【正文】 年齡在3140歲的消費者，%，%。 2130歲的年輕人成為奧體地段高層住宅的主力潛在購買者，%，其次是3140歲的消費者，%，%，41歲以上的消費者很少。 休閑會所為酒店式公寓必備，必須為酒店式公寓的購買者提供寬帶、安全監(jiān)控系統(tǒng)等配套設施。 應主要開發(fā)80 M2以下、總價在40萬元以內(nèi)的酒店式公寓216。 進行高層住宅與酒店式公寓開發(fā)時，外立面最好使用高檔涂料及瓷磚，并采用毛坯房交付標準，另外需充分考慮消費者對車位的需求。 房間內(nèi)設置開放式廚房、儲藏室/雜物間、足夠寬敞的廳，主臥室內(nèi)設立衛(wèi)生間受到消費者的歡迎。216。216。 從市場調(diào)查情況來看：216。提高項目的核心競爭力。 216。 以新現(xiàn)代主義風格為產(chǎn)品風格定位； 216。 小戶型可以考慮一定的挑高設計。 住宅以80120為主打戶型。 產(chǎn)品盡量不向豪宅和過于高檔的物業(yè)方向發(fā)展。 從項目包裝來看，普遍存在產(chǎn)品內(nèi)涵不深，多數(shù)樓盤主題包裝不明顯，多數(shù)是歐式建筑，突然融入中式園林，整體風格較為雜亂。 從目前市場銷售情況來看，面積為80120㎡左右的戶型尤其是80100㎡需求量較大，但目前該面積的戶型市場供應量仍然不足。 南京在銷住宅市場主要是集中在河西和江寧，河西片區(qū)已得到客戶普遍認同，且未來南京商品住宅市場的開發(fā)熱點為和西的中部和南部，即奧體中心周邊地帶。 從高檔住宅市場消化速度來看，明顯反映這類產(chǎn)品存在較小的市場空間。 從市場現(xiàn)狀來看，公寓以多層住宅、小高層住宅為主，高層只有在市中心才較為多見，但從目前的發(fā)展勢頭來看，高層住宅開始逐漸占據(jù)主角。 小戶型的物業(yè)管理大多不到位。 交之其他城市的小戶型，南京的許多小戶型多為挑高設計，面積多集中在3570平方米左右，市場反映情況良好。 近來小戶型的房子開發(fā)量增大，除現(xiàn)在已經(jīng)銷售一空的綠城新貴、青春之家、劍橋國際公寓、澳麗家園等之外，待銷樓盤如新城市廣場、國際貴都、郎詩熙園都在蓄勢待發(fā)，可以預計，未來小戶型的房子“一搶而空”的局面很難再出現(xiàn)，市場競爭壓力加大。 市場中低檔供應量也較大，但多集中在江寧新區(qū)，配套與交通極不方便。 市中心以及河西新區(qū)的樓盤多以大戶型為主，面積多集中在150平方米左右，但銷售進度較慢。 從市場調(diào)查來看，目前市場高檔樓盤烽煙四起，競爭異常激烈，無強勢賣點的樓盤銷售異常艱難。地產(chǎn)項目定位推導坐標軸（T / R / S / I模式）行業(yè)動態(tài) （Trade Trend）市場需求 （Market Requirement）市場供應 （Market Supply） 項目自身（Itemself） 市場供應(Market Supply) 224?！褚龑Мa(chǎn)品出彩：定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設計方案?！耋w現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容必須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標客戶?！裉岢捎裕阂皂椖坑谧疃虝r間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點。中泰國際廣場項目住宅及酒店式公寓產(chǎn)品定位報告一、定位策略●把握區(qū)域特征：定位的基礎建立在市場調(diào)查分析的結論之上?！駨娬{(diào)揚長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案?！駧悠放蒲苌和ㄟ^產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商以及項目本身的品牌效應?！駡猿忠钥蜑楸荆涸诒Ｕ祥_發(fā)商利益的基礎上體現(xiàn)客戶利益最大化。二、定位推導思路根據(jù)市場定位的現(xiàn)代理論，房地產(chǎn)項目的定位推導主要通過如下四個因素層面進行分析：■市場供應(Market Supply)；■市場需求(Market Requirement)；■行業(yè)動態(tài)(Trade Trend)；■項目自身(Itemself)。 