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重慶市沙坪壩區(qū)磁器口地塊拆遷安置房建設(shè)項目可行性研(參考版)

2024-08-09 15:28本頁面
  

【正文】 銷售收入預(yù)測商業(yè)銷售收入為 438 萬元?!豕こ探ㄔO(shè)投 資 5028 萬元□期間費用 52 萬元,其中:管理費用 39 萬元,營銷費用 13 萬元。故將計算期設(shè)定為項目的建設(shè)工期,即 15 個月。(1)本項目經(jīng)濟評價以動態(tài)分析為主,并輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析;以定量分析為主,定性分析為輔的原則;(2)本項目經(jīng)濟評價在計算期內(nèi)的銷售價格及成本,均不考慮通貨膨脹因素;(3)本項目經(jīng)濟評價遵循收入與費用計算口徑一致的原則;3.評價方法本項目的財務(wù)評價按新建項目的評價方法進行效益分析和測算。 資金籌措資金來源:企業(yè)自籌資金 1580 萬元,占總投資的 31%;申請銀行貸款 3500 萬元,占總投資的 69%。 投資估算結(jié)果項目開發(fā)建設(shè)總投入 5080 萬元,其中:工程費用 2965 萬元( 包括建安工程費 2745 萬元,市政設(shè)施配套費 220 萬元) ,工程建設(shè)其他費用 1670 萬元( 包括拆遷安置費用 856 萬元,前期 費用 814 萬元),預(yù)備費 226 萬元,建設(shè)期利息 167 萬元,期間費用 52 萬元。(2)工程建設(shè)前期費用工程建設(shè)前期費用主要包括策劃費、規(guī)劃設(shè)計、勘察費、城市建設(shè)配套費、施工圖設(shè)計費、建設(shè)管理費、工程監(jiān)理費、工程造價咨詢費等,各項收 費均按照相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)文件或行業(yè)平均水平計取。③貨幣 安置補償標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)胤績r平均水平,約 3500 元/平方米。其中主要安置補償標(biāo)準(zhǔn)如下:①拆遷 戶人均補償面積不得低于 15 平方米/人,拆遷面積低于最低標(biāo)準(zhǔn)的,安置面積應(yīng)補足。根據(jù)重慶市拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主提供的相關(guān)拆遷統(tǒng)計資料,整個磁 8 地塊拆遷安置成本約 3800 萬。本項目占用土地拆遷安置成本按照平均分?jǐn)偟脑瓌t計算,即按照整個磁 8 地塊( 畝)總拆遷安置成本進行均攤。(4)國家有關(guān)主管部門規(guī)定的取費類別和收費標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的土建、公用工程的投資估算指標(biāo)。 (2)項目業(yè)主提供的有關(guān)資料。主要對本項目涉及的土建、安裝、設(shè)備 、室外附屬 設(shè)施及管網(wǎng)等工程費用進行測算,并對項目涉及的工程建設(shè)其他費用:土地拆遷安置費用、勘察設(shè)計費、建設(shè)管理費、建設(shè)監(jiān)理費、城市建設(shè)配套費、預(yù)備費等進行估算。47 / 6611 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍本項目投資估算范圍涉及前期準(zhǔn)備、場地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。招標(biāo)時應(yīng)遵循公開、公平、公正、 誠實信用和優(yōu)勝劣汰的原則,組織 完成編標(biāo)、公告、 資審、評標(biāo)等工作。46 / 66指定的報紙為《重慶商報》,指定的信息網(wǎng)絡(luò)為《重慶經(jīng)濟信息網(wǎng)》,網(wǎng)址為 本項目的招標(biāo)信息將分別在上述兩種媒體上同時發(fā)布。重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽,具有較強的技術(shù)經(jīng)濟實力,優(yōu) 先考慮國內(nèi)供應(yīng)商。 資質(zhì)要求設(shè)計單位:甲級工程施工單位:一級建筑安裝施工工程監(jiān)理單位:甲級。 招標(biāo)形式本項目擬采用公開招標(biāo)的形式進行招標(biāo)工作。 項目實施進度表根據(jù)以上進度計劃要求,結(jié)合工程各施工建設(shè)階段工程量和復(fù)雜程度,對 建設(shè)時序做出安排,并使各階段工作相互銜接。2022 年 1 月2022 年 3 月:完成余下的水電安裝工程、 設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等。 建設(shè)進度計劃2022 年 2 月前:完成工程建設(shè)前期手續(xù)辦理、征地拆遷、場地平整與地災(zāi)防治工程、施工圖設(shè)計和施工準(zhǔn)備?!