【正文】 （1）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以動(dòng)態(tài)分析為主，并輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析；以定量分析為主，定性分析為輔的原則；（2）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在計(jì)算期內(nèi)的銷(xiāo)售價(jià)格及成本，均不考慮通貨膨脹因素；（3）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循收入與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則；3．評(píng)價(jià)方法本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)方法。 資金籌措資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金 1580 萬(wàn)元，占總投資的 31%；申請(qǐng)銀行貸款 3500 萬(wàn)元，占總投資的 69%。 投資估算結(jié)果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入 5080 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 2965 萬(wàn)元(包括建安工程費(fèi) 2745 萬(wàn)元，市政設(shè)施配套費(fèi) 220 萬(wàn)元)，工程建設(shè)其他費(fèi)用 1670 萬(wàn)元(包括拆遷安置費(fèi)用 856 萬(wàn)元，前期費(fèi)用 814 萬(wàn)元) ，預(yù)備費(fèi) 226 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 167 萬(wàn)元，期間費(fèi)用 52 萬(wàn)元。（2）工程建設(shè)前期費(fèi)用工程建設(shè)前期費(fèi)用主要包括策劃費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)51 / 68咨詢(xún)費(fèi)等，各項(xiàng)收費(fèi)均按照相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件或行業(yè)平均水平計(jì)取。③貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)平均水平，約 3500 元/平方米。其中主要安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：①拆遷戶(hù)人均補(bǔ)償面積不得低于 15 平方米/人，拆遷面積低于最低標(biāo)準(zhǔn)的，安置面積應(yīng)補(bǔ)足。根據(jù)重慶市拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主提供的相關(guān)拆遷統(tǒng)計(jì)資料，整個(gè)磁 8 地塊拆遷安置成本約 3800 萬(wàn)。本項(xiàng)目占用土地拆遷安置成本按照平均分?jǐn)偟脑瓌t計(jì)算，即按照整個(gè)磁8 地塊（ 畝）總拆遷安置成本進(jìn)行均攤。（4）國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)規(guī)定的取費(fèi)類(lèi)別和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的土建、公用工程的投資估算指標(biāo)。 （2）項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)資料。主要對(duì)本項(xiàng)目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地拆遷安置費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行估算。49 / 6811 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍本項(xiàng)目投資估算范圍涉及前期準(zhǔn)備、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。招標(biāo)時(shí)應(yīng)遵循公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。48 / 68指定的報(bào)紙為《重慶商報(bào)》 ，指定的信息網(wǎng)絡(luò)為《重慶經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》 ，網(wǎng)址為 本項(xiàng)目的招標(biāo)信息將分別在上述兩種媒體上同時(shí)發(fā)布。重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)，具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國(guó)內(nèi)供應(yīng)商。 資質(zhì)要求設(shè)計(jì)單位：甲級(jí)工程施工單位：一級(jí)建筑安裝施工工程監(jiān)理單位：甲級(jí)。 招標(biāo)形式本項(xiàng)目擬采用公開(kāi)招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)工作。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表根據(jù)以上進(jìn)度計(jì)劃要求，結(jié)合工程各施工建設(shè)階段工程量和復(fù)雜程度，對(duì)建設(shè)時(shí)序做出安排，并使各階段工作相互銜接。2022 年 1 月2022 年 3 月：完成余下的水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等。 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃2022 年 2 月前：完成工程建設(shè)前期手續(xù)辦理、征地拆遷、場(chǎng)地平整與地災(zāi)防治工程、施工圖設(shè)計(jì)和施工準(zhǔn)備?！醪捎貌块T(mén)控制式項(xiàng)目組織，不打亂公司現(xiàn)行的建制，按照部門(mén)職能分工，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，由部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目管理。它是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的的施工管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工全過(guò)程施工管理的工作，既是公司某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理層，又對(duì)行政管理 人力資源管理 會(huì)計(jì)核算 財(cái)務(wù)審計(jì) 前期策劃 營(yíng)銷(xiāo)手續(xù)、客戶(hù)服務(wù) 工程管理 設(shè)計(jì)規(guī)劃 計(jì)劃管理 合同管理及物業(yè) 工程造價(jià)管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部 財(cái)審部 營(yíng)銷(xiāo)部 施工部 經(jīng)營(yíng)部技術(shù)研發(fā)45 / 68各外包單位負(fù)有管理和服務(wù)的雙重職能。副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門(mén)。