【正文】 尊貴典雅的大堂設計物業(yè)管理及服務設施建議n 聘請知名的物業(yè)管理公司以顧問形式參與管理，提升物業(yè)管理水平； n 物業(yè)管理公司在項目運作的前期便開始介入，增加潛在客戶購房的信心； n 除提供24小時保安、維修、清潔的服務之外，建議本小區(qū)提供部分特別服務內(nèi)容：1）智能化服務即熱供水舒適系統(tǒng)獨創(chuàng)空氣舒適系統(tǒng)純凈飲水舒適系統(tǒng)2）管家服務家居維修 衣物洗燙 居家清潔及家務助理代購家用電器及安裝工程 代辦家私搬運 汽車清潔鮮花速遞 家居防盜 物業(yè)租賃 電召的士 喚醒服務 24小時服務熱線上門煮食 開辦生日及慶祝酒會 寵物照看 私人助理 鮮花養(yǎng)護等3）尊貴服務酒店式管理公寓是指物業(yè)公司提供酒店模式的服務，如打掃房間、預約送餐等。自然環(huán)境的生態(tài)和能源的利用是與新型住宅建筑的發(fā)展密切相關的技術要素，由此切入進行設計也將成為市場賣點之一會所建議在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，被訪者對會所的要求一般都較高，尤其是對休閑會所的要求，針對本項目的特點，建議會所設置在裙樓四樓，一方面滿足居民的要求，另一方面也可以向外經(jīng)營，會所內(nèi)容建議設置主題式商業(yè)會所，引入南京首家沐水主題娛樂項目。根據(jù)總體消費者定量分析，被訪的消費者對安全防范系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡系統(tǒng)的重視程度較高，提及率均超過九成。組織南京CBD住宅發(fā)展規(guī)劃論壇。賣場環(huán)境的誘導。引進著名物業(yè)管理公司或顧問公司。【可營造的銷售賣點】爭取獲得一個榮譽稱號，如“南京優(yōu)質樓盤”等。賣點營造注意力經(jīng)濟時代已經(jīng)來臨，優(yōu)質的產(chǎn)品也需要優(yōu)質的包裝，尤其實在信息膨脹的競爭態(tài)勢下，如何最大限度的獲取客戶的眼球關注成為現(xiàn)代防地產(chǎn)營銷的重要課題。●精致的細節(jié)處理以及高標準的工程質量。主要體現(xiàn)在建筑風格（包括外立面造型、色彩組合、建筑符號、細部處理）能夠完美的迎合目標客戶對明快、通透、簡潔精細、大氣等方面的追求。以下將在自身素質塑造、賣點營造以及產(chǎn)品附加值提升等方面提出針對性解決方案?！就茝V口號】 國際風尚 王者氣質五、產(chǎn)品核心競爭能力分析總體而言，目前南京地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，尤其是高端物業(yè)市場，市場競爭將呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，如果在后天的產(chǎn)品營造上不具有差異化的核心競爭能力，那么將不能預期的實現(xiàn)最終銷售目標?！耥椖康臋n次定位為國際風尚下的高尚精致物業(yè)，所以案名要突出國際化來。（休閑健康主要體現(xiàn)在物業(yè)配套上，結合奧體中心，營造一種休閑愜意和健康的都市生活模式?！褡⒅厝穗H交往對新鮮事物容易接受，容易溝通，喜歡結交各類朋友，交往廣泛，沒有隔閡感?！褡⒅厣钯|量，有生活品位在住宅的設計與建造過程中，應重視建筑的簡潔明快與生機活力，注意細部的處理，從每個細小的地方去提升業(yè)主的生活質量。因此，項目的文化定位主要是為了迎合目標客戶的心理特征，在建筑風格以及未來居住氛圍的營造上賦予文化象征的含義。而項目能夠成功占有市場，必須要通過項目的獨特賣點和獨有風格來體現(xiàn)項目的個性化，成而與競爭項目相區(qū)分，達到在市場中脫穎而出的目的。針對消費者的以上需求，開發(fā)商應綜合考慮諸如套型結構、面積等各種因素，盡量迎合消費者的需求，因此，針對性建議如下：房間內(nèi)應盡量設置開放式廚房、足夠寬敞的廳；100M2以上的套型主臥室內(nèi)應設立衛(wèi)生間，同時應設置儲藏室/雜物間。戶型功能定位 戶型應該滿足規(guī)范性、經(jīng)濟性、實用性、超前性、功能性等五個特性，做到有較高的使用率，廳室廚衛(wèi)配比合理，有合理的空間剪裁，同時還要做到動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開的功能分區(qū)，才不失為好戶型。