醪捎貌块T控制式項目組織,不打亂公司 現(xiàn)行的建制,按照部門職能分工,對應(yīng)項目管理機構(gòu),由部門負(fù)責(zé)組織實 施項目管理。它是開發(fā)項目現(xiàn)場管理的的施工管理組織機構(gòu),負(fù)責(zé)開發(fā)項目從開工到竣工全過程施工管理的工作,既是公司某一開發(fā)項目的管理層,又對各外包行政管理 人力資源管理 會計核算 財務(wù)審計 前期策劃 營銷手續(xù)、客戶服務(wù) 工程管理 設(shè)計規(guī)劃 計劃管理 合同管理及物業(yè) 工程造價管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部 財審部 營銷部 施工部 經(jīng)營部技術(shù)研發(fā)43 / 66單位負(fù)有管理和服務(wù)的雙重職能。副總經(jīng)理和財務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門。 環(huán)境影響評價項目建成后,經(jīng)所采取的污染物防治措施后,生活污水經(jīng)生化處理達到一級標(biāo)準(zhǔn)排放長江,廢水中主要污染物大幅度減少,對地表水長江影響不大;生活垃圾通過小區(qū)物業(yè)管理部門定期對垃圾袋裝收集,清運到指定垃圾處理場,對區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生影響不大。油煙的排放濃度應(yīng)達《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB18483—2022)的要求,即排放濃度應(yīng)不高于 mg/m 。41 / 66生活污水的排放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978—1996)一級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2)廢水所有生活污水經(jīng)生化處理達到一級標(biāo)準(zhǔn)后,排入市政管網(wǎng)。通過這 些措施,可以有效的減少營運期機電設(shè)備噪聲對周圍聲學(xué)環(huán)境的影響。營運期的環(huán)境保護1)噪聲選用高效低噪及振動小的設(shè)備,振動設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器,配備電機設(shè)隔音罩。如采取水土保持措施,減輕水土流失對水體的污染;產(chǎn)生的棄土和施工廢料應(yīng)運往指定的地點填埋;施工人員的生活垃圾分類收集后由環(huán)保部門統(tǒng)一處置等。3)廢 氣為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響,建議采取以下措施:①施工期必須加強施工機械的使用管理和保養(yǎng)維修,提高機械設(shè)備的正常使用率,縮 短工期,降低燃料廢氣的排放量;②對開包的水泥應(yīng)及時使用和清掃, 對土石方裝卸和運輸產(chǎn)生的揚塵采取灑水、限制車速抑40 / 66塵措施,以減輕對施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響;③運渣車輛不得超高運輸,并覆蓋塑料布,以免灑落。施工場界噪聲的控制應(yīng)達到《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523—90)的要求。常見的控制措施有:消聲、吸聲、隔聲和阻聲。 環(huán)境保護措施施工期環(huán)境保護1)噪聲根據(jù) GB1252390《建筑施工場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》,施工 階段不同,噪39 / 66聲限值也不同。項目建成后,進出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機的廢氣、以及居民的廚房油煙,將對環(huán)境造成一定影響。營運期主要污染源1)噪聲項目建成后,建筑物配備的機電設(shè)備如柴油發(fā)電機、通風(fēng)機、水泵等工作時會帶來一定的噪聲污染,其噪聲源強介于 6595dB;片區(qū)主要的道路 212 國道、磁童路等交通噪聲,以及商業(yè)門面經(jīng)營所帶來的噪音將對本項目產(chǎn)生影響。因土石方工程需從外界調(diào)土,故本項目的固廢以施工人員的生活38 / 66垃圾為主。施工作業(yè)場地近地面空氣中 TSP 可達 —。施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置獨立的雨、污水管網(wǎng),雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。裝修及機電設(shè)備安裝階段:拆腳手架、石材切割、電鉆、電鋸等?;炷翝仓A段:混凝土攪拌機(運輸車輛)、振搗棒等。場地內(nèi)無37 / 66珍稀動植物及文物古跡分布,地上原有的建筑物將被拆除,生態(tài)環(huán)境較為簡單,不敏感。