)狀使老人無太大的選擇空間。頤養(yǎng)樓落成于2003年，建筑面積6800㎡，內(nèi)設(shè)床位200余張，適宜自理、半自理老人入住，側(cè)重于精神娛樂和群體康復(fù)，有書法、繪畫、唱歌、健身操等娛樂活動(dòng)。與保險(xiǎn)（社保及商業(yè)保險(xiǎn)）、公積金、基金等機(jī)構(gòu)的合作情況南京市社保定點(diǎn)單位有關(guān)項(xiàng)目性質(zhì)/項(xiàng)目社會(huì)關(guān)系的其他說明（隸屬于什么主管部門）隸屬南京市政府入住條件（身份/單位限制/年齡限制/轄區(qū)戶口限制/經(jīng)濟(jì)限制/其他限制）除傳染，其余均可入住老人數(shù)量（自理150人/半自理300人/特護(hù)100人/VIP　　人）入住老人特征（家庭結(jié)構(gòu)/經(jīng)濟(jì)狀況/文化層次及原職業(yè)狀況）107位五保老人、447位自費(fèi)；自費(fèi)入住老人家庭良好，子女的收入高，主要收入來源來于子女的供給，也有自己的退體補(bǔ)助（大多為離退休老干部）。醫(yī)療設(shè)施與技術(shù)力量強(qiáng)，服務(wù)內(nèi)容相對(duì)豐富，但由于是1952年興建，后期不斷改擴(kuò)，整體規(guī)劃顯得陳舊落后。項(xiàng)目名稱江蘇郵政老年康復(fù)中心（江蘇紅十字老年康復(fù)中心）電話02552164383項(xiàng)目地址南京市江寧區(qū)天元東路39號(hào)床位數(shù)133張建筑面積8000 m178。有關(guān)項(xiàng)目性質(zhì)/項(xiàng)目社會(huì)關(guān)系的其他說明（隸屬于什么主管部門）隸屬于江蘇省郵政局和南京郵政局。營(yíng)銷模式/策略及費(fèi)用價(jià)格情況主要通過的DM中郵專送廣告發(fā)放到南京各單位機(jī)關(guān)，小區(qū)。第七部分、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)的機(jī)遇老年住房需求蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力，解決好數(shù)量日益增加的老年人的居住問題，已是世界各國(guó)非常重視并普遍研究的課題。他們所掌握的財(cái)富將主要圍繞自我的消費(fèi)需要進(jìn)行，他們將是老年住宅潛在的最大的客戶群。咨詢電話：020.值班手機(jī)：.網(wǎng)站網(wǎng)址：....44 / 44。在江蘇一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，大多數(shù)老人都有一定的經(jīng)濟(jì)來源，子女也有較高和穩(wěn)定的收入。其中除了短期治療、無人照料暫時(shí)托管的老人外，有相當(dāng)一部分是來把它當(dāng)消暑避寒的度假處，南京炎熱夏季剛開始，床位就被避暑的老人基本預(yù)訂滿了，去年冬天還有所謂的幾對(duì)空巢老人相約定下來一起在此過春節(jié)的。擁有多間棋牌室、閱覽書畫室、臺(tái)球室、健身房和卡拉OK室，并提供各類適合老年人特點(diǎn)的娛樂健身設(shè)施，老人入住專車接送?！∽匀画h(huán)境、園林景觀：坐落于風(fēng)景秀麗的方山腳下、百家湖畔，依山傍水、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美寧靜、綠樹成蔭，建有歐式長(zhǎng)廊噴泉魚池。 個(gè)案三：江蘇郵政老年康復(fù)中心（江蘇紅十字老年康復(fù)中心）背景：由江蘇省郵政局和南京郵政局共同投資近3500萬元興建的省級(jí)醫(yī)療康復(fù)性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)與醫(yī)院容為一體，方便的提高了老年人的生活。項(xiàng)目名稱南京市社會(huì)福利院電話58498208項(xiàng)目地址占將臺(tái)路56號(hào)床位數(shù)600建筑面積14720占地面積83000物業(yè)性質(zhì)新建/租用政府自建土地成本——入住率100%建筑類型建筑風(fēng)格磚混結(jié)構(gòu)，圍合建筑，部分有中庭花園建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格容積率0．17戶型特點(diǎn)及各種房間的面積1人間20平方米2人間30平方米、4人間40平方米、獨(dú)立洗手間裝修情況（檔次）裝修簡(jiǎn)單、木地板、空調(diào)、衣柜、電視建筑/安裝/裝修成本建筑成本：900元/平米、安裝成本：400元/平米、裝修成本：200元/平米建筑租金成本投資資金來源政府職工人數(shù)140人床位數(shù)600出租床位數(shù)550入住率90%空置率10%收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)床位租金（售價(jià)）包間80元/天、兩人間40元/天、4人間30元/天、5人間25元/天房間租金（售價(jià)）80元/天機(jī)構(gòu)出身性質(zhì)（公辦/集體/民營(yíng)/國(guó)有民辦承包）政府公辦土地性質(zhì)－劃撥/優(yōu)惠出讓（出租）/市價(jià)出讓（出租）政府項(xiàng)目性質(zhì)（可售/可不售；福利性質(zhì)/企業(yè)市場(chǎng)行為政府結(jié)構(gòu)交通、自然環(huán)境、園林景觀情況鹽浦線，自然環(huán)境及園林景觀：自然條件良好，空氣清新，園林景觀優(yōu)美鳥語花香，綠化覆蓋率達(dá)總面積80%以上。被選為個(gè)案原因：南京目前公認(rèn)的最好的、也是收費(fèi)較高的帶醫(yī)療康復(fù)性質(zhì)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。擴(kuò)建活動(dòng)閱覽室，購買醫(yī)療設(shè)備，裝修并置換室內(nèi)家具，并打算增加床位已應(yīng)付市場(chǎng)需求。裝修后可能會(huì)提高部分房?jī)r(jià)。（人手不足無法做到具個(gè)性化的服務(wù)）配套設(shè)施/服務(wù)以及各種開展情況（醫(yī)療、護(hù)理、家政、其他等）有總共不到200m178。經(jīng)濟(jì)狀況良好，多數(shù)可自己支付養(yǎng)老費(fèi)用（1800元以上退休金/月），文化層次較高，許多在三四十年代受過高等教育。