虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號(hào)地塊投資分析報(bào)告(參考版)
2024-12-26 15:15本頁面
【正文】 48 ? 項(xiàng)目規(guī)劃前景誘人，存在較大機(jī)遇，且置地集團(tuán)目前并無中期項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，而如此大體量的綜合商辦項(xiàng)目也是集團(tuán)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、豐富主業(yè)結(jié)構(gòu)的良好契機(jī)。 ? 建議與商務(wù)區(qū)管委會(huì)進(jìn)一步溝通，了解政府支持政策、推地方式等細(xì)節(jié)內(nèi)容。目前區(qū)域尚無可參照的開發(fā)案例，考慮到交通樞紐短暫停留的人流較多、長(zhǎng)期駐留的人群將較少，商務(wù)功能核心區(qū)區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)占比較高（占建筑總量的 67%），項(xiàng)目辦公物業(yè)的開發(fā)前景尚不明朗。 ? 虹橋商務(wù)區(qū)將成為上海國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的承載區(qū)之一，將帶來大量的人流、物流和資金流，成為上海城市發(fā)展的又一增長(zhǎng)極；基于整體區(qū)域開發(fā)的需要，首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目也將得到政府更多的支持，以降低初創(chuàng)者的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。0000) 1）銷售收入 38,329 100,410 114,739 74,449 327,927 2) 租賃部分退出銷售收入 91,515 377,583 469,098 2）租金收入 5,533 16,039 22,556 18,879 63,007 收入小計(jì) 43,862 116,449 228,810 470,911 860,033 減除 銷售營(yíng)業(yè)稅及附加 (%) (2,127) (5,573) (11,447) (25,088) (44,235) 減除 租賃營(yíng)業(yè)稅及附加 (%) (307) (890) (1,252) (1,048) (3,497) 減除 租賃房產(chǎn)稅 (12%) (664) (1,925) (2,707) (2,265) (7,561) 減除 土地增值稅（ LAT） (767) (2,008) (2,295) 5,070 小計(jì) 39,997 106,053 211,110 447,580 804,740 2. 開發(fā)成本及費(fèi)用 (RMB 39。 財(cái)務(wù)分析 43 按上述的租售價(jià)格及方案，并以 地塊掛牌底價(jià) 305422萬元 進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)測(cè)算： 項(xiàng)目開發(fā)成本約為 ，加上相關(guān)稅費(fèi)后的項(xiàng)目總成本約為 ， 折算到地上總建筑面積的單位成本為 28218元 /平方米。0000) 258,368 51,909 17,650 327,927 均價(jià) (RMB/sqm) 27,203 32,129 100,000 可售面積 (sqm) 94,977 16,157 1765 個(gè) 111,134 辦公 商業(yè) 會(huì)議展覽 文化娛樂 酒店 地下商業(yè) 總計(jì) 租金收入及租賃退出銷售額 (RMB39。 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合計(jì) 租金總收入 410 1,907 3,664 3,847 9,828 運(yùn)營(yíng)成本 205 954 1,832 1,923 4,914 實(shí)際凈總收入 205 954 1,832 1,923 4,914 會(huì)展總建筑面積 一期 D11 二期 D12 合計(jì) 24,954 sqm 5,393 30,347 sqm 單位：萬元 財(cái)務(wù)分析 42 收入總額： 860033萬元，折算到地上總建筑面積的平均銷售單價(jià)為 34213元 /平方米。 2021年收入 7000萬元，成本約 3000萬元（包括水電、 人力、物業(yè)折舊等），贏利 4000萬元左右。 ? 本項(xiàng)目測(cè)算中，酒店初始房?jī)r(jià)按 700元 /間 /天，并按 5%的年增長(zhǎng)率遞增，三年后的穩(wěn)定入住率按 75%考慮，酒店總建面41877平方米，客房數(shù)按假設(shè)為 360間，運(yùn)營(yíng)成本按收入的 50%估算，其他假設(shè)條件如下： 單位：萬元 財(cái)務(wù)分析 41 會(huì)議展覽： ? 經(jīng)了解，光大會(huì)展中心面積約 5萬平米，實(shí)際會(huì)展使用面積 3萬多平方米（體量與本項(xiàng)目基本相當(dāng)），2021年承接會(huì)展 160多次，為全國(guó)第一，使用率接近 50%。 36 SWOT分析 ? 項(xiàng)目背景 ? 項(xiàng)目概況 ? 市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目研判 ? 財(cái)務(wù)分析 ? 投資建議 37 財(cái)務(wù)分析 假設(shè)條件： ? 項(xiàng)目計(jì)劃按 D1 D12兩個(gè)子地塊相隔一年分兩期開發(fā)，每期建設(shè)期三年，開工一年半（ 18個(gè)月）后開始銷售，并根據(jù)市場(chǎng)情況決定租售比例，租賃部分在出租三年后轉(zhuǎn)租為售，整個(gè)項(xiàng)目全部開發(fā)周期為五年； ? 出租部分的出租率按 85%計(jì)算； ? 租賃部分退租轉(zhuǎn)售資本化率為 5%； ? 銷售及租賃營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的 %；租賃房產(chǎn)稅為銷售收入的 12%；增值稅按當(dāng)年銷售額的 2%預(yù)繳，并在項(xiàng)目退出時(shí)結(jié)算； ? 土地款全部由自有資金一次性繳納，其余開發(fā)資金通過銀行貸款解決，貸款年利率按人民銀行最新公布的三至五年期貸款利率 %計(jì)算； ? 地下兩層共計(jì) 1765個(gè)車位，全部按出售計(jì)算，單價(jià) 10萬元 /個(gè)； ? 所有物業(yè)的租賃及銷售價(jià)格均按每年 5%的增長(zhǎng)率遞增； ? 折現(xiàn)率 7%。 項(xiàng)目周邊未來供應(yīng)量較大，有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力 ； 開發(fā)投資額較大，帶來資金壓力 。 “部市合作”，商務(wù)部大力支持，兩家審批機(jī)構(gòu)已確定入駐； 全球經(jīng)濟(jì)一體化加速，上海商辦物業(yè)需求持續(xù)增長(zhǎng)； 品牌開發(fā)商已經(jīng)介入，將提升地塊認(rèn)知度； 上海貿(mào)易中心建設(shè)的推進(jìn)將帶來有效的客戶需求和市場(chǎng)空間； 大虹橋板塊整體規(guī)劃前景誘人 。 虹橋開發(fā)區(qū) 31 區(qū)域內(nèi)目前無新開商辦項(xiàng)目，選取了四個(gè)正在租售的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，其二級(jí)市場(chǎng)銷售報(bào)價(jià)基本在人民幣 30,000元 /平方米～ 40,000元 /平方米 ，辦公租金基本在 ～ /平方米 /天 之間，而商業(yè) 租金基本在 15 ～ 20元 /平方米
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