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后，經(jīng)所采取的污染物防治措施后，生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)排放長(zhǎng)江，廢水中主要污染物大幅度減少，對(duì)地表水長(zhǎng)江影響不大；生活垃圾通過(guò)小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)定期對(duì)垃圾袋裝收集，清運(yùn)到指定垃圾處理場(chǎng)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生影響不大。油煙的排放濃度應(yīng)達(dá)《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》 （GB18483—2022）的要求，即排放濃度應(yīng)不高于 mg/m 。生活污水的排放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 （GB8978—1996）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2）廢水所有生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。通過(guò)這些措施，可以有效的減少營(yíng)運(yùn)期機(jī)電設(shè)備噪聲對(duì)周?chē)晫W(xué)環(huán)境的影響。營(yíng)運(yùn)期的環(huán)境保護(hù)1）噪聲選用高效低噪及振動(dòng)小的設(shè)備，振動(dòng)設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器，配備電機(jī)設(shè)隔音罩。如采取水土保持措施，減輕水土流失對(duì)水體的污染；產(chǎn)生的棄土和施工廢料應(yīng)運(yùn)往指定的地點(diǎn)填埋；施工人員的生活垃圾分類(lèi)收集后由環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一處置等。3)廢氣為減少施工期空氣污染對(duì)環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對(duì)開(kāi)包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對(duì)土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限42 / 68制車(chē)速抑塵措施，以減輕對(duì)施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；③運(yùn)渣車(chē)輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。施工場(chǎng)界噪聲的控制應(yīng)達(dá)到《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523 —90）的要求。常見(jiàn)的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。 環(huán)境保護(hù)措施施工期環(huán)境保護(hù)1）噪聲根據(jù) GB1252390《建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 ，施工階段不同，41 / 68噪聲限值也不同。項(xiàng)目建成后，進(jìn)出的車(chē)輛排放汽車(chē)尾氣、柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對(duì)環(huán)境造成一定影響。營(yíng)運(yùn)期主要污染源1）噪聲項(xiàng)目建成后，建筑物配備的機(jī)電設(shè)備如柴油發(fā)電機(jī)、通風(fēng)機(jī)、水泵等工作時(shí)會(huì)帶來(lái)一定的噪聲污染，其噪聲源強(qiáng)介于 6595dB；片區(qū)主要的道路 212 國(guó)道、磁童路等交通噪聲，以及商業(yè)門(mén)面經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的噪音將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項(xiàng)目的固廢以施工人員的生40 / 68活垃圾為主。施工作業(yè)場(chǎng)地近地面空氣中 TSP 可達(dá) —。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。裝修及機(jī)電設(shè)備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電鋸等?；炷翝仓A段：混凝土攪拌機(jī)（運(yùn)輸車(chē)輛） 、振搗棒等。場(chǎng)地內(nèi)39 / 68無(wú)珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，生態(tài)環(huán)境較為簡(jiǎn)單，不敏感。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)明顯噪音來(lái)源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。 環(huán)保 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在地塊現(xiàn)狀主要為住宅用地，有少量工廠(chǎng)企業(yè)和商業(yè)門(mén)面，項(xiàng)目周邊無(wú)大型廠(chǎng)礦及污染源，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)無(wú)粉塵、工業(yè)廢氣污染，有部分生活廢氣排放，對(duì)項(xiàng)目區(qū)空氣有一定的影響，但項(xiàng)目區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量總體良好。本項(xiàng)目規(guī)劃擬采38 / 68用點(diǎn)、線(xiàn)、面相結(jié)合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹(shù)和草皮；在小區(qū)西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)較大空地進(jìn)行綠化時(shí)，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，給居民一個(gè)優(yōu)美的休憩場(chǎng)所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年四季均有良好的觀(guān)賞效果。采用智能燈光控制系統(tǒng)，對(duì)公共照明分回路定時(shí)控制。合理選擇導(dǎo)線(xiàn)，減少線(xiàn)路損耗。選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。 主要節(jié)能措施。37 / 687 節(jié)能、綠化及環(huán)保 節(jié)能 設(shè)計(jì)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 ；2.《節(jié)約能源管理暫行條例》 ；3. 公用等專(zhuān)業(yè)提供的相關(guān)資料；4. 節(jié)能專(zhuān)業(yè)有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)等。為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房?jī)?nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。為防側(cè)擊雷，從 30m 以上每三層設(shè)置均壓環(huán)，所有金屬門(mén)窗均應(yīng)與作防雷引下線(xiàn)的鋼筋連通。 防雷安全設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的建筑物均按二類(lèi)防雷建筑物設(shè)計(jì)防雷，利用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝置。消防電氣本工程消防保護(hù)等級(jí)確定為一級(jí)，消防控制室設(shè)在住宅樓。