室外面積約1000 m178。第六部分、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)個(gè)案分析個(gè)案一：南京市教育局老年教師公寓背景：南京市教育局老年教師公寓1993年為教育局開辦，初期是為了解決教育系統(tǒng)鰥寡孤獨(dú)的老教師的養(yǎng)老送終等問題的，為純粹的福利機(jī)構(gòu)，隨著市場(chǎng)需求，現(xiàn)轉(zhuǎn)入對(duì)外招收社會(huì)老人，收取一定費(fèi)用的營(yíng)利性質(zhì)。年衰體弱多病，子女無暇照料，不放心請(qǐng)保姆的。尤其康復(fù)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)入住率極高，許多人想進(jìn)去，還要排隊(duì)等候。保證水、電供應(yīng)。 室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無尖角凸出部分。服務(wù)安全及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。有配置了適合老人使用的健身、康復(fù)器械和設(shè)備的康復(fù)室和健身場(chǎng)所。三 級(jí)居室條件老人居室的單人間使用面積不小于10平方米；雙人間使用面積不小于平14平方米；三人間使用面積不小于18平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于4平方米。衛(wèi)生條件根據(jù)老人健康情況，必須準(zhǔn)備足夠的醫(yī)療設(shè)備醫(yī)護(hù)人員和物資，應(yīng)有急救藥箱和輪椅等。有供其閱讀、寫字、繪畫、娛樂的場(chǎng)所。有崗位職責(zé)。有一部可供老人使用的公共電話。建有老人活動(dòng)室。入院前發(fā)生嚴(yán)重低蛋白血癥，全身高度浮腫、癌癥晚期、惡液質(zhì)等患者除外；e) 根據(jù)特護(hù)對(duì)象病情的需要，應(yīng)配備相關(guān)醫(yī)療監(jiān)護(hù)器具及藥品，及時(shí)配合搶救；二、南京民政局與物價(jià)局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：南京民政局與物價(jià)局根據(jù)設(shè)備設(shè)施、環(huán)境、服務(wù)內(nèi)容、機(jī)構(gòu)所處的地理位置等綜合情況2004年1月確定初步擬訂了社會(huì)福利機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體分為四個(gè)收費(fèi)等級(jí)，據(jù)福利處工作人員介紹，此規(guī)定目前還在逐步完善推出，沒有具體實(shí)施。室內(nèi)應(yīng)無蠅、無蚊、無鼠、無臭蟲；e) 定期為老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期給予消毒。必要時(shí)做好口腔護(hù)理；b) 定期幫助老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲；保持老人儀表端正；c) 定期為老人沐浴，夏季每日擦席，每日擦身至少二次；d) 幫助行動(dòng)不便的老人如廁，為大小便失禁或發(fā)生嘔吐的老人及時(shí)清洗，更換衣服及床上用品。a) 早晨幫助老人漱口、洗臉、洗手、梳頭，晚上幫助老人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部；b) 定期幫助老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲；c) 定期幫助老人沐浴，定時(shí)擦身，夏季每日按時(shí)幫助擦席；d) 為大小便不能自理的老人做好大小便護(hù)理。江蘇省郵政老年公寓等新建或改建的項(xiàng)目在基本設(shè)施上達(dá)到了南京一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但許多機(jī)構(gòu)在護(hù)工提成的前提下達(dá)到了一人介護(hù)3個(gè)老人。護(hù)士基本薪資在1200元左右。4) 南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資總額的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多建造在早期，為福利非盈利性質(zhì)，硬件條件標(biāo)準(zhǔn)較低，投資額低。江寧區(qū)政府去年年底首先提出在符合條件的前提下對(duì)新辦機(jī)構(gòu)（包括社會(huì)力量興辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)）資助和正常運(yùn)行補(bǔ)貼，最多達(dá)5000元/床位，但目前還無可借鑒的實(shí)施案例。社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)工程的收費(fèi)，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可酌情減免。3. 對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)和興辦的第三產(chǎn)業(yè)，安置殘疾人的福利企業(yè)，以及單位和個(gè)人捐贈(zèng)支持社會(huì)福利事業(yè)的，國(guó)家給予稅收優(yōu)惠政策，按照現(xiàn)行國(guó)家稅法規(guī)定執(zhí)行。但個(gè)別也存在政府性質(zhì)但由集體或社會(huì)管理、承包運(yùn)營(yíng)的，如：省郵電老年公寓、蘭園老年公寓、工程兵學(xué)院老年康復(fù)中心、通院為民老年康復(fù)中心等4家。（見附表一）南京作為沿海發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市，老齡化程度高于全國(guó)平均水平，人們的思想觀念也相對(duì)較新，經(jīng)濟(jì)狀況也更寬裕，所以理應(yīng)有更高的標(biāo)準(zhǔn)。(4) 亞老人群體的高收入。儲(chǔ)蓄因其保守而穩(wěn)妥的保值特點(diǎn)，成為老年人較歡迎的維持生活水平的方式之一。