【正文】 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 比例1 自有資金 60000 40%54 / 682 信托融資 35000 23%3 銷售回款 45221 25%4 銀行貸款 18000 12% 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測（以下測算基礎(chǔ)為融資方擬定的價(jià)格，上述估算表中預(yù)計(jì)收入的數(shù)據(jù)考慮到市場不確定因素，較為保守）項(xiàng)目銷售預(yù)測表推售時(shí)間 時(shí)間 產(chǎn)品類型 樓號(hào)戶數(shù)（戶） 面積區(qū)間（㎡） 總面積約（㎡） 銷售單價(jià) 銷售總價(jià)2022 年 8 9 1 60000 25,026,000 　2022 年 8月至—— 獨(dú)棟別墅 5 1 60000 25,026,000 55 / 686 1 60000 26,594,400 7 1 60000 25,026,000 8 1 60000 26,594,400 36 1 80000 71,439,200 30 1 80000 39,858,400 31 1 80000 65,153,600 山頂別墅32 1 80000 65,153,600 2022 年 10 16 7 40000 111,263,200 17 8 40000 122,184,400 中心景觀疊墅花園洋房19 6 40000 101,950,400 　2022 年 2月共 6 個(gè)月多層公寓 25 12 35000 98,603,050 合計(jì) 　 　 　 42 　 49,136 803,872,650 推售時(shí)間 時(shí)間 產(chǎn)品類型 樓號(hào) 戶數(shù)（戶） 面積區(qū)間（㎡） 總面積約（㎡） 銷售單價(jià) 銷售總價(jià)2022 年 3 4 1 60000 26,594,400 10 1 60000 26,594,400 獨(dú)棟別墅1 1 60000 25,026,000 18 8 40000 120,935,600 中心景觀疊墅花園洋房 20 7 40000 111,290,800 23 16 35000 237,672,750 　平墅多層公寓 26 15 35000 103,724,600 2022 年 8 2 1 60000 26,594,400 獨(dú)棟別墅3 1 60000 25,026,000 33 1 80000 65,153,600 　2022 年3 月至2022 年2 月共 12 個(gè)月山頂別墅 35 1 80000 39,858,400 2022 年 8 27 4 40000 83,109,200 28 4 40000 82,948,400 山景疊墅花園洋房29 4 40000 83,130,000 后期暗加海景疊墅 12 6 40000 99,510,800 21 12 35000 140,257,600 　2022 年3 月至2022 年2 月共12 個(gè)月 多層公寓22 14 35000 164,495,100 合計(jì) 　 　 　 97 　 40,095 1,461,922,050 推售時(shí)間 時(shí)間 產(chǎn)品類型 樓號(hào) 戶數(shù)（戶） 面積區(qū)間（㎡） 總面積約（㎡） 銷售單價(jià) 銷售總價(jià)56 / 682022 年 3 13 6 40000 100,228,400 14 6 40000 100,228,400 海景疊墅花園洋房15 4 40000 78,007,600 　多層公寓 24 16 35000 236,955,600 2022 年 6 獨(dú)棟別墅 11 1 60000 25,026,000 34 1 80000 39,858,400 　2022 年 3月至2022 年10 月共 8 個(gè)月山頂別墅 37 1 80000 71,439,200合計(jì) 　 　 　 35 　 41,939 651,743,600 總計(jì) 　 　 　 174 　 42,678 2,917,538,300 20222022 年銷售總計(jì)項(xiàng)目總體銷售套數(shù)：174? 項(xiàng)目總體銷售金額：2,917,538,300 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測單價(jià)銷售面積 2022 年度 2022 年度 2022 年度現(xiàn)金流量項(xiàng)目元/㎡ （㎡）前期累計(jì)發(fā)生額 第一季度 第二季 度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季 度 第三季度 第四季度合 計(jì)一、現(xiàn)金流入 　 　 　 。5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 每平米造價(jià) (元） 備注一、 土地費(fèi)用 　 　　總建筑面積（包含地下地上），合計(jì)為113791 平米　土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi) 25,075 2, 　　 土地費(fèi)用小計(jì) 25,075 2, 　　 　 　 　 　二、 工程費(fèi)用 　 　 　 主體建安工程 54,473 4, 　 綜合配套 2,324 　 前期費(fèi)用 7,650 　 景觀及環(huán)境工程 8,914 　 開發(fā)間接費(fèi)用 16,161 1, 　包括 2022－2022年聯(lián)華信托融資財(cái)務(wù)成本 8700 萬元　 工程費(fèi)用小計(jì) 89,522 7, 　　 　 　 　 　三 其他費(fèi)用 　 　 　　 銷售策劃廣告代理費(fèi) 2,683 　　