項目區(qū)域內(nèi)無明顯噪音來源,聲環(huán)境質(zhì)量良好。 環(huán)保 建設(shè)場地環(huán)境現(xiàn)狀 項目所在地塊現(xiàn)狀主要為住宅用地,有少量工廠企業(yè)和商業(yè)門面,項目周邊無大型廠礦及污染源,項目區(qū)內(nèi)無粉塵、工業(yè)廢氣污染,有部分生活廢氣排放,對項目區(qū)空氣有一定的影響,但項目區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量總體良好。本項目規(guī)劃擬采用36 / 66點、線、面相結(jié)合的手法,在小區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮;在小區(qū)西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉,形成立體綠化;同時對小區(qū)內(nèi)較大空地進行綠化時,注意配以小型雕塑、亭、廊等小品,給居民一個優(yōu)美的休憩場所以期取得多層次的綠化效果,使小區(qū)一年四季均有良好的觀賞效果。采用智能燈光控制系 統(tǒng), 對公共照明分回路定時控制。合理選擇導(dǎo)線,減少線路損耗。選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。 主要節(jié)能措施。35 / 667 節(jié)能、綠化及環(huán)保 節(jié)能 設(shè)計依據(jù)1.《中華人民共和國節(jié)約能源法》;2.《節(jié)約能源管理暫行條例》;3. 公用等專業(yè)提供的相關(guān)資料;4. 節(jié)能專業(yè)有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)等。為用電安全,本建筑作總電位聯(lián)結(jié),在地下一層變配電房內(nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱,把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。為防側(cè)擊雷,從 30m 以上每三層設(shè)置均壓環(huán),所有金屬門窗均應(yīng)與作防雷引下線的鋼筋連通。 防雷安全設(shè)計本項目的建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計防雷,利用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝置。消防電氣本工程消防保護等級確定為一級,消防控制室設(shè)在住宅樓。34 / 66不具備自然排煙條件的防煙樓梯間,防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。不具備自然排煙條件的地下室均設(shè)排煙系統(tǒng),排煙風(fēng)機的排風(fēng)量為:擔(dān)負(fù)一個防火分區(qū)時,按每平方米不小于 60m3/h 計算,但單臺風(fēng)機的最小排煙量不小于 7200m3/h;擔(dān)負(fù)兩個或兩個以上防煙分區(qū)時,按最大防煙分區(qū)面積每平方米不小于 120m3/h 計算。每個防煙分區(qū)的建筑面積不超過2022m2,且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū);防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出的不小于 的梁劃分,排煙風(fēng)機的排煙量按換氣次數(shù)不小于6 次/小時計算確定。其余建筑根據(jù)其面積和耐火等級及功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器。□室內(nèi)消防給水系統(tǒng)室內(nèi)消防采用臨時高壓制,在住宅、商業(yè)用房、地下車庫設(shè)置消火栓系統(tǒng),在地下車庫設(shè)置自動噴水系統(tǒng)。室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè),干管管徑為 150mm。消防給水□用水量室外:30l/s;室內(nèi):40l/s;自動噴灑:30l/s 。電纜井、管道井每隔一層,樓板用混凝土封堵(鋼構(gòu)件面層噴涂防火涂料)。其余用于疏散口的門均為乙級防火門,并向疏散方向開啟。小區(qū)的停車大部分采用地下車庫的方式,地下停車庫設(shè)自動噴淋,防火分區(qū)之間以防火墻及復(fù)合防火卷簾分隔,每個防火分區(qū)均有不少于兩個人流疏散出口。消防電梯前室面積均大于 ㎡,均有直接的32 / 66自然通風(fēng)或正壓送風(fēng)系統(tǒng)。 消防設(shè)計建筑消防項目住宅為 30 層的高層建筑,為一類高層建筑,適用《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》。