【正文】 月1元/200盞8投光燈、高桿燈120元/盞年1000元14座5雨水井、污水井清理養(yǎng)護20元/個年1元6000 M23停車場養(yǎng)護1元/M2月40人9業(yè)務(wù)費與其它支出%%三公共設(shè)施維護費1+9項1公共房屋養(yǎng)護年800元/人6人5辦證費430元/人年440元/人5人D安管員630元/人年1500元/人5人B清潔、綠化工服裝440元/人部200元5部D對講機費7部年檢費10元/月6人(主任、副主任、主管2人，會計、)臨時工6486元/月(40人)工資總額47000元3工會經(jīng)費工資總額的2%64000元2%4福利費工資總額的8%64000元8%5教育培訓(xùn)工資總額的6%64000元6%二辦公費1+9項1通訊費A+D項A主任電話補貼150元/月150元/月2人B傳呼機12部均40元/月人3人N安管員1000元/月人10人L綠化工1000元/月人1人J維修工2000元/月人1人H文員1500元/月人1人F出納2000元/月人1人D調(diào)度員1500元/月人1人B副主任3500元/月日20輛3摩托車均日停放40輛1元/輛 5．住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后。 4．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M2 3．停車費按照深圳市的物價定額室內(nèi)車位每輛小車300元/月，地面車位每輛小車150元/月標準收取,日停車5元/次,摩托車停放1元/日二、收支預(yù)算（一）說明：1．經(jīng)費收支預(yù)算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車位全部停放車輛，管理費、停車費、商鋪租金及有償服務(wù)收費按99%收取率計算。二、物資裝備(一)管理用房按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：計算依據(jù)：人均管理用房規(guī)劃指標住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)=[659+（1135+1049）/100]注：按深住紀199812號文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計劃為確?；▓@城市的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點、高水平與先進、高效、合理、實用的原則，擬定以下物資裝備計劃：1．管理設(shè)備：序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端7部49000主任、副主任、財務(wù)、工程、中心、小區(qū)事務(wù)部、安保各一部2小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1套300003區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)1套100004標識導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000005小計1890002．維修工具： 序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1馬可管道疏通機1臺150002室內(nèi)疏通機1臺20003電焊機1臺10004沖擊鉆1臺15005電工工具6套30006水工工具1套5007鋁合金梯2架20008常用材料備件1批50009小計300003．清潔綠化工具： 序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1垃圾箱（分類垃圾箱）838402樓層垃圾桶338169003外圍果皮箱1030004電梯廳不銹鋼煙灰筒166215805小計453204．安全裝備： 序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1天線對講系統(tǒng)8136002警示牌1641603車輛減速坡1652804推車式滅火器540005消防專用器材55006防毒面具711907手提式滅火器3428908安管員裝備630009小計346205．辦公用品： 序號項 目數(shù)量金額（元）用 途1辦公桌椅10套80002復(fù)印機1臺200003打印機1臺20004空調(diào)機2臺80005傳真機1臺20006檔案柜3個30007保險柜2個10008照相機1臺1000社區(qū)文化活動9電話4部6000主任、管理處、監(jiān)控中心、會所10辦公用品1批500011印刷品1批30000住戶手冊、業(yè)主公約、各類表格12小計860006．不可預(yù)測費用： 序號項 目金額（元）1不可預(yù)測費用10000物資裝備合計： 3949407．建議納入建造成本的物資裝備序號項 目數(shù) 量金 額（元）用 途1標識導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000002垃圾箱（分類垃圾箱）838403樓層垃圾桶338169004外圍果皮箱1030005電梯廳不銹鋼煙灰筒166218806警示牌1641607車輛減速坡1652808空調(diào)機280009小計1627608．，以利物業(yè)管理公司購置必需的物資與印制資料、表格。