不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。不具備自然排煙條件的地下室均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機(jī)的排風(fēng)量為：擔(dān)負(fù)一個(gè)防火分區(qū)時(shí)，按每平方米不小于 60m3/h 計(jì)算，但單臺(tái)風(fēng)機(jī)的最小排煙量不小于 7200m3/h；擔(dān)負(fù)兩個(gè)或兩個(gè)以上防煙分區(qū)時(shí)，按最大防煙分區(qū)面積每平方米不小于 120m3/h 計(jì)算。每個(gè)防煙分區(qū)的建筑面積不超過(guò)2022m2，且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)；防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚35 / 68下突出的不小于 的梁劃分，排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次／小時(shí)計(jì)算確定。其余建筑根據(jù)其面積和耐火等級(jí)及功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器?！跏覂?nèi)消防給水系統(tǒng)室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車(chē)庫(kù)設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在地下車(chē)庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。 ?！跏彝庀澜o水系統(tǒng)水源：為城市自來(lái)水，采用生活和消防合一制供水，進(jìn)水管 1條，管徑為 150mm。耐火極限不小于 3h。結(jié)構(gòu)防火建筑內(nèi)的防火墻采用頁(yè)巖磚，設(shè)備用房、通風(fēng)、空調(diào)機(jī)房的墻34 / 68體均采用加氣砼(或頁(yè)巖磚)砌筑，其它內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。所有設(shè)備用房與地下車(chē)庫(kù)及疏散前室之間的門(mén)均為甲級(jí)防火門(mén)。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓梯間的門(mén)均為向疏散方向開(kāi)啟的可自行關(guān)閉的乙級(jí)防火門(mén)，設(shè)備管井的門(mén)為丙級(jí)防火門(mén)，所有地下室與地上層共用的樓梯間均在首層與地下或半地下層的出入口處設(shè)置耐火極限不低于 的隔墻和乙級(jí)防火門(mén)隔開(kāi)，并設(shè)有明顯標(biāo)志。每個(gè)建筑單元設(shè)一個(gè)防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。系統(tǒng)劃分及組成詳見(jiàn)消防專(zhuān)篇中的防排煙設(shè)計(jì)。32 / 68 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù)表 序號(hào) 名 稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注北緯 (176。室外天然氣管道采用無(wú)縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。室外天然氣管道采用樹(shù)枝狀系統(tǒng)。天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。 燃?xì)庠O(shè)計(jì)小區(qū)共有住戶(hù) 240 戶(hù)，商業(yè)門(mén)面接近 30 多個(gè)。電視系統(tǒng)采用城市有線(xiàn)電視網(wǎng)，有線(xiàn)電視電纜由南側(cè)市政有線(xiàn)電視接口處引入，電話(huà)設(shè)備間與電話(huà)機(jī)房共用。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入，設(shè)備間與電話(huà)設(shè)備間共用。弱電設(shè)計(jì)1）通信普通住宅每戶(hù)考慮一門(mén)電話(huà)，商業(yè)門(mén)面按 80 平方米/門(mén)，另考慮 10%富余量，約需電話(huà) 280 門(mén)。5）防雷接地小區(qū)建筑均為二類(lèi)防雷建筑,按規(guī)范對(duì)各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。線(xiàn)路采用電纜托盤(pán)、電纜穿管敷設(shè)等方式。4）電纜敷設(shè)小區(qū)、商業(yè)等室外電力線(xiàn)路以電纜溝敷設(shè)為主，輔以部分直接埋地敷設(shè)。負(fù)荷指標(biāo)及負(fù)荷估算負(fù) 荷 名 稱(chēng) Ps Kx cosφ Pjs Qjs Sjs 變壓器(kW) (kW) (kvar) (kVA)70 平方米住戶(hù) 160 80 60 　 　60 平方米住戶(hù) 270 135 10145 平方米住戶(hù) 110 55 41商業(yè)門(mén)面 135 67 50道路及其他 50 25 18小計(jì) 725 　 　 362 270　 　 　乘 KΣ = 652 　 　 325 243 405 　無(wú)功補(bǔ)償 　 　 　 　 86 　 　30 / 68補(bǔ)償后 652 　 325 157 361 　配電變壓器選擇 　 　 　 　 361*=422 500經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目變壓器總負(fù)荷為 422kva,項(xiàng)目擬采用一臺(tái) 500kva干式變壓器，另外備用一臺(tái) 315kva 變壓器，以備檢修及發(fā)生故障。 電氣設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)1）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （JGJ/T 1692） ；（已過(guò)期）2）10kV 及以下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005394） ；3）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005794） （2022 版） ；4）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005495） ；5）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999） ；29 / 68強(qiáng)電設(shè)計(jì)1）電源 小區(qū)附近有一間 10kV 開(kāi)閉所，可直接引入。雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為 d300d700mm，雨水管管徑為 d300d1100mm，分別排入小區(qū)雨污水管。4)排水量污水量：按生活給水量的 85%計(jì)算，每天排放污水量約153m3。2）用水量用水標(biāo)準(zhǔn)：住宅：200L/ K=，153m 3/d商業(yè)門(mén)面：5L/m 2 .d 7m3/d道路及綠化 用水量：并考慮 10%不可預(yù)見(jiàn)用水，日均用水量 180m3/d，日28 / 68最高用水量 430m3/d。 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土 C25～C45。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 6 度，一組 人防設(shè)計(jì)及等級(jí)： 無(wú) 基本風(fēng)壓：（1）車(chē)庫(kù): （2）商場(chǎng): （3）臥室、客廳等 （4）廚房、衛(wèi)生間 （5）樓梯:住宅 消防疏散樓梯 （6）挑出陽(yáng)臺(tái) （7）屋面: 一般上人屋面