三亞市海棠灣椰子洲島土地價(jià)格咨詢報(bào)告樣本(參考版)
2024-08-14 08:49本頁(yè)面
【正文】 第七章 不確定性分析根據(jù)海棠灣的區(qū)域規(guī)劃，委托標(biāo)的中的五個(gè)原生態(tài)椰子島將建成“國(guó)家海岸”濕地公園，不再作為旅游建設(shè)用地，對(duì)五個(gè)椰子島用地的可能處理方案是，在 A7 片區(qū)委托標(biāo)的第一宗地的北邊置換一塊土地，與公司的現(xiàn)有第一、二宗地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，但是置換的土地是按同等價(jià)值量置換還是按同等面積置換，現(xiàn)在尚無(wú)法明確，并且擬置換的土地上現(xiàn)有部分建筑物和附著物，需進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，加大了開(kāi)發(fā)成本和用地風(fēng)險(xiǎn)，置換土地的不確定性因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)公司的收益存在一定的減損。 ＝122 萬(wàn)元/畝第六章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)以上初步測(cè)算得知，按現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓平均土地價(jià)格為 122 萬(wàn)元/畝，土地轉(zhuǎn)讓總收入 萬(wàn)元，扣除應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓14 / 15收入的 %） 、印花稅（‰）及其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（約 3%） 萬(wàn)元，凈收益為 萬(wàn)元，資金靜態(tài)收益率為247。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1993]第 138 號(hào)，自 1994 年 1 月 1 日起施行。D、按規(guī)劃建設(shè)用地退后海岸線 200 米減損的價(jià)值按照新的規(guī)劃，建設(shè)用地實(shí)際利用時(shí)應(yīng)退后海岸線 200 米，直接造成本次咨詢的地塊中第一宗地的實(shí)際可利用面積大幅減少，使公司的收益大大下降。二、開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用估算A、椰子島回填土費(fèi)用五 個(gè) 島 總 土 地 面 積＝ ++++＝ 平方米按平均回填土高 7 米計(jì)算，每立方土的運(yùn)輸及平整費(fèi)用約為 30元。第五章 現(xiàn)狀土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格估算一、片區(qū)土地出讓價(jià)格2022 年 11 月 26 日，中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)公布了三亞市海棠灣中部的龍江塘游覽區(qū)內(nèi) 911 號(hào)地塊掛牌出讓的成交價(jià)，阿爾迪克發(fā)展有12 / 15限公司最終以每畝人民幣 233 萬(wàn)元的價(jià)格取得該地塊 40 年的土地使用權(quán)，土地用途為商服設(shè)施用地，土地開(kāi)發(fā)程度為“四通一平” ，容積率 。嘉里集團(tuán)（中國(guó)）有限公司也計(jì)劃將于 4 月動(dòng)工建設(shè)香格里拉酒店。經(jīng)過(guò)前期的招商引資，目前，海南開(kāi)維集團(tuán)有限公司、三亞萬(wàn)達(dá)旅業(yè)有限公司、三亞紅樹林旅業(yè)有限公司、三亞高勝投資有限公司、中國(guó)希格瑪有限公司、海南建豐旅業(yè)有限公司、上海家化集團(tuán)有限公司、海南翰星實(shí)業(yè)有限公司、香港嘉里控股有限公司等 13 家企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐園區(qū)，同步開(kāi)發(fā)海棠灣。相應(yīng)的電力、電信、燃?xì)?、給排水綜合管線預(yù)埋一并同步進(jìn)行?；ネ⒔辉训篱L(zhǎng) 公里，A、B、C 三個(gè)路段全長(zhǎng) 公里，整條道路預(yù)計(jì)將于今年 12 月底完工。海棠灣建設(shè)作為三亞城市發(fā)展一號(hào)工程，預(yù)計(jì)于 2022 年新增基礎(chǔ)設(shè)施投資 20 億元，3 家五星級(jí)酒店將動(dòng)工建設(shè)，海棠灣基礎(chǔ)設(shè)施主要包括三大項(xiàng)目：高速公路出口與海棠灣鎮(zhèn)的連接路，海棠灣片區(qū)內(nèi)部主干道、濱海大道和貫穿海棠灣南北的水系。同時(shí)，利用瀉湖及其周邊地形的豐富多樣和視覺(jué)景觀優(yōu)勢(shì)，建設(shè)豐富多樣的綜合旅游度假區(qū)。綜合考慮旅游開(kāi)發(fā)需要，布置騎馬、垂釣、露營(yíng)等戶外運(yùn)動(dòng)點(diǎn)，逐步建設(shè)成為熱帶地區(qū)的國(guó)家生態(tài)公園。濱海多元社區(qū)內(nèi)分布有生態(tài)村鎮(zhèn)、回遷小城鎮(zhèn)、生態(tài)型度假別墅、高爾夫社區(qū)及旅游度假村等等。提供體驗(yàn)另一種生活環(huán)境與生活方式的“國(guó)際化”聚居社區(qū)。使地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)相互促進(jìn)，良性循環(huán)。海棠灣規(guī)劃區(qū)內(nèi)由北至南劃分為三大功能區(qū)，分別是：濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)和綜合旅游度假區(qū)。 基地內(nèi)包括兩塊重點(diǎn)自然保護(hù)用地，南部的紅樹林和北端的藤橋河濕地保護(hù)區(qū)。在規(guī)劃范圍之內(nèi)，南部主要為鐵爐港瀉湖，瀉湖面積約 8 平方公里；中部為以龍江塘為核心的濕地，龍江塘面積約為 5 平方公里；北部為椰子洲和土福灣。2022 年 2 月 24 日，三亞灣海坡開(kāi)發(fā)區(qū)二線的住宅用地的掛牌成交價(jià)格更是達(dá)到 762 萬(wàn)元/畝的天價(jià)，創(chuàng)下了海南有史以來(lái)土地交易價(jià)格的最高紀(jì)錄。新開(kāi)工的項(xiàng)目有紅沙大橋、三亞市中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校、三亞檳榔河段治理工程、昌達(dá)山水天域、東線高速公路海棠灣出口路、三亞繞城高速公路亞龍灣連接線、三亞繞城高速公路天涯連接線、三亞棕櫚泉國(guó)際度假村工程（坎秧灣項(xiàng)目）等。 2022 年普通商品住房平9 / 15均售價(jià) 5456 元/ 平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價(jià) 12185 元/ 平方米，一線海景公寓、別墅平均售價(jià) 13016 元/ 平方米，商業(yè)用房平均售價(jià) 8540 元/ 平方米
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