時間：用戶裝修前不定期舉辦內(nèi)容：幫助業(yè)主了解花園城市情況，了解物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)內(nèi)容及 管理處有關(guān)規(guī)定。9．會同招商地產(chǎn)進行接管驗收并移交時間：竣工驗收之后，與招商地產(chǎn)商議內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗收標準》進行10．建立花園城市檔案資料時間：接管驗收后即開始內(nèi)容：有關(guān)花園城市的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 11．建立花園城市業(yè)主資料檔案 時間：接管驗收后即正式開始 內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料 （二）入住階段1． 辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動儀式時間：由招商地產(chǎn)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與招商地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動， 營造喜慶氣氛，達到宣傳效果。 5．配合招商地產(chǎn)“春交會”上對花園城市的展銷工作，派員參加“春交會”展示花園城市物業(yè)管理服務(wù)形象。（一） 前期介入階段1．與招商地產(chǎn)簽訂《花園城市物業(yè)管理委托合同》時間：中標后一個月內(nèi)2．組建花園城市管理處時間：第1項完成后十天內(nèi)人員：管理處前期介入需要的人員約4人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護主管各一名）在管理處成立后的一周內(nèi)到位。2．標準化運作為體現(xiàn)員工管理的科學(xué)性，管理處各項業(yè)務(wù)工作將嚴格按ISO9002質(zhì)量體系運作管理，各作業(yè)崗位人員嚴格按作業(yè)指導(dǎo)書要求量化操作。（3）實施全員量化考核，實行工資與績效考核成績掛鉤。 （七）對業(yè)務(wù)（技術(shù)）作業(yè)層實行量化管理及標準化運作 1．量化管理（1）實行目標管理責任制，對管理處的經(jīng)營和管理目標進行細化和量化，作出具體要求。物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。物業(yè)管理公司的工作是為業(yè)主提供服務(wù)，工作內(nèi)容有時極為繁瑣和細微，我們的工作就是由日常一點一滴的細微工作組成。只有學(xué)會關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動為業(yè)主提供便利；只有學(xué)會理解人，才能對業(yè)主提出的任何細微、瑣碎的事情采取負責的態(tài)度，認真對待；只有學(xué)會尊重人，才能熱情耐心地傾聽業(yè)主的要求而不厭其煩。物業(yè)管理公司任何時候都是以人為核心，為業(yè)主提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”的服務(wù)。它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標是通過服務(wù)實現(xiàn)的，無論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。（4）搞好企業(yè)文化建設(shè)，經(jīng)常開展員工文體活動。（2）定期開展管理干部民主測評。（5）定期走訪聽取用戶意見，發(fā)放并回收《住戶意見調(diào)查表》。（3）設(shè)立投訴熱線電話。 1．對外協(xié)調(diào)（1）與政府有關(guān)部門及上級主管部門建立長期良好的關(guān)系，確保物業(yè)管理各項工作順利開展。 （五）協(xié)調(diào)管理現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門組成，管理處在日常的管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會發(fā)生公司與政府部門之間、上級與下級之間、部門與部門與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機制。 （四）激勵與懲罰 實施上述一系列的考評、考核辦法，除每月評出量化分數(shù)作為管理處及其每一員工當月績效工資的發(fā)放依據(jù)外，每月量化分數(shù)累計到年底還作為管理處及員工年終獎和評選先進的重要依據(jù)。2．建立與工效掛鉤的崗位管理目標責任機制，按公司ISO9002質(zhì)量體系中質(zhì)量考評標準以及員工的職業(yè)道德、組織紀律、工作技能、服務(wù)態(tài)度、履行崗位職責等方面在工作中的表現(xiàn)，對管理處和員工進行崗位績效考評。凡聘用者要進行上崗前的必要培訓(xùn)，并根據(jù)崗位的特點和要求實行三個月的試用，試用期滿由公司人事行政部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準后，正式簽訂聘用合同。 （二）人員錄用按照公司規(guī)定的員工崗位任聘基本條件和素質(zhì)要求嚴把人員錄用關(guān)。2．