（三）南京老年人養(yǎng)老模式發(fā)展的趨勢(shì)：觀念問題影響老年人的養(yǎng)老方式的的選擇：傳統(tǒng)型家庭養(yǎng)老在當(dāng)前雖仍占主要地位，但就其發(fā)展趨勢(shì)看，對(duì)其形式的部分乃至全新的轉(zhuǎn)換已是不遠(yuǎn)的事實(shí)。（二）南京老年人目前家庭養(yǎng)老所面臨的問題：1. 由于社會(huì)變遷，我國(guó)第一代獨(dú)生子女已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，開始擔(dān)當(dāng)起贍養(yǎng)老人的重任。u 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老則專門為入住老人提供養(yǎng)老護(hù)理，目前南京有社會(huì)福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共170多家。老年人的養(yǎng)老問題已經(jīng)迫切地?cái)[在我們面前需要進(jìn)一步說明的是，2000年已經(jīng)超過75歲。目 錄前言 2第一部分：有關(guān)南京老年人口的數(shù)據(jù)和資料 3第二部分：南京老年人居住養(yǎng)老的現(xiàn)狀 5第三部分：南京老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀 8第一節(jié) 南京市老年人口與福利機(jī)構(gòu)床位的供求比例 8第二節(jié)、南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)性質(zhì)與運(yùn)營(yíng)方式 10第三節(jié)、政府對(duì)南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策 12第四節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模、設(shè)施及區(qū)位分布概述 15第五節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住條件、服務(wù)內(nèi)容及等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 20第四部分、南京市各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求狀況 30第五部分、入住老人的基本特征及需求分析 31第六部分、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)個(gè)案分析 33第七部分、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)的機(jī)遇 42南京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言u(píng) 調(diào)研時(shí)間：2005年5月19日～6月1日u 信息來源：主要來自于南京市（區(qū)）民政局福利處、老齡委辦公室、中華慈善基金等處；南京工大老年住宅課題研究組以及相關(guān)媒體；南京市各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老人及老人家屬。應(yīng)該說南京老年人的遞增速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國(guó)平均水平，并且高齡化程度日漸嚴(yán)重。u 社區(qū)養(yǎng)老：社區(qū)養(yǎng)老則是舉辦托老所、老人飯桌，提供入戶陪護(hù)、鐘點(diǎn)工等中介養(yǎng)老護(hù)理。而社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老則是家庭養(yǎng)老的補(bǔ)充，南京有30%的老人享受的是后兩種養(yǎng)老方式。南京鼓樓區(qū)對(duì)3個(gè)社區(qū)的212個(gè)老人家庭調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，“空巢”家庭有123個(gè)，％，目前，這一比例正在上升。況且這筆收入并非我國(guó)城市老年人的唯一經(jīng)濟(jì)來源，評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)能力還需考慮如下因素：(1) 儲(chǔ)蓄性收入。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下理財(cái)方式的多樣化使部分城市老年人也紛紛進(jìn)入保險(xiǎn)、股票交易等投資市場(chǎng)，加之接受子女贍養(yǎng)金、領(lǐng)取上一代遺產(chǎn)等方式，老年人的經(jīng)濟(jì)收入已呈多元化趨勢(shì)。經(jīng)調(diào)查，2004年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京市經(jīng)過民政部門審核，取得設(shè)置批準(zhǔn)證書的老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)共有175家，共有10841個(gè)床位，入住老人7935名，%左右。一般政府性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都為政府自己運(yùn)營(yíng)，如：南京市福利院、玄武門老年公寓、秦淮區(qū)社會(huì)福利院、鼓樓區(qū)社會(huì)福利院等，目前南京此類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共16家。2. 社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃拔方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑兀话凑辗?、法?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。4. 新辦的社會(huì)福利事業(yè)項(xiàng)目，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，要保證供地。3. 對(duì)國(guó)際通行的新辦機(jī)構(gòu)資助和正常運(yùn)行補(bǔ)貼支持無可借鑒的實(shí)