二代模糊了大小戶型概念，以40平方米為基本住戶單位，同時可以倍數(shù)組合成單身公寓、溫馨住宅、豪華公寓等大小不同、功能齊備的空間，以其可以彈性組合的特性引起市場的關注。客戶定位：白領階層、中高級技術人員、小公司經(jīng)營者，家庭結構三口之家，年齡在3035歲左右。市場因素：競爭在售樓盤中120130平方米左右的三房兩廳較受市場歡迎，但市場競爭壓力也較大。 戶 型： 125平方米的三房兩廳，110平方米的小三房兩廳以及135平方米的大三房兩廳為輔比例共占25％：三房兩廳：占公寓總面積的10％；小三房兩廳：8％；大三房兩廳：占7％ 定量分析：%，％。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和 廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。4. SOLO戶型特別細致地構成了輔助空間。戶型定位：SOLO戶型是有別于目前市場上通常意義上的戶型，他的定義是：SOLO戶型就是個性化的尊重客戶生活方式的的精準居住空間。市場因素：雖然有很多項目的小戶型都在蓄勢待發(fā)，但從南京的整體情況及與北京、上海相比，這種小戶型在南京還沒有飽和，此外本地塊發(fā)展小戶型條件得天獨厚。定性分析：目前市場所銷售的類似戶型往往一經(jīng)推出，即便搶購一空。 戶 型： 1960平方米比例：占公寓總面積的25％，其中56平方米左右占總面積的10%，43平方米的占8%，35平方米的占5%，19平方米的占2%。客戶定位：將要結婚的年輕人，剛結婚的年輕夫婦，退休的老人，周邊的拆遷戶等等。戶型定位：凸窗處理、內(nèi)置陽臺、開放式廚房等，注重戶型的實用性以及創(chuàng)新性 戶 型：70平方米左右的二室一廳 比例：約占公寓面積的25％定量分析：%，選擇率達到最高，％定性分析：根據(jù)深訪調(diào)查結果，年輕人對這種房型尤為最愛?？蛻舳ㄎ唬耗贻p夫婦、外來的知識青年、拆遷戶等。建筑風格定位：l 高雅的、現(xiàn)代的國際化建筑風格l 高品味，強調(diào)雅致、內(nèi)斂，反對夸張的色彩與構造的運用l 外立面高貴、簡潔、現(xiàn)代、具有金屬質感l(wèi) 房型通透，發(fā)揮建筑與自然、建筑與地方文化的聯(lián)系項目總體定位決定了項目的建筑風格定位：戶型定位 消費者對戶型的需求分布：房型套型比例合計比例一室型一室一廳一衛(wèi)%%二室型二室一廳一衛(wèi)%%二室二廳一衛(wèi)%三室型三室一廳一衛(wèi)%%三室二廳一衛(wèi)%三室二廳二衛(wèi)%四房及以上四室二廳二衛(wèi)%%五房以上%總計%% 戶型定位 戶 型：85平方米的兩房兩廳比例：約占公寓面積的25％定量分析：根據(jù)潛在消費者調(diào)查結果，80100平方米的住房需求較為強烈，％，％定性分析：根據(jù)深訪調(diào)查結果，公寓房在85—115平方米之間的戶型被認為是黃金戶型市場因素：根據(jù)市場上競爭樓盤的調(diào)查結果，80100平方米之間的兩房戶型較受市場歡迎，銷售率也比較高，尤其是河西現(xiàn)在這種面積的戶型較為空缺。產(chǎn)品的品質定位于中高檔，但戶型的小型化，擴大了我們客戶的定位范圍。從市場調(diào)查情況來看，小戶型市場較為火爆，市場空缺量較大，未來幾年小戶型仍然是市場的熱點。項目如果定位于中低檔樓盤，不利于實現(xiàn)利潤最大化，同時與裙樓的商場定位不符，對商場經(jīng)營有很大影響。 就項目居住功能而言，確定物業(yè)類型主要考慮如下因素：項目目前所處形式較為尷尬，不確定因素太多，區(qū)域認知度較低，酒店式公寓客戶來源過于高端化，且多為租賃，不利于項目的快速回籠資金，同時風險也較大。 天人合一的可持續(xù)發(fā)展：和整體相融是一種可持續(xù)發(fā)展的大智慧，其中與自然環(huán)境、城市、社會生活方式、人文氛圍相互融合的天人合一，保護環(huán)境，注重生態(tài)平衡，減少資源消耗等。 感染效果的地產(chǎn)美學：體驗地產(chǎn)與傳統(tǒng)概念地產(chǎn)的重要區(qū)別是體現(xiàn)為對于地產(chǎn)美學的強調(diào)，使地產(chǎn)開發(fā)從概念系統(tǒng)演繹、工程質量的優(yōu)質進化到體驗地產(chǎn)美學效果層面，從主題、風格、布局、造型、色彩、材料、空間感、比例關系等諸多方面強化其藝術性，結合特定的人文精神內(nèi)涵，創(chuàng)造出令人印象深刻、產(chǎn)生驚喜激動的體驗效果。 本項目的物業(yè)檔次定位為：國際風尚下的高尚精致物業(yè)【國際風尚的體驗