全體員工均采用崗位競聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動薪動的崗位績效工資制度，員工能上能下，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。在花園城市一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。每年年末，企劃培訓(xùn)部統(tǒng)計年度培訓(xùn)累計學(xué)分，作為年度考核與崗位聘用的依據(jù)之一。下面列出管理處參加公司及部門組織培訓(xùn)的內(nèi)容：日期培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機構(gòu)培訓(xùn)對象員工職業(yè)道德、服務(wù)意識教育培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工文件記錄與檔案管理培訓(xùn)人事行政部管理處全體員工2001．9與住戶溝通的技巧企劃培訓(xùn)部管理處全體員工2001．9住戶違章處理經(jīng)營服務(wù)部管理處全體員工2001．10社區(qū)文化活動管理經(jīng)營服務(wù)部管理人員2001．10投訴處理規(guī)定經(jīng)營服務(wù)部管理人員創(chuàng)優(yōu)考評標準培訓(xùn)管理處管理處全體員工2001．11ISO9002基礎(chǔ)知識培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工法律知識講座管理處管理處全體員工消防訓(xùn)練、演習和急救常識培訓(xùn)管理處管理處全體員工 （五）培訓(xùn)考核培訓(xùn)工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓(xùn)結(jié)束后進行考核工作，考核分為實操考核和書面考核兩種形式。如工作程序、工作方式、工作標準及時間、路線要求等崗位規(guī)范；（4）工作銜接與相互協(xié)調(diào)；（5）圍繞公司與部門組織的培訓(xùn)進行強化訓(xùn)練；（6）管理處認為有必要進行的其他內(nèi)部培訓(xùn)。管理處負責本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓(xùn)；根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進行培訓(xùn)，也可分工種進行培訓(xùn)；培訓(xùn)可采用授課、討論與現(xiàn)場操作方式。上崗前應(yīng)進行相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的培訓(xùn)，由有關(guān)部門負責組織；上崗前應(yīng)進行崗位基本情況、崗位職責、人員配備及設(shè)備設(shè)施的分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由管理處負責組織。（4）公司有關(guān)規(guī)章制度。（2）公司質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識。鼓勵員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓(xùn)班或?qū)I(yè)研討會議，凡是取得國家認可學(xué)歷畢業(yè)證的給予報銷學(xué)費50%。聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習。培訓(xùn)可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情景模擬等形式。（二）培訓(xùn)方式1．內(nèi)部培訓(xùn)。 （一）培訓(xùn)目標對管理處全員實施培訓(xùn)，確保員工素質(zhì)滿足各項質(zhì)量要求。通過培訓(xùn)，公司已培養(yǎng)了一批知識結(jié)構(gòu)全面、管理能力強、經(jīng)驗豐富的中層干部和工作技能扎實、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。（三）崗位配置、人員數(shù)量和要求崗 位人 數(shù)職 責素 質(zhì) 要 求備 注主任1人負責花園城市管理處物業(yè)管理全面工作工程師、碩士學(xué)位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9000運作副主任1人協(xié)助主任進行物業(yè)管理全面工作經(jīng)濟師，有物業(yè)管理經(jīng)驗，精通ISO9002運作監(jiān)控中心主管1人主管監(jiān)控中心工作本科，電子類或自動化專業(yè)，精通物業(yè)管理，ISO9002運作調(diào)度員3人值班和處理各類信息，并負責智能化系統(tǒng)的維護，起到管理“樞鈕”作用中專以上文化或初級以上技術(shù)職稱，電子或自動化專業(yè)，懂ISO9002運作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)小區(qū)事務(wù)部主管（兼）負責聯(lián)絡(luò)保障工作本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合協(xié)調(diào)能力強，懂ISO9002運作財務(wù)人員2人負責小區(qū)財務(wù)工作，收支工作，并兼管管理處檔案、資料管理工作中專以上會計專業(yè)，有物業(yè)管理