第8講第二章房地產(chǎn)及其描述(參考版)
2024-08-08 06:36本頁面
【正文】 自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。【教材新增內(nèi)容】【歷年試題】房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（ ）的結(jié)合體。房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)；土地是一個(gè)包含地表、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，又可分為建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修等部分。因此，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指，在實(shí)際估價(jià)中同樣要注意這個(gè)問題。還需要說明的是，人們通常使用“地上建筑物”這一概念，其含義一般是指土地范圍內(nèi)的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。（3）建筑物：僅指建筑物部分，如說建筑物價(jià)值時(shí)，該價(jià)值不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。為明了起見，本書主要使用“房地產(chǎn)”、“土地”、“建筑物”和“房地”這幾個(gè)關(guān)鍵詞，它們的含義分別如下：（1）房地產(chǎn)：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體，即它可能是土地，也可能是建筑物，還可能是土地與建筑物的綜合體。（三）房地形態(tài)房地形態(tài)即實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合在一起，并在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待，如圖24（d）所示。上述土地與建筑物合在一起時(shí)，需要單獨(dú)或者分別評(píng)估其中的土地或建筑物價(jià)值，在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)不考慮建筑物的影響，或者在評(píng)估建筑物價(jià)值時(shí)不考慮土地的影響，純粹將土地視為空地或者將建筑物視為“空中樓閣”的估價(jià)，稱為“獨(dú)立估價(jià)”；如果在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)考慮建筑物的影響，或者在評(píng)估建筑物價(jià)值時(shí)考慮土地的影響的估價(jià)，則稱為“部分估價(jià)”。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評(píng)估其損失，為會(huì)計(jì)上計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，通常只單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。例如，為征收土地稅費(fèi)或者確定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的出讓金等費(fèi)用，就需要單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值。（一）土地形態(tài)土地形態(tài)的最簡單情形是一塊沒有建筑物的空地，如圖24（a）所示。五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。③real property是指real estate加上與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和好處。英語中的land（土地）、real estate和real property是三個(gè)相互聯(lián)系、含義越來越寬的術(shù)語：①land是指地球的表面及下達(dá)地心、上達(dá)無限天空的空間，包括永久定著在地球表面之中、之上、之下的自然物，如樹和水?！敝袊鴥?nèi)地現(xiàn)在也大量使用“物業(yè)”這個(gè)詞，最典型的是“物業(yè)管理”，并把其中的“物業(yè)”定義為“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地”。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓字是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。此外值得指出的是，香港通常還把房地產(chǎn)稱為地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語經(jīng)?；煊?。香港的物業(yè)一詞是從英國的propeny一詞翻譯過來的。”（二）物業(yè)中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，把房地產(chǎn)估價(jià)稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。意大利民
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