第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律(參考版)
2024-10-03 21:13本頁面
【正文】 Real Estate Development 75 作業(yè) ? 1 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求受到哪些因素影響 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)有哪些 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性？ ? 房地產(chǎn)泡沫與過度投資的區(qū)別與聯(lián)系 ? 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)措施有哪些？ 。 ? 管理 增加土地總量供應(yīng)，包括已經(jīng)在開發(fā)商手里的土地要促其加快開發(fā)；切實(shí)解決捂盤惜售問題 Real Estate Development 71 第六節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) 一、 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則 目標(biāo)的確定性 實(shí)現(xiàn) RE市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展：供求總量，結(jié)構(gòu)，價(jià)格 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g 引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇 滿足特殊群體的需要 政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 新舊政策的銜接 政策間的銜接配套 多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一 Real Estate Development 72 第六節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) 一、 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則 政策的針對(duì)性和導(dǎo)向性 針對(duì)不同物業(yè)的供給、分配途徑，制定具有針對(duì)性 的具體政策，還要有明確的導(dǎo)向性 政策的公平性和效率 Real Estate Development 73 第六節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) 二、 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 土地供應(yīng) 政策：土地供應(yīng)計(jì)劃 金融 政策：住房貸款率，開發(fā)貸款率，信貸規(guī)模 住房 政策：廉租房（政府控制，限流通），經(jīng)濟(jì)適用房（政府指導(dǎo)），商品住宅 城市規(guī)劃：指導(dǎo)土地供應(yīng) 地價(jià) 政策：出讓地價(jià)，建造成本，專業(yè)費(fèi)用等等 稅收 政策：契稅，營業(yè)稅，物業(yè)稅 租金和價(jià)格 控制 Real Estate Development 74 第六節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) 三、 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施 健全 市場(chǎng)準(zhǔn)入制度：建立完善的資格審查制度（公開化，標(biāo)準(zhǔn)化） 推動(dòng)行業(yè) 誠信體系 建設(shè)：中國房地產(chǎn)信用檔案 規(guī)范 交易程序：出讓，預(yù)售，買賣，抵押及產(chǎn)權(quán)登記都有嚴(yán)格的程序和必要條件。 Real Estate Development 70 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新 講話 ? 需求 要抑制不合理的需求，從中國目前情況看，主要是指抑制投機(jī)性需求。此外，要加大加快限價(jià)房建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大限價(jià)房的供應(yīng)范圍。 ? 供給 （ 1）加快普通商品住房的建設(shè)，增加普通商品住房的供應(yīng)。 Real Estate Development 69 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新 講話 ? 未來 20年是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時(shí)期，需求較大，而土地供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大。 完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲。完善商品房預(yù)售制度。 ? 三是抑制投機(jī)性購房。規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。 Real Estate Development 67 ? 二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。 Real Estate Development 58 討論 中國房地產(chǎn)價(jià)格 ? 一、中國的房地產(chǎn)價(jià)格 05 0 01 0 0 01 5 0 02 0 0 02 5 0 03 0 0 03 5 0 01 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 . 3 0 % 0 . 4 8 %4 . 8 4 %1 7 . 7 6 %1 4 . 0 4 % 5 . 6 5 %5 . 6 0 %9 . 9 7 %7 . 3 9 %1 1 . 6 7 %3 . 6 9 %2 . 7 5 %2 . 8 7 %7 . 5 6 %3 . 4 7 %3 . 1 6 %全 部 住 房 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房全 部 住 房 價(jià) 格上 漲 比 率經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 價(jià) 格上 漲 比 率數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù)1998～ 2020年全國住房?jī)r(jià)格變化圖 Real Estate Development 59 02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 0 0 01 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 50 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %7 . 4 9 %1 0 . 8 8 %9 . 4 5 %7 . 5 6 %6 . 1 3 %4 . 6 1 %3 . 2 6 %1 0 . 6 5 %經(jīng) 濟(jì) 適 用 房占 住 房 總 投資 比 例商 品 住 宅經(jīng) 濟(jì) 適 用 房數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù)1998～ 2020年全國商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房投資總額（億元） Real Estate Development 60 01 0 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 05 0 0 0 06 0 0 0 01 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 50 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %1 7 . 0 0 %1 7 . 9 6 %1 5 . 5 0 %1 2 . 3 4 %9 . 7 4 %7 . 0 5 %5 . 1 6 %1 7 . 5 8 %商 品 住 宅經(jīng) 濟(jì) 適 用 房新 開 工 經(jīng) 濟(jì) 適用 房 面 積 占 全部 住 房 面 積 比數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù) 數(shù)1998～ 2020年全國商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積（萬平方米） Real Estate Development 61 中國的房地產(chǎn)價(jià)格 武漢市歷年房屋拆遷面積（萬M2）2201932602381520501001502002503002020 2020 2020 2020 2020 2020Real Estate Development 62 中國的房地產(chǎn)價(jià)格 房?jī)r(jià)攀升的原因 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁是拉升房?jī)r(jià)的動(dòng)力 ?城鎮(zhèn)職工住宅進(jìn)入換代期 ?購置第二套房 ?城市化步伐加快 ?城市居民的新投資方向 非理性、投資性、甚至是投機(jī)性購房助推房?jī)r(jià)的攀升 國外和境外機(jī)構(gòu)及其人員的購房需求增加 城市改造和拆遷所帶來的被動(dòng)性購房需求 Real Estate Development 63 中國的房地產(chǎn)價(jià)格 房?jī)r(jià)攀升的原因 鋼材、水泥等原材料價(jià)格的上漲，房屋環(huán)境和質(zhì)量的提升 開發(fā)商 哄抬房?jī)r(jià)（ 及媒體 ） Real Estate Development 64 中國的房地產(chǎn)價(jià)格 房?jī)r(jià)攀升的原因 金融助推作用 住房結(jié)構(gòu)性失衡（ 供給和需求 ） （ 反映出政府、開發(fā)商對(duì)利益的追逐 ） Real Estate Development 65 Real Estate De
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