通 風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下:換氣次數(shù)表 63房間類型 換氣次數(shù)地下車庫 6 次/小時變配電室 8 次/小時水泵房 6 次/小時住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風(fēng)由用戶自理,廚房采用變壓式排風(fēng)道進行排風(fēng)。) 29o35’東經(jīng) (′) 106o28’1 本地區(qū)氣象臺位置海拔 m 采暖 4冬季 7通風(fēng)夏季 33冬季 22 室外計算干球溫度空調(diào) 夏季0C3 夏季空調(diào)室外計算濕球溫度 0C 31 / 66冬季最冷月月平均 824 室外計算相對濕度 夏季最熱月月平均 % 75冬季平均 室外計算風(fēng)速夏季平均 m/s 冬 季 C44% N11%6 主導(dǎo)風(fēng)向及 頻率夏 季 C39% N7%冬 季 大氣平均壓力夏 季 kPa 通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計 地下車庫和設(shè)備用房產(chǎn)生的廢氣和余熱需通過機械通風(fēng)排至室外,其系統(tǒng) 與防排煙系統(tǒng)共享。管道采用加強級防腐涂層。室外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)至低壓后, 經(jīng)庭院天然氣管道送至住宅、商業(yè)、酒店等用戶使用,分別設(shè)置流量計單獨計量。就近接入市政天然氣管道接口,天然氣供應(yīng)壓力為 ~。天然氣用量住戶按 1m3/,商業(yè)按 10m3/,并考慮 10%不可預(yù)見用氣量,共計 600m3/日。3)弱電線路敷設(shè)30 / 66弱電線路室外敷設(shè)采用塑料排管為主,個別地方采用直埋地敷設(shè)。2)電視普通住宅每戶考慮一個電視接口,商業(yè)按每 80 平方米一個計算,另考慮 10%富余量,項目約需電視用戶點 280 個。電話電纜由小區(qū) 側(cè)市政電信接口處引入,電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機房內(nèi)。保護接地型式采用 TNS 制。由建筑物引至室外去的電纜,通過墻上預(yù)埋的鋼管引出,并做好防水處理。穿越道路和入戶時穿鋼管保護。3)照明29 / 66根據(jù)功能不同,本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急照明、建筑景觀照明等照明線路。2)荷載指標(biāo)及負(fù)荷估算 70 平方米住戶按每戶 6kw 計算,60 平方米左右住 戶按照每戶5kw 計算, 45 平方米住戶按照每戶 4kw 計算,商業(yè)門面每百平方米按 10 kw 計算,酒店每個客房按 4kw 計算,公共建筑按照 30W/平方米計算,道路按照 2W/平方米計算。5)污 水 處理小區(qū)、商業(yè)門面,酒店等生活污水先采用標(biāo)準(zhǔn)化糞池處理,必須達標(biāo)后方能排放至市政污水管;商業(yè)門面、酒店等餐飲廚房廢水必須經(jīng)隔油池處理后才能排入市政污水管。雨水量:按重慶市暴雨公式計算,即:q=2822(1+)/(t+)(升/)其中 P=2 年,地面 逕流系數(shù)取 。3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。 公用設(shè)施設(shè)計方案 給排水設(shè)計給排水1)水源本工程屬沙坪壩自來水廠供水范圍,小區(qū)進水由地塊周邊道路市政給水管引入,進水管管徑不小于 DN200mm。鋼材 HPB235,1 型冷軋扭鋼筋,HRB335,HRB400。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒剪力墻結(jié)構(gòu),共同承受水平荷載。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(1)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB500102022);(2)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB500032022);(3)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB500092022);(4)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB500112022);(已過期)25 / 66(5)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GB500072022);(6)《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》(JGJ 32022);(7)《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)
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