東白倉商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書(參考版)
2024-08-13 23:15本頁面
【正文】 。三、 通過分析論證，我們認為本項目是一個投資較大、回報率較高、風險相對較小、具有可操作性，符合我公司商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的可行性項目。第九章 總體評價一、 本項目是一個投資風險較小的項目。盡管本項目的開發(fā)存在一定風險，但這些風險都可以預先估計并在實際操作中加以規(guī)避。但關鍵是能不能開發(fā)市場需要的產(chǎn)品，能不能走市場差異化道路，為此，我們瞄準廣大的中小投資戶，開發(fā)低總價、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場銷售風險。居民收入低，消費支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價格偏低。但為了規(guī)避風險，在項目規(guī)劃定位時，根據(jù)周邊市場情況，對各物業(yè)的面積總量進行了合理分配，商業(yè)7萬多平方米，已在一定程度上超越了市場的需求現(xiàn)狀，如何引導市場消費和有效的挖掘市場潛在需求是解決市場容量風險的重要途徑。第八章 風險分析本項目是一個涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風險。二、財務評價出租收益可出租總面積34906平方米，主力百貨店按平均每平方米22元測算，中型超市按19元/平方米測算，其他詳見下表： 項目出租收益估算表序號物業(yè)類型出租面積（㎡）月租金（元/㎡）年出租收益（萬元/年）A區(qū)1主力百貨9024222綜合超市5047193家具店3884134地下商場8406(出租6304)105大型餐飲4334(出租2167)25656B區(qū)12113(出租8480)25合 計34906銷售收入可售面積為97676平方米，合理收入測算如下： 項目合理銷售收入估算表序號物業(yè)類型可售面積（㎡）售價（元/㎡）銷售收入（萬元）備注1住宅花園洋房1500018002700電梯公寓3600015005400小計5100081002A區(qū)步行街31213800024970金融機構7006000420兒童城28383000851通訊市場189180001512家電市場21323000639大型餐飲21674000866小計40941292583B區(qū)餐飲面積363340001453合計4地下商城210250001051合 計9767639862項目總收入，按510年一個經(jīng)營周期計算，出租固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇10年計算，出租收益為85201萬元。第五章 投資估算及資金籌措計劃一、投資估算項目總投資15億元，平均成本1882元/㎡。只做3個臨街面層，設計3個主題廣場，如陽光活力廣場，都市生活廣場和兒童游樂廣場，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場為主要景觀制造點。產(chǎn)品設計中的步行街道應考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設計方式。設計壓縮現(xiàn)有向陽街商業(yè)氛圍，減少向陽街主要人流，降低對現(xiàn)有街道的依賴性。適當表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為結構形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開發(fā)出一種全新的購物中心。標志建筑物與迎賓大道的有機呼應，在項目北邊規(guī)劃建設大型形象視覺標識“長壽精神柱”，如雕塑。外立面顏色橙色與咖啡紅的合理運用。人流/物流/車流/信息流等交通動線設計商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪采用單一循環(huán)人流步行路線，少量設置機械交通輔助工具；物流設置獨立出入口，與外圍主要交通大街連接；車流統(tǒng)一由現(xiàn)有壽星廣場東北角引入地下，由西南出；適當考慮智能系統(tǒng)在項目中的運用。街鋪及面積分割商鋪布局主要
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