河南衛(wèi)輝南城區(qū)核心區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告(參考版)
2025-08-04 16:53本頁面
【正文】 商業(yè)配套提升 —— 具備購(gòu)物、休閑、觀光、娛樂功能風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 衛(wèi)輝老城區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告 一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 二、市場(chǎng)環(huán)境分析 五、項(xiàng)目整體推廣策略 四、項(xiàng)目整體規(guī)劃策略 三、項(xiàng)目定位可行性分析 大盤營(yíng)銷解讀 速度與價(jià)值的共贏 大盤特征： 根據(jù)百納機(jī)構(gòu)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)多年操盤經(jīng)驗(yàn)，大盤都具有以下特點(diǎn) 大盤自身特點(diǎn)： 特點(diǎn)一：體量在 20萬平方米以上 特點(diǎn)二：所有產(chǎn)品市場(chǎng)化運(yùn)作 特點(diǎn)三：開發(fā)周期長(zhǎng) 大盤營(yíng)銷的策略： 以項(xiàng)目形象為基礎(chǔ)，充分造勢(shì) 項(xiàng)目形象和品牌價(jià)值跳躍式增長(zhǎng) 追求品牌價(jià)值 品牌價(jià)值創(chuàng)造更好經(jīng)濟(jì)價(jià)值 追求城市影響力 產(chǎn)品升級(jí)、創(chuàng)新 完成銷售任務(wù) 產(chǎn)品價(jià)格提升 帶動(dòng)整體大盤 品質(zhì)提升 保持持續(xù)熱銷態(tài)勢(shì)； 價(jià)格持續(xù)走高； 利用價(jià)格走勢(shì)體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)； 保持小量多投放的銷售策略； 促成市場(chǎng)追捧態(tài)勢(shì)； 銷售控制原則 要點(diǎn)一： 大盤營(yíng)銷的要點(diǎn)： 要點(diǎn)二 重視自身客群積累和培養(yǎng) 置業(yè)聯(lián)盟 —— 完善的客戶連帶系統(tǒng) 客戶保養(yǎng)系統(tǒng)； 成立客戶俱樂部 —— 置業(yè)會(huì)； 站在現(xiàn)在規(guī)劃未來：儲(chǔ)備客戶資源，保持旺盛的消化力； 要點(diǎn)三 打造區(qū)域名片，實(shí)現(xiàn)品牌升級(jí) 具有龐大的客群基礎(chǔ) 項(xiàng)目規(guī)模和體量龐大； 開發(fā)周期長(zhǎng)； 項(xiàng)目有能力改變區(qū)域城市印象； 營(yíng)銷費(fèi)用較高； 城市大盤擔(dān)負(fù)起城市功能的作用，承擔(dān)著人們對(duì)城市生活和美好向往的解讀。 另外，可以利用植物的不同組合，打破建筑間的僵化空間，形成活潑、 和諧的空間， 營(yíng)造出春則繁花似錦，夏則綠蔭暗香，秋則霜葉似火，冬 則翠綠常延的景觀美景 。主要注重道路、水景、休閑用地，可以使人在戶外停留駐足。 商業(yè)景觀注重蘊(yùn)含本地人文特色雕塑小品的融入。 增送南北雙露臺(tái)，面積超過 10平米，再加上所送入戶花園面積、一半陽臺(tái)面積，該戶型贈(zèng)送面積超過 20平米，能夠很容易激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望 。 送入戶花園 115㎡ 左右經(jīng)濟(jì)型 三房?jī)蓮d，贈(zèng)送 入戶花園面積 10 余平米，入戶花園 也可封閉成一個(gè)獨(dú) 立房間 。 ? 戶型考慮到中高端的消費(fèi)需求，盡量增加書房、健身房、觀景陽臺(tái)等提高生活品質(zhì)的功能空間。 體驗(yàn)式營(yíng)銷 銷售人員和現(xiàn)場(chǎng)工作人員接受專業(yè)的酒店禮儀培訓(xùn)，以及高級(jí)美容培訓(xùn)； 五星服務(wù)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)：個(gè)人形象、快捷和恰如其分的服務(wù)、體驗(yàn)式銷售中心、體驗(yàn)式樣板層、酒吧式洽談區(qū) …… 二、項(xiàng)目建筑風(fēng)格與物業(yè)發(fā)展建議 新加坡風(fēng)格建筑 新加坡建筑融匯東方文化 與西方建筑的新建筑形態(tài) , 體現(xiàn)國(guó)際化建筑潮流 . 三、項(xiàng)目建筑類型建議 25%退臺(tái)式情景美墅 + 45%多層花園洋房 + 30%小高層 退臺(tái)式情景美墅 情景美墅建筑結(jié)構(gòu)示意圖 多層花園洋房 小高層 四、項(xiàng)目戶型建議 ? 因考慮到項(xiàng)目規(guī)模較大，所以建議在考慮市場(chǎng)需求的主力戶型及面積同時(shí)，實(shí)現(xiàn)戶型的多元化，擴(kuò)展客戶渠道。 事件造勢(shì) ? 飛艇巡行 ? 《 偉人重返燕莊 》 和 《 燕莊歷史圖片展 》 ?《 中華骨髓基金會(huì) 》 慈善捐贈(zèng) ? 國(guó)際模特表演賽 ? 