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 15,400 2, 信托 2 年，基數(shù) 億元　 管理費(fèi)用 611 　　 營業(yè)稅金及附加 17,493 　 　53 / 68　 其他費(fèi)用小計(jì) 36,187 　 　　 　 　 　　 合計(jì)（含稅） 150,784 　 　 項(xiàng)目成本利潤分析和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體成本利潤分析金額 銷售面積單方（不含租 賃面積、不含地下）科目(萬元) (元/平方米) 231700 35000 （含營業(yè)稅及附加） 150,784 　 80916 　 20229 　 60687 　 60687 　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 　 　銷售凈利率 26%投資利潤率 40%股權(quán)投資利潤率（含股權(quán)信托） 80% 資金來源表項(xiàng)目總投資（含稅）共【150,784】萬元，下表為銀行貸款能按時(shí)發(fā)放的情況下。演藝明星占少量，約 3%5%左右。其次為企業(yè)高層管理人員及政府高官，約占購買人群的 2025%。截止 2022 年 1 月已銷售 60% 項(xiàng)目客戶來源區(qū)域分析：52 / 68客戶更多的集中于私營企業(yè)主，約占購買人群的 4050%左右。銷售周期為 11 個(gè)月萬達(dá)公館（東港板塊代表） 目前推出 3 棟超高層公寓共 630 套，截止 2022 年 1 月份已銷售 60%，市場反應(yīng)良好。下面是一方公館的詳細(xì)資料：項(xiàng)目位置：位于星海灣金融中心區(qū)西南端 開發(fā)商：大連一方地產(chǎn)園林景觀：臺(tái)灣老圃 室內(nèi)設(shè)計(jì)：美國赫希貝德納酒店聯(lián)合設(shè)計(jì)有限公司 （Michael Bedner） 50 / 68高層層數(shù) 棟數(shù) 戶型 套數(shù) 預(yù)計(jì)售價(jià)28 2 350/380 平 54/54 均價(jià) 萬左右別墅類型 套數(shù) 層數(shù) 面積 預(yù)計(jì)價(jià)格聯(lián)排 16 4 400 平 5 萬/平起價(jià)獨(dú)棟 6 4 1100 平 預(yù)計(jì)在每套 60007000 萬，8 萬/平米項(xiàng)目狀況：因此本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為 40000 元/㎡左右。根據(jù)在售項(xiàng)目價(jià)格的觀察,位于星海灣的一方公館,目前高層均價(jià)為 萬/ 平米（含精裝修） ，別墅均價(jià)為 8 萬/平米，國寶典藏多層清水房均價(jià)達(dá)到 萬/ 平米，位于東港的萬達(dá)公館高層價(jià)格均價(jià) 萬/平米（含精裝修） 。屬于目前市中心南向觀海的絕版資源。城市核心板塊：主要范圍包含中山區(qū)南山街及新開發(fā)的東港區(qū)域，目前板塊豪宅銷售價(jià)格基本在30,000 元/㎡以上（精裝修價(jià)格） ，高檔住宅的亦達(dá)到 19,000 元/㎡以上（清水價(jià)格）。? 市場風(fēng)險(xiǎn)。? 高檔住宅用地國家控制愈來愈嚴(yán)，供應(yīng)量會(huì)逐年下降，項(xiàng)目稀缺性越發(fā)明顯。47 / 68機(jī)遇? 地塊先天優(yōu)勢無與倫比。? 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)高檔 SPA 會(huì)所配套規(guī)劃未能跟上。劣勢? 交通：冬季雨雪天出行有較大困難，生活配套不甚完善。 價(jià)格定位考慮到以下幾個(gè)方面的因素：本項(xiàng)目的不可復(fù)制性，即本項(xiàng)目具有在高檔樓盤中的極品位置；本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)風(fēng)格和建筑質(zhì)量的頂級(jí)水平；本項(xiàng)目完備的附屬休閑娛樂設(shè)施及服務(wù)功能；目標(biāo)群體的承受能力；因此本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為 40000 元/㎡左右。 項(xiàng)目的市場定位與同類項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目擁有以下優(yōu)勢：獨(dú)特的地理環(huán)境背山面海，充分體現(xiàn)濱海的特點(diǎn)；遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，城市噪音小，物業(yè)及治安管理較好；容積率為 ，充分利用土地資源；利用山勢，戶型多樣、各具特色，購房者選擇余地大；綠化率高，居住環(huán)境好；附屬設(shè)施中的高爾夫練習(xí)場及溫泉 SPA 能夠進(jìn)一步滿足高端人士的休閑、娛樂需求。 項(xiàng)目分析及市場定位本項(xiàng)目屬于頂級(jí)豪宅產(chǎn)品，其所面對(duì)的是人群中的頂級(jí)地位者，根據(jù)各城市的富豪的基本屬性，確定來源城市的比重。大連豪宅近年價(jià)格走勢分析42 / 68數(shù)據(jù)分析 :2022 年大連開發(fā)已成氣候的星海板塊的項(xiàng)目陸續(xù)入市，這帶動(dòng)了全市同類項(xiàng)目的價(jià)格上漲，與 20229 年相比，漲幅達(dá)到 30%。目前大連市場上普通住宅的供應(yīng)量不足也是未來房價(jià)上漲的主要原因之一，所以從總體趨勢來看：我們認(rèn)為土地市場應(yīng)加大普通住宅的用地供應(yīng)量，從根源上調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)市場，預(yù)計(jì) 2022 年大連市土地供應(yīng)量還會(huì)加大。