從南京市目前產(chǎn)品供應狀況來看：216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。結論：從市場空白點策略和差異化策略的角度來看，本項目定位將有如下的考慮： 216。 216。 216。 216。 以新城市規(guī)劃理念塑造社區(qū)品質，注重強調(diào)內(nèi)部環(huán)境、文化氛圍、休閑健康。 可以考慮引進一定的酒店式管理（關鍵物業(yè)管理費客戶要能承受，以實際用途為主，避免過于高檔）。 市場需求(Market Requirement) 224。 應該著力發(fā)展普通高層住宅，并主要面向居住者，如能針對性地提供足夠的娛樂與體育設施，解決電梯等候與安全問題將會對消費者具有更大吸引力。 開發(fā)81—120M2的高層住宅將有更廣闊的市場空間，但81—100M2住房會最暢銷，同時，套型的需求層次化明顯，但二室二廳一衛(wèi)的高層住宅最受市場歡迎。 總價在2140萬元的高層住宅最受潛在消費者青睞216。216。216。 對于酒店式公寓，挑高設計受歡迎216。216。216?？梢?，2140歲的中青年人是購買主力軍。 有意向購買奧體地段酒店式公寓的消費者中，大專學歷的消費者最多，%，大專及以上學歷人員仍占半數(shù)以上。 潛在消費者主要來自河西、城南、城中居民。 關注居住者對休閑和健康的居住需求； 216。 216。216。 行業(yè)動態(tài)(Trade Trend) 224。 全球大融合,價值取向在世界范圍內(nèi)趨同：市場經(jīng)濟、科技進步、信息時代、通訊交通……一切因素都在努力把全世界的資源、物質和生命聯(lián)系在一起。這里面也必然包括價值觀念。216。十六大報告就明確的提出，要擴大中等收入者的比重。目前南京居民住房消費形式已由原先的“金字塔型”轉變?yōu)椤伴蠙煨汀?，表明中產(chǎn)階級住房消費已開始嶄露頭角。由于中國傳統(tǒng)文化的幾十年斷層，中國人傳統(tǒng)的美意識、文化價值觀等一片空白，新生代中產(chǎn)根據(jù)眼看耳聞的不系統(tǒng)的文化表象，意想著自己心中的新生活方式和財富表現(xiàn)方式。 生活形態(tài)的變遷已經(jīng)是在進行之中了，我們總結了國際六大居住趨勢回歸人性本質——要求居住空間和環(huán)境的親切尺度,注重有休閑的生活個性化——拒絕千篇一律,根據(jù)自我需要來定義家居空間追求精神與文化的內(nèi)涵——尋找審美原則,要求設計每一個細節(jié)，體現(xiàn)美學追求國際化融合溝通——國際性活動、國際文化和信息交流與自然融合，注重生態(tài)環(huán)境——追求樸素和簡約主義的風格不要亭子，要大樹。 雅皮階層大量出現(xiàn)，尋求個性化的生活方式：在新經(jīng)濟和全球化的洗禮下，年輕一代的“雅皮階層”在信息產(chǎn)業(yè)、傳媒、廣告、金融等新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出商業(yè)奇跡，同時也創(chuàng)造了嶄新的文化形態(tài)：它不再是一種保守的等級文化，它更強調(diào)開放、創(chuàng)造、溝通和嘗試，具有非凡的獨立精神，并對社會具有更多的責任感和憂患意識。正是個性化所體現(xiàn)出來的旺盛生命力和創(chuàng)造力，極大地豐富了住宅產(chǎn)品的空間語匯和規(guī)劃思想，并直接催發(fā)了樓市中高端產(chǎn)品在項目規(guī)劃和住宅設計方面的持續(xù)創(chuàng)新行為。結論：216。216。 216。 216。 項目自身(Itemself) 224。 地塊區(qū)位：本項目位于奧體中心，未來南京重點發(fā)展的區(qū)域。 建筑面積8萬平方米，高層建筑，規(guī)劃設計中要求不要有外露陽臺。 項目所在區(qū)域市場認知度仍然不高。 注重產(chǎn)品定位奧體中心的街區(qū)功能一致，以體現(xiàn)休閑健康為主，同時片區(qū)剛形成時還主要以年輕人居多，定位要多關注年輕人。 項目住宅面積大，戶型定位不能過于單一，但也不能過于分散，否則會造成客戶對項目形象模糊。 可以考慮內(nèi)置陽臺。市場空白點與機會點的對位原理市場機會點市場空白點由于項目目前所處的片區(qū)認知度仍然不高，從市場引導角度出發(fā)，本項目存在如下空白點、機會點： 空白