知名商家簽約 CS體驗(yàn)式營(yíng)銷（現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、樣板房）； 大型高規(guī)格會(huì)所； 國(guó)際知名物業(yè)管理； ………… 服務(wù)營(yíng)銷 —— 讓鄭州市民感受前所未有的星級(jí)服務(wù) 體驗(yàn) CS是客戶滿意（ CUSTOMER SATISFACTION）的簡(jiǎn)稱，是“客戶對(duì)其要求已被滿足的程度的感受”，是人們?cè)诮邮芰水a(chǎn)品或服務(wù)包括其所攜帶信息的刺激以后，所作的一種肯定的心理狀態(tài)，是人們對(duì)產(chǎn)品的一種主觀的綜合的評(píng)價(jià)。 人文營(yíng)銷 燕莊有著厚重而輝煌的歷史，獨(dú)有的人文資源能增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感，從而提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值。 4 文化的影響力 時(shí)尚舞臺(tái)＋運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng) STREETMALL的“體驗(yàn)”所在 強(qiáng)化廣場(chǎng)的利用，設(shè)置 時(shí)尚舞臺(tái) 和 極限運(yùn)動(dòng) ，如：經(jīng)常舉辦音樂會(huì)、明星新聞發(fā)布會(huì)、新上季品牌服裝發(fā)布會(huì)、街頭藝術(shù)表演等。這是我們獨(dú)有的人文資源，這是我們的對(duì)手無法復(fù)制的資源，它能勾起目標(biāo)客戶的價(jià)值共鳴，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感，從而提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值。 集為大，散為活 二、是如何實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo) 的？ 1 ? 以寫字樓、酒店和公寓作為形象支點(diǎn)，撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并降低開 發(fā)成本，提升競(jìng)爭(zhēng)力； ? “什么樣的客戶決定了什么樣的價(jià)值”，通過引進(jìn)寫字樓和商業(yè)優(yōu) 質(zhì)客戶提升整體價(jià)值； ? 以歷史人文、主題化和特色化的差異化形象和品牌，增加項(xiàng)目附加值。一期總建筑面積達(dá)，包括兩座辦公大樓，于 2022年第四季度落成 企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，目標(biāo)是營(yíng)造一流的商圈，發(fā)展成為跨國(guó)公司總部所在地 E 瑞安 集團(tuán) 總部 大樓 按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，還將在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，這將是瑞安集團(tuán)未來的總部 白玉蘭是上海市花，本項(xiàng)目要成為太平橋項(xiàng)目的象征 4 5 6 1 2 3 上海新天地開發(fā)六步法 找準(zhǔn)5%核心元素 改造景觀環(huán)境 注重功能型配套 周邊消費(fèi)支持 打造5%的樣板 帶動(dòng)95%的其余地產(chǎn) 整體運(yùn)營(yíng)參考案例 2 鄭州 其中第一期五棟住宅樓于 2022年下半年開始公開對(duì)外發(fā)售，三周內(nèi)基本售完。 第一期包括三幢 8至 12層的低層大廈、兩幢 19及 23層的高層大廈以及兩幢低層的獨(dú)立別墅及相連復(fù)式別墅，共提供 283個(gè)兩房至復(fù)式六房的住宅單位，每個(gè)單位建筑面積由 105至 500平方米。一、以現(xiàn)代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務(wù)公寓外，還有一個(gè)總面積達(dá) 、娛樂、休閑中心，是適合于時(shí)尚青年一族的休閑娛樂場(chǎng)所 開發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營(yíng)造一個(gè)高品位的人文環(huán)境，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。太平橋人工湖綠地目前已經(jīng)成為上海市中心一個(gè)獨(dú)具特色的景觀空間 B 上海 新天 地 上海新天地占地 3萬平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。整個(gè)項(xiàng)目耗資近10億人民幣，從 2022年 1月開工建設(shè)，建設(shè)歷時(shí) 6個(gè)月。 整體運(yùn)營(yíng)參考案例 1 上海 站在項(xiàng)目的角度看運(yùn)營(yíng) ?借鑒 ≠照搬，任何成功的案例，都是若干個(gè)成功元素的結(jié)合，都有它特定的背景，案例給我們帶來的只有啟示。 項(xiàng)目核心價(jià)值與世界人居的對(duì)接 ?生活、工作的完美結(jié)合，自然、建筑與人的和諧相處，享受輕松、浪漫、舒適 商業(yè) 世界人居理想之地 宜居 都市 自然 人文 休閑 ?城市中央，配套完善 ?大型城市綜合體，集居住、購(gòu)物、休閑、娛樂于一體，享受 360度的輕松便利生活 ?緊鄰市政公園和水景公園 ?自然生態(tài)資源得天獨(dú)厚
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