從上圖可見，2022 年中山區(qū)的平均樓面價(jià)約為 5800 元/ 平，為大連市區(qū)樓面價(jià)最高的區(qū)域，這與中山區(qū)歷來為大連市的商業(yè)、教育資源分布區(qū)域相關(guān)。成交特點(diǎn)之樓面價(jià)：東港大宗土地高樓面價(jià)帶動(dòng)整體上揚(yáng)，同比上漲 34%。同比 09 年，沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、中山區(qū)土地成交名列三甲，漲幅最大。沙河口區(qū)和西崗區(qū)土地供應(yīng)量最少，未來區(qū)域土地供給主要通過拆遷以及舊城改造來實(shí)現(xiàn)。甘井子區(qū)依然是大宗居住用地的主要供應(yīng)區(qū)，土地供應(yīng)呈向甘西、甘北逐步移動(dòng)之勢。充足的土地供應(yīng)匹配城市全域化發(fā)展需要，也側(cè)面預(yù)見了大連市政府的規(guī)劃愿景。土地的集中放量是全域城市化得以順利進(jìn)行的前提條件。在“保增長”的政策取向之下，政府無疑會(huì)更加珍視“賣地”到手的黃金白銀。二是“保增長”壓力所致。一是樓市“暖意”傳導(dǎo)所至。 土地市場分析 土地掛牌成交分析2022 年住宅土地掛牌成交狀況表2022 年大連主城區(qū)掛牌土地共計(jì) 93 宗，其中一宗用地性質(zhì)為公建的地塊暫停掛牌。 大連市房地產(chǎn)市場 概述投資情況分析37 / 68截至 2022 年 11 月末，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的 %。隨著大連經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，居民人均可支配收入將持續(xù)穩(wěn)步增長，居民的消費(fèi)能力將逐步增強(qiáng)，購房意愿將逐漸增強(qiáng)。綜上，大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)景氣度正處于上升階段, 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。35 / 68（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、政府公布年鑒）36 / 68大連居民可支配收入持續(xù)增加，增速穩(wěn)步放大，三季度增速 %，雖未達(dá)到 07 年 %的平均增長水平但已遠(yuǎn)超 09 年的 %。房地產(chǎn)投資狀況：固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)投資增長 %大連市 2022 年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)較快增長，111 月總體保持在 %的增速，截止 11 月份累積固定資產(chǎn)投資 億元，全年依舊是 6 月和 9 月為波峰增長，交通建設(shè)和大項(xiàng)目極大促進(jìn)了大連經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長 35%，高于全省投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，在全省 14 個(gè)地市中位居第七，比上年同期前移 6 位。4 項(xiàng)目市場情況 項(xiàng)目投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)概況隨著國際社會(huì)大規(guī)模財(cái)政及貨幣政策效果逐步顯現(xiàn)，全球經(jīng)濟(jì)衰退初步出現(xiàn)放緩跡象，以我國為代表的新興經(jīng)濟(jì)體增速也開始起穩(wěn)回升，源于投資及消費(fèi)的拉動(dòng)，出口也逐步回暖，2022 年前三季度大連市 GDP 同比累計(jì)漲幅增速從一季度的%提升至三季度的 %。根據(jù)以上的法律過程及規(guī)劃方案的主要內(nèi)容，正式提出琥珀灣項(xiàng)目。2022 年 8 月 18 日委托美國 SWA 集團(tuán)所做的項(xiàng)目地《琥珀灣總體規(guī)劃方案》正式完成。2022 年 4 月 13 日取得《 中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 。2022 年 7 月 23 日，經(jīng)市長辦公會(huì)議研究，對(duì)該項(xiàng)目提出了補(bǔ)充設(shè)計(jì)說明。2022 年 5 月 29 日，大連市規(guī)劃和國土資源局對(duì)本地塊的改造提出了具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。(6) 生活污水處理采取環(huán)保政策允許的直接排入市政排污管網(wǎng)的處理方法。(4) 取暖設(shè)施項(xiàng)目設(shè)獨(dú)立的供暖系統(tǒng)，即小區(qū)供暖（包括 B 區(qū)商業(yè)設(shè)施）需采用新型節(jié)能、環(huán)保的地源熱泵供暖方式。(2) 生活及商業(yè)用電項(xiàng)目地原有市電網(wǎng)結(jié)點(diǎn)，需雙回路電源。32 / 68(2) 電源項(xiàng)目地 B 區(qū)，原為居住區(qū)，有市內(nèi)電網(wǎng)結(jié)點(diǎn)，可滿足施工用電需要?，F(xiàn)有道路的通過能力，能滿足施工及將來入住用戶的交通要求。聯(lián)營汽車通過項(xiàng)目地。 交通項(xiàng)